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SHCP, Ley General de Bienes Nacionales,, INDAABIN - Coggle Diagram

- - - - metodología de los servicios valuatorios regulados por el instituto de administración y avalúos de bienes nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios.
        
        IV.- Definiciones
        
        Bienes inmuebles.
        
        Bienes muebles (Maquinaria y Equipo o Propiedad Personal).
        
        Bienes intangibles.
        
        Negocios.
        
        Promovente.
        
        Solicitud de Servicio Valuatorio.
        
        Principio de Anticipación.
        
        Principio de Sustitución.
        
        Principio de la Oferta y la Demanda.
        
        Principio de Cambio.
        
        Principio de Contribución.
        
        Principio de Mayor y Mejor Uso.
        
        IV.-Activos objeto de la Metodología.
        
        Bienes inmuebles.
        
        Negocios.
        
        Maquinaria y Equipo o Propiedad Personal
        
        IV.-Actos jurídicos en los que aplica.
        
        adquisición,
        
        enajenación,
        
        indemnización,
        
        reexpresión de estados financieros,
        
        concesión,
        
        atención a diligencias judiciales,
        
        justipreciación de rentas,
        
        registro en contabilidad gubernamental
        
        aseguramiento contra daños
        
        V.-GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA.
        
        Características del Informe
        
        Requerimientos básicos
        
        Uso.
        
        Propósito.
        
        Finalidad.
        
        Alcance del servicio valuatorio.
        
        VI.-GUÍA TÉCNICA. 8 PASOS
        
        Paso 1 Identificación del Problema
        
        Identificar el promovente y los usuarios
        
        Identificar el Uso(Uso y Finalidad)
        
        Identificar el Propósito del Servicio Valuatorio
        
        Identificar la fecha que se requiere de valores
        
        Identificar las características del bien
        
        Identificar las condiciones del servicio valuatorio
        
        Para Inmuebles.
        
        a) Ubicación legal y física del inmueble a valuar.b) Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente.c) Planos arquitectónicos actualizados, preferentemente aprobados por autoridad competente y en formato electrónico.d) Escrituras y/o título de propiedad.e) Usuarios del servicio valuatorio.f) Los derechos del inmueble ligados al uso del servicio valuatorio.g) Constancia de uso del suelo.h) Informe de costos anuales de operación del inmueble (mantenimiento, impuestos, personal, agua, energía eléctrica, entreotros), según sea el caso.i) Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a las construcciones.j) Dictamen de seguridad estructural.También como los documentos e información que considere necesarios el valuador de bienes nacionales, según sea el caso.Para bienes muebles o propiedad personal.a) Documento que acredite reparaciones mayores realizadas (en su caso).b) Dictámenes o evaluaciones de estado de conservación.c) Bitácoras de mantenimiento de los bienes muebles.d) Copias de facturas, pedimento deimportación,fletes,embalaje e instalación, documentación de adquisición de los bienesmuebles o documentos legales de propiedad.e) Datos de ubicación de los bienes muebles.f) Usuarios del servicio valuatorio.g) Relación y número de inventario del activo conforme a catálogo o cuenta que proceda, en hoja de cálculo.h) Ficha de catálogo incluyendo tema, autor, técnica, seriación, fecha y dimensiones, (para obras de arte)También como los documentos e información que considere necesarios el valuador de bienes nacionales, según sea el caso.
        
        Paso 4 Análisis de la Información
        
        1.- Para inmuebles
        
        Estudios de la Demanda Periodo de absorción. Análisis de precio de venta en pago de contado. Estudios de la Oferta Volumen de comparables en un mercado abierto y Competitivo Rango de precios de venta de comparables. Estudios de Mercado Análisis integral de los mercados de acuerdo a la oferta y la demanda, así como de las características externas e internas de los bienes. Mayor y Mejor Uso (Aplicable para inmuebles) 1. Estudio del terreno Es aquel estudio que genere un análisis para saber si su mejor uso es como está actualmente (con mejoras) o como terreno sin mejoras. Se analizarán distintos escenarios que sean físicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables y brinde el máximo rendimiento.
        
        Paso 2 Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio
        
        deberá recolectar información complementaria
        
        Paso 3 Recolección de Información y Descripción del Bien
        
        1.- Para inmuebles
        
        Características del sujeto, geográficas y geológicas del terreno, superficie, forma,ubicación, uso de suelo, servicios públicos, tipo de construcción, área construida, edad efectiva, estado de conservación, elementos de la construcción, mejoras, historial de los propietarios, información de costos y depreciación, y datos de ingresos y gastos entre otros. Ventas realizadas, condiciones delos cierres efectuados, ofertas, listas de venta, vacantes, costos y depreciación, ingresos y gastos, intereses de capitalización, entre otros.
        
        Paso 5 Opinión de Valor del Terreno (solo para inmuebles)
        
        1.- Para inmuebles
        
        investigación directa, desagregación,capitalización de renta,ingreso exclusivamente del terreno,del método residual dinámico,
        
        Paso 6 Aplicación de los Enfoques de Valuación
        
        1.- Para inmuebles
        
        Enfoque de Mercado Enfoque de Ingresos Enfoque de Costos
        
        Paso 7 Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor
        
        1.- Para inmuebles
        
        El valor comercial de un bien se obtiene a partir de la conciliación del resultado de los tres enfoques valuatorios: de mercado, de costos y de ingresos, o bien de los enfoques que en su caso se apliquen. La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques valuatorios aplicados de acuerdo a la cantidad y calidad de la información recopilada
        
        Paso 8 Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo
        
        1.- Para inmuebles
        
        Características del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo El contenido del dictamen valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio debe ser consistente con el uso del mismo, y como mínimo deberá contener lo siguiente: a) Especificar la identidad del promovente y los posibles usuarios, por nombre o tipo; b) Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición del valor; c) Su ubicación, y sus atributos físicos, legales y económicos; d) Los derechos del activo a ser valuado; e) Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que están incluidas en la valuación; f) Cualquier servidumbre, restricción, gravamen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar; g) Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio; h) Mencionar si el activo en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado físicamente o posesión parcial; i) El valuador de bienes nacionales deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione el Promovente; j) De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio valuatorio; e k) Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de valuación, de acuerdo al formato que corresponda con base en la Norma Trigésima Quinta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.