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부동산 임대차 - Coggle Diagram

- - - - 임대인: 물건을 빌려주는 사람.(소유자/처분권한O)
        
        권리
        
        차임지급청구권, 차임증액청구권
        
        의무
        
        목적물 사용, 수익하게 할 의무: 목적물을 인도하고 임대차 기간 중 사용, 수익에 필요한 상태 유지
        
        비용상환의무
        
        필요비: 목적물 보존을 위해 지출한 비용(즉시 상환)
        
        유익비: 가치 증대를 위해 투입한 비용(종료 시 상환)
        
        청구 기간: 목적물 반환 후 6개월 이내(제척기간)
      - 임차인: 물건을 빌려 쓰는 사람(차임 지급의무, 목적물 반환의무O)
        
        권리
        
        사용수익청구권: 목적물 직접 사용, 수익할 권리. 등기 시 제3자 대항력 발생
        
        차임감액청구권: 임차인 과실 없이 하자 발생 > 사용 불능 시 비율에 따라 청구
        
        부속물매수청구권: 임대인 동의를 얻어 부속시킨 물건에 대한 매수 청구
        
        의무
        
        관리의무(선관주의): 선량한 관리자의 주의로 보존, 위반 시 손해배상책임 발생
        
        반환 및 원상회복의무: 임대차 종료 시 목적물 반환 및 원상회복 의무
        
        임료지급의무: 유상계약에 따른 차임 지급. 부동산 종류에 따라 월말/연말 지급 원칙
    - - (1) 기간의 만료
        
        존속기간이 정해져 있음 > 기간 만료 종료
        
        만료 후 임차인이 사용, 수익 계속하고 임대인이 상당 기간 내에 이의x > 전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주(묵시적 갱신)
      - (2)해지의 통고
        
        존속기간 약정X > 당사자 언제든지 계약해지 통고O
        
        해지 효력 발생 시기: 임대인 통고 후 6개월, 임차인 통고 경우 1개월(민법), 3개월(주임차) 경과 시
      - (3) 일정 사유
        
        임대인이 임차인의 의사에 반해 보존핸위 > 목적 달성X
        
        임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 권리 양도/전대
        
        임차물 일부 멸실 > 잔존부분만으로 목적달성X
        
        차임 연체(2기 이상)
    - - 목적물을 사용, 수익하게 하고 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정 > 성립
        
        차임: 금전 또는 기타 물건
        
        :red_flag:낙성, 쌍무, 유상: 합의로 성립
    - - 존속기간
        
        기간 약정 시: 계약 내용 우선 적용
        
        기간 미약정: 언제든지 해지 통고O (임대인 6개월, 임차인 1개월 후 효력O)
        
        장기임대차 제한: 처분권한X 일정기간 초과 임대차 불가능
      - :red_flag:계약 갱신
        
        묵시적 갱신: 만료 후 이의 없이 사용 지속 시 종전과 동일 조건으로 자동 갱신
        
        통지 기간: 임대인(종료 6~1개월 전), 입주자(1개월 전)까지 거절 통지 필요 << 민법
        
        계약 갱신 청구권: 토지임대차 만료 시 시설물 현존 시 청구O, 거절 시 매수 청구권 행사
  - - - 주거용 건물의 임대차의 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 제정
      - 임차인의 주거안정, 임대차보증금의 반환 보장을 위해 도입 > 등기 없이도 보증금 반환O
      - 적용범위
        
        계약당시 주거용 건물(실제 사람 거주)
        
        중소기업 법인의 직원 주거지원 임차 시 대항력 취득 가능
        
        보증금 반환채권담보 전세자금 대출 시 우선변제권 인정
        
        2020.07.30 개정(임대차 3법): 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제
      - 주요 내용
        
        2년 거주 보장(1회 갱신 시 총 4년)
        
        임대차 종료 후 보증금 반환 시까지 임대관계 존속 간주
        
        주민등록 및 인도 시 대항력 발생
    - - 주임차의 대항력
        
        등기가 없는 경우에도 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 임차주택이 매매나 경매 등에 의해 소유권이 바뀌는 경우에도 새로운 임차주택의 소유자에 대해 계속 임차권 주장O 권리
      - :red_flag:취득요견
        
        주택의 인도(점유)
        
        주민등록(전입신고)
        
        ※등기가 없더라도 이 두 가지만 갖추면 발생
      - 위험한 공백!!
        
        :red_flag:대항력 발생시점: 전입신고 다음날 오전 0시
        
        오늘 전입신고 but 오늘 주인이 은행대출?!! >> 은행 근저당은 즉시 발생이므로 은행보다 후순위로 밀림.
        
        주소 하나 틀리면 발생 X
        
        다세대(빌라/아파트) >> 지번,동,호수까지 등기부와 일치해야./ 다가구(단독주택) >> 지번만 맞으면 호수 틀려도 인정됨
        
        ※전입신고 시 반드시 건축물대장, 등기부등본 교차 확인!
    - - 성립요건
        
        대항력(인도+전입) + 확정일자!!!
        
        :red_flag:확정일자: 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인도장을 찍어주는 것
        
        순위다툼의 기준: 등기부상 저당권들과 줄을 서는 번호표 역할
        
        위변조방지: 계약서체결날짜 공적 증명
        
        신청장소: 동주민센터, 등기소, 공증인사무소,인터넷 등기소 등
        
        주택임대차 신고(전월세신고) > 확정일자 자동 부여
      - 정의
        
        경매 또는 공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리
    - - 정의
        
        확정일자가 늦더라도 보증금이 아주 적은 서민 임차인에게 최소한의 돈을 1순위로 떼어주는 제도
      - 요건
        
        대항요건을 경매신청 등기 전까지 갖출 것(확정일자 불필요)
    - - 정의
        
        임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못해도 법원 명령으로 등기하여 대항력, 우선변제권 유지하며 자유롭게 이사 O 제도
        
        묵시적 갱신: 해지 통고 후 3개월 경과 시
      - 주요 특징 및 절차
        
        대항력, 우선변제권 유지: 등기 후 이사하더라도 권리 상실X
        
        신청: 소재지 관할 법원에 신청서 제출
        
        비용 청구: 관련 비용 임대인에게 청구O
        
        필요 서류: 임대차 계약서, 주민등록등본, 거주사실확인서 등
    - - 임대인의 신분증 본인 대조 필수
      - 국세, 지방세 완납 증명서 확인(당해세 우선 원칙)
      - 전세 보증금 반환보증 보험 가입 가능 여부 확인
      - 공인중개사의 정상 등록 여부 확인
    - - 임차인 책임X: 통상적 사용으로 인한 마모(햇빛에 의한 벽지 변색, 가구자국)
      - 임차인 책임O: 고의, 과실에 의한 파손