Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
1 kap:Byggprocessen - s.24-38 - Coggle Diagram
1 kap:Byggprocessen - s.24-38
Byggprocessen fokuserar på att skapa specifika byggnader och att både företag och privatpersoner kan involverade i detta arbete.
Betonar att byggandet inte bara är en teknisk uppgift utan också en social aktivitet där olika aktörer bidrar till att realisera byggprojekt.
1.4 Förvaltning
Entreprenaden ska överlämnas till beställaren i god tid före slutbesiktningen, efter att byggprocessen är avslutad. Målet för fastighetsägaren är att de årliga hyresintektärna (från hyresgästerna) ska överstiga de årliga kostnaderna teknisk, administrativ och ekonomisk förvaltning av fastigheten.
Teknisk förvaltning
Drift: Säkerställa att byggnaden har vatten, el och fungerande ventilation samt hantera avfall
Underhåll: Utbyte och reperation av trasiga komponenter samt förebyggande åtgärder som ommålning och utbyte av tvättmaskiner.
Ändring: Ombyggnad eller tillbyggnad av fastigheten
Administrativ förvaltning
Administration: Hantering av teknisk förvaltning och kontakt med hyresgäster angående service frågor.
Ekonomisk förvaltning
Ekonomisk budgetering: Budgetering, uppföljning och redovisning av verksamhetens ekonomi.
DRIFT OCH UNDERHÅLL
Drift:
Inkluderar mediaförsörjning(värme, kyla,ventilation, vatten, el) och avfallshantering.
Åtgärder för att upprätthålla funktionen i en byggnad.
Syftar till att skapa en sund inomhusmiljö och en positiv upplevelse för brukarna
Underhåll:
Åtgärder för att bevara byggnadens värde och skick.
Fastighetsägaren måste hålla byggnadens yttre i gott skick och bevara tekniska egenskaper enligt lag.
Långsiktiga mål och förvaltningsplaner bör framställas för varje fastighet, inklusive teknisk och ekonomisk information
FASTIGHETSSKÖTSEL
Utvändig skötsel:
Renhållning och snöröjning av hårdgjorda ytor.
Skötsel av gräsmattor, buskar och planteringar
Tillsyn och mindre reperationer av staket och lekredskap
Invändig skötsel:
Tillsyn och mindre reperationer av byggnadsdelar och utrustning
Städning av gemensamma utrymmen som trapphus och tvättstugor
FASTIGHETSÄGARE/-FÖRVALTARE
HSB: Sveriges största bostadsorganisation som förvaltar lägenheter genom regionala föreningar.
Riksbyggen: Förvaltar både egna och externa bostäder och lokaler.
Privata bostadsrättsföreningar: Många är anslutna till SBC för förvaltningsservice.
Allmännyttiga bostadsrättsföreningar: Anslutna till Sveriges Allmännytta.
Privata fastighetsägare: Anslutna till Sveriges Fastighetsägareförbund.
Offentliga sektorn: Lokaler ägs av staten, kommuner och andra offentliga organ.
Förstudie (behovsutredning)
Plan- och bygglagen (PBL): Kommunerna ansvarar för att planlägga mark- och vattenanvändning.
Översiktsplan: Varje kommun ska ha en aktuell plan som täcker hela kommunen
Detaljplaner: Ny bebyggelse och förändringar av befintlig bebyggelse regleras genom dessa planer, speciellt i tätorter.
Områdesbestämmelser: Används för områden utan detaljplan för att reglera bebyggelseåtgärder.
Byggprojektets start: Initieras av byggherren som definierar behovet av lokaler för en viss verksamhet.
Projektledare: Byggherren behöver ofta en projektledare för att planera och leda genomförandet av projektet.
ANALYS & UTREDNING
Förstudie = Kartlägga förutsättningarna för ett byggprojekt
Behovsanalys: Preciserar behovet av lokaler
Ekonomisk bedömning: Utvärderar de ekonomiska konsekvenser av projektet
Beslutsfattande Målet är att avgöra om man ska gå vidare med projektet eller inte
1.2. Projektering 2a (produktbestämning)
Programskede
Analyser och utredningar från förstudien fördjupas och kompleteras
Resultatet sammanställs i ett dokument som kallas program eller byggnadsprogram
Projekteringsskede
Projektering: Syftet är att skapa ett byggnadsverk som uppfyller byggherrens krav enligt byggnadsprogrammet. Byggnaden redovisas genom ritningar och beskrivningar, som upprättas enligt AMA
AMA = Allmänna Material- och arbetsbeskrivningar.
