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Chapitre 3 fond de commerce Le bail commercial : Grand F – la protection…

- - - - Travaux de construction ou de reconstruction de l'immeuble[5][6] ;
        
        En dehors de ces cas spécifiques, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire en cours de bail sans commettre de faute ou devoir verser une indemnité[1]
      - Travaux de surélévation de l'immeuble[5][6] ;
      - Travaux de restauration immobilière ou de réhabilitation.
- - - - a l’expiration du bail au moins 2 voie s’ouvre
        
        Le bailleurs peut délivré congé , par acte de commissaire de justice
        
        Au moins 6 mois a l’avance
        
        Cas de la prolongation tacite : lorsque le bail se poursuit au-delà des 9 ans sans démarche préalable, le congé doit être donné (son effet) pour le dernier jour d'un trimestre civil et avec un préavis d'au moins 6 mois
        
        Le congé du bailleurs doit proposer soit un renouvellement ou refuser un renouvellement = avec ou sans indemnité d’éviction ,
        
        Si il justifie pas pas il faut une indemnité
        
        Le locataire donne congé pour résilier le bail à l'échéance d'une période triennale (à 3 ans ou 6 ans) ou à l'échéance des 9 ans s'il ne souhaite pas le renouvele
        
        Principe : qui ne dit mot , accepte renouvellement.
        
        Si il y n'a pas de congé par le bailleurs ou pas de demande de renouvellement par le preneur, le bail se prolonge, et par effet tacite il se prolonge
        
        effet important : si la prolongation dure plus de 3 ans , c’est a dire + 12 ans. ( pour tout les contrat ) on a ce qu’on appelle le déplafonnement du loyer
        
        Cela signifie que l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) calculée sur les 9 années écoulées\ Ce dispositif protège le locataire contre des hausses de loyer injustifiées ou excessives
  - - - Donc refus de renouveler \= préjudice qui est la perte du fond de commerce
        
        le bailleurs a le droit de ne pas renouveler le droit commercial ( liberté contractuelle = Valeurs constitutionnelle) .
        
        Dans ce cas indemnité d’éviction = payer le prix qui est la valeurs du fond de commerce.
        
        Comment calculer cette indemnité ? On vas distinguer 2 type de indemnité possible en cas de refus de renouvellement avec indemnité de éviction :
        
        L’indemnité de remplacement
        
        def : le refus de renouveler entraine la perte du fond de commerce, dans ce cas là on vas compenser la perte du fond dans sa totalité (le Fond était de 1 millions on remboursé 1 millions)Mais dans certain cas le bailleurs arrive a démontré que le préjudice subit par le preneurs est inférieur a son fond (c’est l’indemnité de déplacement)
        
        Indemnités de déplacement
        
        Def : elle permet de donner tout les frais au preneur de déplacer son fond de commerce sans perte sans clientèle (prix du déménagement = acquérir le droit au bail, carton, permettre l’activité de reprendre et de mettre le preneur dans la situation qu’il aurait était si on’ l’avait pas déplacé. ) .
        
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  - - - permet au bailleurs jusqu’a 15 jours a porter de la date fixant l’indemnité d’éviction est passé, ce bailleurs vas pouvoir soustraire au paiement de l’indemnité en consentant au renouvellement et supportant les frais de l’instance
        
        a la condition :
        
        Le preneur soit encore dans les lieux
        
        n’a pas déjà louer ou achter un autre immeuble pour y travailler.
  - - - .Cet indemnité n’est pas due dans 2 cas :
        
        ★ Le cas où le preneur par sa faute à perdu le droit de protéger(L145-17 CDC)
        
        il faut justifier d’un motif grave et légitime a l’encontre du locataire :
        
        Lors du non paiement du loyer
        
        Sous location irrégulière.
        
        ★ L’immeuble est devenue insalubre(reconnue par une autoirité adm° et impose la démolition) et dangreux (des arrété adm° qui atteste que l’immeuble ne peut être occuper dans danger) dans ce cas c’est l’adm° qui impose au bailleurs de ne pas payer car c’est dangereux.
- - - - Définition & Principe
        
        Nombre publié par un organisme public pour mesurer l’évolution d’une grandeur dans le temps.
        
        Calculé par rapport à une période de référence fixée à 100 (Exemple : si l'indice passe de 100 à 105, l'augmentation est de 5 %).
        
        Sources principales :
        
        ILC : Indice des Loyers Commerciaux.
        
        ILAT : Indice des Activités Tertiaires (notamment pour les bureaux).
      - Le rôle de l'indice (3 mécanismes d'évolution du loyer)
        
        Plafond : Pour la révision triennale et le loyer du bail renouvelé.
        
        Prix de référence : Lorsque le bail stipule une clause d'échelle mobile.
    - - Principe
        
        Premier mécanisme de modification du prix du bail.
        
        Périodicité : Demande possible par chaque partie au bout de 3 ans minimum, puis tous les 3 ans.
        
