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Location immobilère - Coggle Diagram
Location immobilère
Location immobilière
Types de location
Location nue (À usage d'habitation)
Formes juridiques et fiscales et sociales possibles
SCI
Régime fiscal : r
evenus fonciers (car civile)
À l'IS
Plus-value professionnelle
À l'IR
Déclaration CERFA 2044
Plus-values immobilières des particuliers
Cf mindmaps TVA : Règle de TVA : Location nue & meublée à usage personnel exonérée de TVA
Aspects sociaux
Étant une activité civile, pas de cotisations sociales obligatoires mais possible à l'IS
Régime micro-foncier
Seuils et abbatements
Revenus < 15000 € et abattement de 30 %
Déclaration CERFA 2042
cadre législatif et réglementaire (non exhaustif)
Code civil
Bail d’habitation classique (loi du 6 juillet 1989)
Location meublée
= commerciale
(À usage d'habitation)
Types de loc
Longue durée (résidence principale)
Cadre réglementaire & légal
Loi du 6 juillet 1989 (bail d’habitation)
Régime fiscal : BIC car activité commerciale
Soit au BIC
au réel
SCI mais seulement à l'IS
Régime social
Soumis à cotisations SSI
Idem, location courte durée
Courte durée / saisonnière (durée max 90 à 120 jours/an pour résidence principale)
Cadre réglementaire
Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 dit Loi Le Meur ou Loi anti Airbnb
Code du tourisme (art. L.324-1-1)
Régime fiscal (BIC)
BIC
Régime micro-BIC (CGI, art 50-0, 1)
Meublé de tourisme non classé
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Meublé de tourisme classé
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Chambre d'hôtes
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Réel
Amortissement en déduction admis de la construction
PLF 2025 : Réintégration des amortissements admis en déduction dans l'assiette de la PV immobilière
Attention, : Pas possible d'opter à la TVA (article 261 D, 4° du CGI)
Traitement comptable
Amortissement
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Quid de la cession
Plus-values immobilières des particuliers
La plus-value imposable, diminuée de l'abattement pour une durée de détention est soumise à l'impôt sur le revenu au nom des associés au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, voire la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (taux allant de 2 à 6%
CFE due à partir de la 2nde année d'exercice
Classement de meublé de tourisme
Durée de validité : 5 ans
Octroyé par Atout France ou autres organismes indépendants
Permet de bénéficier du régime fiscal identique à celui de longue durée
Forme juridique
Micro-BIC si opte régime fiscal Micro-BIB
SAS ou SARL au réel
Obligation réglementaire récente
DPE obligatoire
Déclaration en mairie obligatoire
Para-hôtellerie
Assujetti à la TVA si 3 services cumulatives sont fournis
Petit-déjeuné
Accueil/ nettoyage régulier
Linge, nettoyage régulier
Forme juridique
SAS ou SARL pour déduction de la TVA
Régime social : Affiliation à l'Urssaf SSI
Cotisation obligatoire : Si > 23 000 €/an et revenus BIC > autres revenus du foyer
Choix du régime :
un taux effectif de prélèvements applicable aux loyers encaissés, d'environ 20 % au régime général ou de 22 % en micro-BIC pour un meublé non classé (6 % dans les deux cas pour un meublé classé),
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Applicable au bénéfice, de 30 à 35 % au régime réel
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Exception
Ne s'applique pas aux agences disposant d'une carte professionnelle (excluant donc les plateformes en ligne)
Formalités de constitution
Guichet unique sur le site de l'INPI
Communication à l'adm fiscale du choix de régime
sous les 15 jours suivant le récépissé de l'INPI
Autres formes
Colocation
Résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme)
Sous-location
Location nue ou meublée (À usage professionnel)
Formes juridique, fiscales, sociales
Forme juridique : SCI
À l'IR
Revenus fonciers
À l'IS
TVA
Si location nue : Possibilité d'option
Si location meublée : obligatoire
SAS ou SAS
BIC
Cadre légal &réglementaire
Contrat de bail commercial (articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce)
Contrat accessoire à un FDC
Condiitions de formes
Écrit obligatoire (SSP ou authentique)
Le locataire immatriculé au RCS ou RM
Durée du bail triennale (3, 6, 9)
Révision du loyer
Révision triennale légale : indexation sur indice des loyers commerciaux (ILC) ou ILAT.
➤ Révision conventionnelle
Clauses d’échelle mobile ou de “loyer variable” selon le CA (souvent pour galeries commerciales).
Renouvellement du bail
Principe
Droit au renouvellement automatique du locataire
Refus de renouvellement = droit à une indemnité d’éviction, sauf motif grave (non-paiement, non-exploitation…).
Résiliation du bail
Notification par acte extrajudiciaire (6 mois avant la fin du bail).
Cession ou transmission
Cession de l'immeuble par la SCI v/s cession de 100 % des PS
Art 150 U CGI : PV lors de la cession (immeuble ou PS) de SCI à l'IR
QP de PV revenant aux associés
Taux de 19 % à l'IR et 17,2 % au PS voir surtaxe
des PV immobilière allant de 2 % à 6 %
Les =/ cas d'exonération
1/ Exonération liée à la d
urée de détention (Articles 150 VC et 150 VL du CGI)
:
Pour l'IR, exo totale après 22 ans
Pour les PS, exo totale après 30 ans
Abattement progressif chaque année à partir de la 6ᵉ année.
