Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
諮詢會議 - Coggle Diagram
諮詢會議
一、 本案自擬訂都市計畫、辦理徵收至今，已衍生東西兩側之土地使用分區變更、附帶開發條件、徵收進度差異等產權複雜情事，倘後續以都更權變整體開發，可能造成東側公園用地已徵收土地分配不公、西側住宅區產權稀釋等情形，建議釐清事項如下：
-
-
-
-
-
（一） 開發附帶條件
1、 有關容積率調降至258%（300%-應捐贈42%公設用地），其42%應包含都市更新須一併完成開闢東側公園用地，惟其部分土地已完成徵收，應排除捐贈範圍，建議釐清容積率計算方式，並提至新北市都委會大會確認為宜。
2、 有關繳納代金數額（以三家以上專業估價者查估基地之價格(取最高價計算)×13.84%）不得低於毗鄰住宅區公告土地現值之1.4 倍，應補充說明兩者計算數額之比較基準，且應以毗鄰住宅區容積率（300%）作考量，避免衍生爭議；另財務分析係以容積率提高至300%為前提計算，建議須繳納代金部分應納入負擔成本。
（三） 估價條件
1、 考量東西側土地條件、徵收樣態不同致使產權複雜、條件差異大，倘以都更跨區開發，致使早期同意徵收及現在參與都更兩者造成不同分配結果，且西側土地尚需容納東側地主一併重建，容易使民眾衍生不公平及產權稀釋的疑慮，建議研議撤銷徵收（或續行完成）可行性；或者由市府先行完成開闢東側公園後，續行都市更新開發，減低民眾陳抗或爭議；涉都市計畫及都市更新計畫部分，則可於開發方式敘明東西兩側土地視為同一宗土地整體考量之規劃緣由，作為後續權變估價之基礎條件。
2、 依本案都市計畫兩側土地應整體開發，建議視為同一宗土地重新規劃，共同成就都更開發，將東側保留為公園用地、西側則集中為住宅區，參考市地重劃精神，兩側民眾一起參與皆分回可建築用地，而不是單純以都更權變角度評估東側公園用地及西側住宅區之價值差異，兩側土地應有一致之估價條件，建議就估價條件上回歸至徵收前樣態（公園用地），皆為相同之使用分區，僅就個別土地區位、臨路條件、商業效益等差異，評估其容積貢獻度，另考量調整東西側土地估價一致性應屬重大條件，建議前期評估時可向不動產估價師公會進行技術諮詢以利通盤檢視，後續審議時亦應提會經委員討論取得共識為宜。
（四） 推動模式
本案未來將採都更開發方式，為順利推動後續作業，建議委由新北住都中心採公辦都更，先行進入當地向民眾說明法令程序、都更觀念，瞭解民眾最關心的權利部分，秉持公開透明原則一一說明清楚，主動進場整合意願，減低東西兩側民眾參與都更疑慮，亦可於事權計畫趨於完備並完成權益分配後，再行辦理公告招商徵求實施者或投資人，避免廠商進場後陷入東西側地主意願整合落差太大，致使都更推動窒礙難行。
（二） 劃設策略性更新地區
本案依都市計畫捐贈42%公設用地或繳納代金可提升容積率至300%，另財務分析亦建議劃設策略性更新地區提升至2 倍容積獎勵上限，建議就基地條件、案件特性及劃設策略性更新地區前後差異補充相關論述，另應敘明公園用地30%容積率是否有使用用途限制。
（五） 徵收土地
倘希望維持東西側土地之公平性，仍須符合法令相關規定，除了依照都市計畫辦理整體開發，尚須符合都更條例涉及權利變換之相關法令規定，使估價程序合法且有所依循，考量本案係過往推動歷程造成兩側土地不同分區差異，建議可參照大法官釋字第400、425、516 號解釋，就徵收補償、未發放補償費、為公共利益所受之特別犧牲等內容補充論述或行政作為配合；另參照土地徵收條例規定之程序，地政機關辦理補償費提存後即完成所有權移轉，不受民眾拒絕抗爭而影響程序，所以未完成徵收土地應是機關因素，而已完成徵收土地超過10 年仍未依用途使用者，建議可以通盤檢討撤銷徵收。
-