Aktörer: Konsulter, främst arkitekter, samt byggnads-, VVS- och elkonstruktörer ansvarar för projekteringen. Andra specialistkonsulter kan också involveras, t.ex för köksutrustning och inredning
Gestaltning: Arkitekten samarbetar med övriga projektörer för att utforma byggnaden både in- och utvändigt. Gestaltningen LEDER TILL... Förslagsritningar/ handlingar.
GESTALTNING (Förslagshandlingsskede)
Gestaltning = Föreslå olika alternativa utformningar och jämföra dessa för att välja ett huvudalternativ att vidareutveckla
Ansvara för gestaltningen = Arkitekten har huvudansvaret, men övriga projektörer deltar också i processen.
Frågor att besvara:
Var och hur byggnaden ska placeras på tomten?
Hur ska yttre kommunikationer och entrer utformas, och hur anpassas byggnaden till tomtens typografi och omgivning?
Hur ska inre kommunikationer och zooner kopplas samman effektivt utan överblivna ytor?
Planlösningar: Fokus på ändamålsenlig utformning och maximal utnyttjande av byggnadsvolymen, samtidigt som krav på funktion, miljö och förvaltning beaktas.
UTREDNINGSSKISSER
Det är skisser som används för att utforska olika förslag och sortera bort dåliga alternativ. Nära samarbete mellan byggherren, arkitekt och projektörer krävs. Arkitekten bearbetar skissen systematiskt och presenterar ett huvudalternativ.
Resultat: Redovisas som en situtationsplan över tomten, ritningar av våningsplaner, fasader och sektioner. OM mer information önskas, kan en beskrivning och 3D-modell skapas.
FÖRSLAGSHANDLINGAR = dessa handlingar utgör underlag för fortsatt projektering.
Systemutformning: Bärande konstruktionssystem och installationssystem fastställs. RESULTATET dokumenteras i SYSTEMHANDLINGARNA.
SYSTEMUTFORMNING (systemskede)
Utformar och fastställer byggnadens konstruktions- och installationsystem för att uppfylla krav i byggnadspogramet
MÅLET är att avsluta produktbestämningen så att endast detaljlösningar återstår.
Systemlösningar för ljud- och brandkrav fastställs innan detaljutformning påbörjas
RESULTATET redovisas i systemhandlingar (huvudhandlingar), som används för detaljutformning och kontroll av tid- och kostnadsramar.
Vissa systemhandlingar används också för bygglovsansökan
Detaljutformning: SLUTLIGEN görs en detaljutformning av byggnaden, vilket redovisas i beskrivningar och ritningar
DETALJUTFORMNING (bygghandlingsskede)
Omfattning: Det mest omfattande i projekteringsskedet.
Dimensionering: Slutför all dimensionering av byggkonstruktioner och installationskomponenter. DIMENSIONERING = handlar om att bestämma storlek och mått på byggnadens olika komponenter, såsom väggar, tak, och installationer.
Placering och material: Bestäm slutlig placering av dörrar, sanitetsporslin, belysning och välj material och byggnadsdetaljer
Funktionskrav: Omsätt byggnadspogrammets krav till tekniska lösningar som följer lagar och föreskrifter. (BBR & EKS)
BBR = Boverkets byggregler
EKS = europeiska konstruktionsstandarder
Dokumentation: Använd byggvarudeklarationenr för att dokumentera materialens innehåll och miljöegenskaper.
Bygghandlingar = resultatet av detaljutformningen: Resultatet redovisas i ritningar och beskrivningar som ger entreprenörerna nödvändig information för kostnadsberäkning och anbud.
Förfrågningsunderlag: Inkluderar administrativa föreskrifter (AF) och reglerar anbud och genomförandet av byggandet. FÖRFRÅGNINGSUNDERLAG = Ett dokument som sammanställer all information och krav som behövs för att entreprenörer ska kunna lämna anbud på ett byggprojekt.
1.2 Upphandling 2b
Upphandlingsskede
Val av konsult: Beställaren måste välja en konsult och utforma avtalet.
Regler för offentlig upphandling:
Statliga och kommunala beställare följer LOU (Lagen om offentlig upphandling)
Upphandlingar över vissa tröskelvärden måste följa EU-direktiv, med förenklade regler under dessa värden.
