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解讀政府公告薪水族也能買地致富 - Coggle Diagram

- - - - 每年1月1日公告一次,接近市價
      - 作為課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅的基準
    - - 兩年公告一次,較公告現值為低
      - 稅捐機關據以課徵地價稅的基準
    - - 參考實價登錄
  - - - 40~45%
    - - 80~90%
    - - 50~60%
  - - - 老舊社區都市再造
    - - 配合重大建設,徵收非都市用地
- - - - 公告地價也會隨之調漲,可觀察公告地價的漲幅
      - 查重大建設預計招商及開發作業時程
  - - - 中央政府各相關部會
      - 地方政府
  - - - 通常在距離溪50公尺的地會被劃為河川用地,一旦被劃入價格會暴跌市價的2~3成
    - - 被政府徵收只能領取少數的補償費用
  - - - 只看到單一公文不代表一定就會開發
    - - 土地開發的時間很長,中間的環評等過程都還可能有變化
  - - - 總統的宣言
      - 行政院的政策
    - - 寫成計畫往上陳
- - - - 居住面
        
        倒推法
        
        步驟1.找出消費者可接受的土地價格
        
        (1)從總價或每坪單價找出主流房型總價金額及其所持有土地坪數
        
        假設好銷售主流房型為35坪總價1750萬,土地持有3坪
        
        (2)營造成本參考價每坪12萬)
        
        35x12=420
        
        (3)估算消費者可接受之土地價格
        
        (1750-420)/3=443萬
        
        步驟2.算出建商購買每坪土地價格
        
        假設建商要賺3倍
        
        443/3=148萬是建商可接受之土地成本
        
        步驟3.從建地換算非建地
        
        建地價格x40%
        
        148x40%=59萬
        
        步驟4.評估農地價格合理性
        
        59/2=29.5萬 (假設風險邊際賺1倍) 農地價格在29.5萬以下可買入
      - 建設面
        
        1.政府單位提出計畫
        
        2.內政部工務局等執行單位依計畫提出預算施工地點流程等計畫送審
        
        3.建設專案被正式核可,開始施工徵地
  - - - 純粹想買地種田或眼光獨到
      - 因通膨微幅上漲
      - 無明顯獲利
    - - 政府公開訊息可得知列為開發區
      - 投資者須留意開發區的公文及相關各項計畫,雖已有計畫但仍存在許多變數
      - 從宣布計畫到動工約需5~7年,期間漲幅約3~4倍
    - - 此階段計畫已定案,開始徵收土地,一旦開始徵收土地代表投資沒問題了
      - 土地確定被徵收,但相對土地金額也會很高,僅適合財團或大金主進場
      - 2年地價可以漲2倍
    - - 土地漲到一個高點,建商才有財力購買,建商著眼在蓋好房後賺兩倍土地成本
      - 建商蓋好房子約4~5年,獲利2倍
    - - 隨著建設持續,土地還是會上漲,只是幅度較趨緩
      - 不同區域的重劃區漲幅會不同