        Objectif : Demander l’ajustement du loyer à la valeur locative.
        
        Règle : L’indice (ILC/ILAT) sert de plafond pour éviter une hausse supérieure à la variation de l'indice.
        
        Exception (Déplafonnement)
        
        Condition : Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
        
        Conséquence : Le loyer peut être fixé directement à la valeur locative.
        
        Mécanisme d'étalement : La hausse est échelonnée annuellement pour ne pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente (Exemple : hausse totale de 1 000 € →\rightarrow→ augmentation max de 100 € par an N+1, N+2, etc.).
    - - Principe
        
        Indexation automatique du loyer sur l'indice retenu pour faire varier le prix du bail.
      - Révision légale spécifique (Art. L. 145-39)
        
        Si la clause fait varier le loyer de plus du quart (25%25\%25%) par rapport au prix précédemment fixé (par contrat ou par le juge), chaque partie peut demander la révision du loyer (hausse étalée annuellement).
      - Jurisprudence (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022)
        
        La clause d'échelle mobile qui ne joue qu'à la hausse (clause réciproque obligatoire) doit être réputée non écrite.
    - - Définition : Clause visant à encadrer la variation du loyer dans une fourchette minimale et maximale (Exemple : si l'indice augmente de 5 %, la hausse peut être limitée contractuellement à un plafond/plancher).
      - Validité : Admise par la jurisprudence dès lors qu'elle s'applique de manière réciproque (au preneur comme au bailleur).
    - - Principe général
        
        Le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative.
        
        Exceptions (Déplafonnement du bail renouvelé)
        
        Modification notable des éléments de la valeur locative :
        
        Caractéristiques du local.
        
        Destination des lieux.
        
        Obligations respectives des parties.
        
        Facteurs locaux de commercialité.
        
        Condition spécifique aux facteurs locaux : La modification doit avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.
        
        Durée du bail :
        
        Bail conclu à l'origine pour une durée supérieure à 9 ans.
        
        Bail prolongé par tacite prolongation au-delà de 12 ans.
        
        Pratique : Les bailleurs laissent souvent couler le bail en prolongation tacite jusqu'au seuil des 12 ans pour obtenir le déplafonnement.
        
        Protection du preneur (Plafonnement) : Le loyer ne peut pas augmenter plus que la variation de l'indice de référence.
        
        Règle du montant le plus faible : Le loyer retenu est le montant le plus bas entre la valeur locative et le loyer plafonné.
      - Conformité constitutionnelle
        
        Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme, estimant qu'il n'impose pas une charge disproportionnée et contribue à un équilibre proportionné (pas d'atteinte excessive au droit de propriété).
- - - - , d’agréer le cessionnaire
      - de garantir une garantie solidaire du cédant: : Oblige l'ancien locataire (le cédant) à garantir solidairement le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du nouveau locataire (le cessionnaire)
        
        t ainsi on vas protéger le bailleurs en l’autorisant de stipuler des clause de nature a rendre partie en cas de cession de bail.
      - appeler a l’acte de cession
- - - - Sauf que cette clause de destination vient figer l’activité que exerce le preneur alors même que sont activité est susceptible d’évoluer.
        
        Sans correctif de cette destination des lieux le preneur n’aurait que 2 choix :
        
        rester dans les lieux sans changer d’activité
        
        quitter les lieu pour un nouveau bail.
  - - - le locataire peut adjoindre des activité annexe prévue au bail. (jouter et non pas remplacer l’ancienne activité.
        )
        
        Et le code de commerce ne définit ce qu’est une activité connexe ou complémentaire (il faut que il y a lien) .
        
        Le juge lui il vas prendre en compte : les usage commerciaux
      - procédure :
        
        Le preneur pour obtenir cette déspécialisation partielle vas devoir contacter le bailleurs par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandé avec réception en indiquant les activité qu’il souhaite adjoindre
        
        Le bailleurs dispose de 2 moiis pour contester le caractère connexe ou complémentaire des ces activité
        
        et en cas de contestation c’est le tribunal qui vas contester.
        
        ex MIDAS qui voulais se lancer dans le pneu : La cass : la cour a dis que c’était ni connexe ni complémentaire .Car l’activité pneumatique ne sont pas lié aux activité de mécanique.
    - - def
        
        elle permet au preneur de exercé dans les lieux une ou plusieurs activité différente de cel qui était prévue .
      - procédure :
        
        la demande est elle doit a peine de nullité
        
        indiqué les activité envisagé, et elle est faite au bailleurs
        
        Le bailleurs peut accepter, mais aussi refuser.
        
        Si il le refuse le Tb peu accepter sauf si il n’est pas grave et légitime.
        
        Le bailleurs peut demander a être indemnisé du préjudice qui résulte du changement du loyer, et de la modification du loyer sans que le fond ne puisse lui être opposé.
        
        dénoncer au créancier inscrit sur le fond de commerce.
        
        Et les créancier pourront demander que le changement soit subordonné a des condition qui vont accompagner le changement.