Anbudsprövning: Anbudet med lägst pris eller det mest ekonomiskt fördelaktiga (med hänsyn till driftkostnad, funktion och miljöpåverkan) väljs.
Privata beställare: Har mer frihet med följer branschens "spelregler" (ABK) för avtal med konsulter.
UPPHANDLINGSFORMER
Förtroendeuppdrag: Beställaren samarbetar med kända konsulter och förhandlar om uppdragets omfattning och ersättning.
Upphandling i konkurrens: Beställaren väljer ut konsulter som lämnar anbud med fast pris. För att beräkna kostnader måste uppdraget vara tydligt specificerat i ett FÖRFRÅGNINGSUNDERLAG.
UPPHANDLING AV ENTREPRENADER
Definition: Köpare anskaffar tjänster eller varor genom avtal, som regleras av avtalslagen
Offentlig upphandling: Statliga och kommunala myndigheter följer LOU. Privata beställare har inga specifika lagar men följer branschens allmänna bestämmelser (AB)
Entreprenadupphandling: Beställaren inleder med att begära anbud baserat på förfrågningsunderlaget. Anbuden innehåller pris och förutsättningar. Efter prövning väljs det mest förmånliga anbudet, vilket resulterar i ett avtal mellan beställare och entreprenör.
ANBUDSKALKYL (kostnadsberäkning)
Definition: Anbudskalkylering är en kostnads beräkning som görs innan produktionen börjar.
Direkta kostander: Beräkning av materialmängder som behövs för byggprojektet.
Indirekta kostnader: Kostnader för att etablera och underhålla den tillfälliga fabriken" under byggtiden.
Administrationskostnader: Centrala kostnader för entreprenören måste också inkuderas.
Vinstbedömning: Beräkning av önskad vinst från projektet.
Anbudspris: Summan av alla kostander och vinst utgör det anbudspris som lämnas till beställaren.
Arbetsgång vid anbudsgivning:
Upprätta tid- och resursplan
Studera förfrågningsunderlaget noga.
Ta fram mångdförteckning
Besök arbetsplatsen
Kontakta myndigheter vid behov
Diskutera produktionsmetod
Infordra offerter på material och underentreprenader
Välj arbetsmetoder.
Beräkna kostnader för material och underentreprenader
Sammanställ kalkylen och fastställ anbudsbeloppet.
ANBUD
Huvudanbud: Anbud som följer förfrågningsunderlaget.
Sidoanbud: Anbud med ändrade förutsättningar (t.ex arbetsutförande eller material).
Reservationer: Avvikelser från förfrågningsunderlaget som förtydligar tolkningar.
Bindande tid: Anbudsgivaren är bunden vid anbudet under angiven tid; om ingen tid anges, gäller "skälig tid" (vanligtvis en månad)
ANBUDSPRÖVNING
Moment:
Anbudsöppning
Anbudsgranskning (eventuell komplettering och nollställning)
Val av entreprenör
Granskningstablå: Jämförelse av anbud där avvikelser prissätts för ekonomisk jämförbarhet.
LOU: Reglerar hur anbudsprövningen ska genomföras
AVTAL - KONTRAKT
Kännedom: Vald anbudsgivare ska informeras om beslutet snabbt
Muntlig beställning: Blir ett avtal, men bör följas av skriftlig bekräftelse.
Kontraktshandlingar: Inkluderar anbud, administrativa föreskrifter, ritningar och allmänna bestämmelser.
1.3 Produktion
BYGGSTART
Etablering av byggarbetsplats:
Byggentreprenören måste skapa en "tillfällig fabrik" nära byggobjektet.
Det behövs kontor, personalbodar, tillfälliga system för el, vatten och avlopp, samt utrustning för lyft och transporter.
Utrymme för material, avfall, stängsel, skyltar, vägar och parkeringsplatser krävs.
Produktionsplanering:
Noggrann planering är nödvändig för att:
Uppfylla beställarens tidskrav.
Säkerställa god ekonomi och kvalitet
Skapa en god arbetsmiljö
Minska störningar
Underlätta resurstillgång (personal, material, maskiner).
Styra byggprocessen
Hjälpmedel: Använd byggarbetsplatsen för att styra byggandet.
Placeringsritning: Upprättas för att optimera arbetsplatsens disposition och materialflöde. Inkluderar placering av bodar, kontor, upplagsytor, och tillfälliga el- och vattenförsörjning. Kallas även APD-plan
Strukturplan: Visar inbördes förhållanden mellan aktiviteter innan objektet byggs.