2/Cession inférieure ou égale à 15 000 € (Article 150 U, II, 6°)
3/
Cession de la résidence principale
(Article 150 U, II, 1°)
Hyp 1 : SCI cède l'immeuble, exonération est doublement limitée sur la partie de l'immeuble occupée à titre de résidence principale et la QP revenant à l'
associé occupant
Hyp 2 : SCI cède les PS, Même idée, mais puisque l'
associé occupant
cède ses propres titres. Seules la PV faite sur la partie occuper sera exonérée.
Hyp 3 : Lorsque l'associé cède ses titres de SCPI, seule la fraction de la PV du logement occupé par l'associé par rapport à la valeur globale de l'actif sera exonérée.
Modalités de calcul
Hyp 1 : La SCI cède l'immeuble, les associés ne pourront encaisser le produit de la vente qu'après que la SCI aura procéder à. une réduction de K ou à une dissolution
Hyp 1 : Cession de l'immeuble par la SCI
Droits d'enregistrement (supportés par l'acquéreur)
: 5,90 %
Droit de préemption urbain (DPU)
: oui
Calcul de la PV
: PCEA-Valeur d'acquisition
Prise en compte des frais d’acquisition :
Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux, limitativement définis, sont retenus
soit pour leur montant réel sur justification
,
soit forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition.
Prise en compte des travaux réalisés sur le bien immobilier :
Hyp 1 : Si travaux non justifiés mais détention > 5 ans,
En cas de cession d’un immeuble, plus de 5 ans après son acquisition,
une majoration de 15 % du prix d'acquisitio
n peut être pratiquée au titre des travaux. Il n’est pas nécessaire d’établir la réalité des travaux, ni de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu (si travaux d'entretien).
Hyp 2 : Travaux justifiés (avec factures)
: En cas de cession, ajouter le montant réel des travaux mais s'ils n'ont pas été déductibles du revenu foncier et qu'ils sont justifiés par des factures.
Associé plein propriétaire, suite à donation de la NP et extinction de l’usufruit par décès - prix d’acquisition
: Le prix d’acquisition correspond
au prix que la SCI a effectivement acquitté
, quel qu'ait pu être, pour chaque associé, le coût d'acquisition des parts ou leur valeur vénale au jour de leur entrée dans son patrimoine personnel.
Modalités de calcul de la durée de détention :
La date de l'acte qui constate l'opération d'achat par la SCI constitue le point de départ pour le calcul de la durée de détention.
Surtaxe sur plus-value immobilière élevée :
La surtaxe est due lorsque la plus-value nette imposable (après application des abattements pour durée de détention - base IR)
est supérieure à **
50 000 €.** Ce seuil s'apprécie au niveau de la SCI, avec quelques corrections tenant compte des associés soumis à IS et des exonérations liées à la résidence principale.
Hyp 2 : Cession par les associés des PS de la SCI
Attention à la confusion :
SCI (forme juridique) =/ Prépondérance immobilière (fiscale).
Selon l'article 726, I, 2° du CGI
, "Une société est dite à prépondérance immobilière lorsque plus de 50 % de son actif brut est constitué, directement ou indirectement, par des immeubles ou droits immobiliers non affectés à son activité propre".
SCI et SCPI
SCPI
: C’est une structure d’investissement collectif qui permet à des épargnants d’investir dans un portefeuille immobilier géré par une société de gestion agréée.
Droits d’enregistrement
: 5% Sauf présomptions fiscales des art. 727, 728 CGI et 292 de l'annexe II CGI.
Calcul de la PV :
Il s’agit du prix d’acquisition des parts. Application de la jurisprudence Quemener qui prévoit un mécanisme correcteur du prix d’acquisition
afin d’éviter une double imposition des bénéfices
Au niveau de la SCI, l
es bénéfices sont imposés sur la tête de chaque associé au sein de son foyer fiscal;
Au niveau de la cession,
l'accumulation de résultat a augmenté la valeur des PS.
Le mécanisme Quemener
permet de majorer le prix d'acquisition des éléments suivants : Bénéfices sociaux déjà imposés, PV latentes, les apports en comptes courants non remboursés
En application, il convient de
majorer du prix de vente,
l'imposition payée par les associés sur les réserves (revient à l'acquéreur) et l'apport en CCA non remboursé.
Frais d'acquisition de l'acquisition :
Ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel.
Associé plein propriétaire, suite à donation de la NP et extinction de l’usufruit par décès - et prix d’acquisition
: En principe, le prix d'acquisition est le prix payé par le cédant figurant dans l'acte d'acquisition.
En cas démembrement, il s’agit de la valeur de la nue-propriété des parts sociales
retenue dans la donation.
Modalités de calcul de la durée de détention : Cession des titres après réunion de la propriété : la durée de détention est
décomptée à partir de la 1ère des 2 acquisitions
. Concrètement, tu reçoit la nue-propriété ou l'usufruit, le décompte se fera au 1er, nue propriété.
Surtaxe de PV immobilière élevée :
Le seuil de 50 000 € s’apprécie au niveau de chaque associé cédant.