Produktionsplan/Produktionstidplan: Omfattar alla aktiviteter under byggtiden, inklusive underentreprenörernas arbete. Detaljerade planer kan skapas för olika byggfaser.
Personalplan: Redovisar personalfördelning under byggtiden
Inköpsplan/Leveransplan: Säkerställer inköp och anger leveranstider, ansvariga och högsta inköpspriset.
Maskinplan: Redovisar nödvändiga maskiner och deras användningstider.
Ritningsleveransplan: Används främst vid totalentreprenader för upphandling av material
Produktionskalkyl: Ekonomisk budget för att kontrollera kostnader och byggets ekonomiska utveckling
BYGGSKEDE
Innan byggandet börjar måste byggentreprenören göra en noggrann plan för produktionen.
Arbetsberedningar: Detaljerad utformning av byggmetod och dokumentation av resursinsatser för att säkerställa att aktiviteter genomförs enligt plan.
Veckoplanering: Mer detaljerad än produktionsplanen. Genomgång av aktiviteter varje vecka, med planer som sträcker sig 2-4 veckor framåt. Kallas rullande planering.
Tidplansavstämning: Avstämning mellan planerat förlopp och verkligt resultat
Planeringsmöten: Ledda av platschefen med deltagande av arbetsledare och lagbasar. Samordningsmöten hålls varannan eller var fjärde vecka.
Leverantörsmöten: Säkerställer leveranser och hanterar eventuella underkännande av leveranser.
Ekonomisk styrning/Kostnadsavstämningar: Jämför verkliga kostnader med budgeterade kostnader. Regelbundna avstämningar görs varje vecka/månad för att skapa slutkostnadsprognoser.
Byggmöten: Möten som syftar till formellt samarbete mellan beställare och entreprenör under byggtiden. Mötena hålls vanligtvis en gång per månad. Båda parterna är skyldiga att delta enligt AB och ABT. Andra berörda, som underentreprenörer, kan också kallas. Hålls med föredragningslista och protokoll, som förs av beställaren och justeras av entreprenören.
PROVNING, KONTROLL OCH BESIKTNING
Problem kan uppstå när byggprojektet gör en övergång till drift. Man gör en planerad funktionsprovning av installationssytem för att lösa problem innan slutbesiktning. Brister ska åtgärdas innan slutbesiktning.
Besiktning
Fortlöpande besiktning: En plan för förbesiktningar och andra besiktningar under entreprenadstiden upprättas
Felåtgärder: Fel som upptäcks åtgärdas omgående, och kontroll görs vid nästa besiktning
Dokumentation: Utlåtande och protokoll används som underlag för slutbesiktningen.
Slutbesiktning: Genomgång av tidigare besiktningar och planering av slutbesiktningen. Besiktningsmannen avgör om entreprenaden godkänns.
Drift- och underhållsinstruktioner
Instruktioner: Tydliga riktlinjer för hur byggnaden och installationen ska drivas och underhållas
Leverans: Instruktioner ska ges till beställaren senast vid slutbesiktningen.
Relationshandlingar
Dokumentation: Byggentreprenören ska leverera handlingar som redovisar byggnaden i utfört skick, inklusive kvalitetsplaner och byggvarudeklarationer.
1.5 Entreprenadformer
Hur samarbetet mellan byggherre, projektörer och entreprenörer organiseras.
UTFÖRANDEENTREPRENAD: Byggherren ansvarar för projektering med hjälp av konsulter fram till färdiga bygghandlingar. Byggandet upphandlas sedan av en eller flera entreprenörer.
Typer av utförandeentremrenad:
Generalentreprenad: En typ av entreprenad där endast en entreprenör ansvarar för hela byggprojektet. Beställaren har bara ett avtal och samarbetar med en enda part under byggskedet.
Samordnad generalentreprenad:
Definition: En kombination av generalentreprenad och delad entreprenad.
Upphandling: Görs i två steg:
Först upphandlas byggentreprenören som vid delad entreprenad.
Den valda generalentreprenören övertar kontraktet med andra entreprenader.
Underentreprenörer: De andra entreprenörerna blir under entreprenörer till generalentreprenören.
Beställarens roll: Byggherre bestämmer vilka entreprenörer som ska samarbeta med generalentreprenören under byggtiden.
Delad entreprenad:
Definition: Flera entreprenörer ansvarar för olika delar av byggprojektet.
Avtal: Byggherren skriver avtal med flera entreprenörer, t.ex för mark, byggnad, värme, ventilation, el och hissar.
Förfrågningsunderlag: Beställaren måste samla in anbud och välja den mest fördelaktiga.
Samordning: Entreprenörerna har inga avtal sinsemellan, men deras samarbete måste samordnas. Beställaren har ansvar för detta, men kan överföra ansvaret till en huvudentreprenör.
Underentreprenörer: Byggentreprenören och andra entreprenörer kan anlita hantverks- och specialföretag för delar av arbetet.
TOTALENTREPRENAD: Entreprenören ansvarar för både projektering och byggande
Definition: Byggherren anlitar en enda entreprenör för både projektering och byggande.
Byggnadsprogram: Byggherren preciserar krav på funktion och standard genom ett byggnadsprogram.
Anbudsgivning: Entreprenörerna ska skapa förslag som uppfyller byggherrens krav. Ritningar och beskrivningar tas fram med hjälp av arkitekter och konsulter.
Utvärdering: Det kan vara svårt för byggherren att. jämföra anbud eftersom flera faktorer, som pris och utseende, måste beaktas.
Styrd totalentreprenad: Byggherren låter arkitekter och konsulter skapa ritningar innan totalentreprenören väljs, för mer kontroll över slutprodukten.
Resterande projektering: Totalentreprenören ansvarar för att slutföra projekteringen och genomföra byggproduktionen, och anlitar underentreprenörer för olika arbeten.
ÖVRIGA ENTREPRENADFORMER
Totalåtagande: En typ av totalentreprenad där entreprenören utvecklar projektet tillsammans med byggherren, från ide till färdig byggnad.
Partnering: Byggherre och totalentreprenör samarbetar med öppna bokföringsböcker och mot ett takpris, med ekonomiska incitament för att dela på kostander.
Funktionsentreprenad; Entreprenören ansvarar för projektet under 5-10 år i förvaltningsfasen innan det överlämnas till byggherren
CM-metoden (mycket delad entreprenad): Byggherren anlitar ett CM-företag för att leda projektet, där beslut om konsulter och entreprenörer underställs byggherren.
Helhetsåtagande: Entreprenören leder hela byggprojektet, inklusive finansiering, projektering och drift av byggnaden, som i BOT-projekt (Build, Oparate/Own, Trensfer).
Förtroendeentreprenad: En nära samverkan mellan beställare och entreprenör under hela byggprocessen, från planering till slutbesiktning.
Entreprenadavtal
Olika avtal: Gäller mellan beställare, entreprenörer och underentreprenörer beroende på entreprenad form.
Vanligt förekommande avtal:
AB 04: allmänna bestämmelser för byggnad- , anläggning- och intallationentreprenader.
AB-U 07: bestämmelser för underentreprenad i utförandeentreprenader.
ABT 06: bestämmelser för totalentreprenad avseende byggnads-, anläggnings- och inztallationzarbeten.
ABT-U 07: Bestämmelser för underentreprenader på totalentreprenad.
ABK 09: Bestämmelser för konzultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörverkamhet
ABM 07: bestämmelser för köp av varor till yrkesmässig byggverkzamhet
ABS 09: Bestämmelser för småhus
ERSÄTTNINGSFORMER
Fast pris: Priset är fastställt, eventuellt med indexreglering
Mängdkontrakt (a-priskontrakt): Priset baseras på specificerande mängder.
Löpande räkning med takpris: Kostnader debiteras löpande men med ett maxpris.
Incitamentsavtal: Avtal som ger ekonomiska incitament för att hålla kostnaderna nere.
Löpande räkning med fast arvode: Fast arvode och fasta delbelopp, med förenklad debitering.
Löpande räkning med fast arvode och förenklad debitering: Kostnaderna debiteras löpande, med med ett fast arvode och enklare fakturering
Löpande räkning med fast arvode och (renodlad) självkostnadsdebitering: kostnader debiteras löpande med fast arvode, där självkostnader redovisas utan påslag
Löpande räkning med procentuellt arvode och förenklad debitering: Kostnader debiteras löpande, med arvode baserat på en procentandel och enklare fakturering.
Löpande räkning med procentuellt arvode och (renodlad) självdebitering: Kostnader debiteras löpande med arvode i procent, där självkostnader redovisas utan påslag