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Section 4 : les principaux contrats (suite 6) - Coggle Diagram

- - - - a) Obligations du bailleur
        
        3) Garantir le bien loué
        
        Cette obligation recouvre trois aspects :
        
        La garantie du fait personnel => Le bailleur ne peut, par son propre fait, troubler la jouissance de la chose par le preneur. La garantie du fait personnel concerne aussi bien les troubles de droit que les troubles de fait. Il s’agit évidemment d’une garantie impérative et une clause générale d’exonération de garantie est donc interdite. Néanmoins il est permis de prévoir, par une clause expresse, que tel fait précisé (e.g. des travaux) ne sera pas couvert par la garantie. L’existence de cette garantie n’empêche pas le bailleur de procéder, même contre le gré du locataire, aux réparations urgentes qui s’imposeraient, moyennant indemnisation pour le dommage qui en résulterait. Exemples de manquements du bailleur à la garantie du fait personnel :
        
        Donner à bail à une autre personne le bien déjà loué,
        
        Enlever les portes et les fenêtres en prétextant un non-paiement du loyer
        
        Vouloir exercer sur le bien loué des droits qui s’opposent à ceux du preneur, alors que le bailleur ne s’est pas réservé ces droits dans le contrat de bail (percevoir les fruits, exercer un droit de passage) ;
        
        Dans l’hypothèse où le bailleur occupe l’immeuble voisin, effectuer à cet immeuble des modifications qui affectent la jouissance du preneur (e.g. surélévation de l’immeuble voisin, ce qui aurait pour conséquence de priver le preneur d’air et de lumière)
        
        La garantie du fait des tiers
        Le bailleur doit garantir le locataire que les tierces personnes ne troubleront pas la jouissance de la chose mise à bail. La garantie, supplétive, ne couvre que les troubles de droit. Les clauses
        d’exonération sont donc permises mais d’interprétation restrictive
        
        La garantie des vices cachés
        Le bailleur doit garantir le locataire contre les vices cachés, même s’il en ignore l’existence. Cette garantie est supplétive ; les clauses d’exonération sont donc permises mais d’interprétation restrictive. Lorsqu’un préjudice résulte soit du fait des tiers, soit d’un vice caché, le locataire doit immédiatement en prévenir le bailleur, sans quoi il s’expose à la perte de son droit de garantie.
        Les sanctions des obligations du bailleur sont les suivantes : le locataire a le choix entre :
        
        Surseoir au paiement du loyer (exception d’inexécution) ;
        
        Mettre le bailleur en demeure et, par la suite, demander, soit l’exécution forcée, soit la résolution du contrat.
      - b) Obligations du locataire
        
        1) Garnir le bien loué de meubles meublants suffisants : Ces meubles meublants constituent une garantie pour
        le bailleur et doivent, en principe, pouvoir couvrir deux termes de loyer, ainsi que tous les frais de saisie : ils vont servir d’assiette au privilège du bailleur. À défaut de meubles meublants, le locataire doit offrir au bailleur une autre sûreté (gage, caution, etc.). Une sanction particulière de cette obligation est prévue par la loi : l’expulsion du locataire.
        
        2) Payer le loyer : Le bail est un contrat à titre onéreux. Le prix à payer est le plus souvent une somme d’argent,
        le loyer, mais il pourrait être convenu que le locataire paie autrement (services, en nature, etc.). Sanctions de cette deuxième obligation : le bailleur a le choix entre :
        
        Faire saisir les meubles meublants et les faire vendre aux enchères, pour ensuite se payer sur le prix obtenu
        
        Mettre le locataire en demeure et demander soit l’exécution forcée, soit la résolution du contrat (mais jamais par voie de clause compromissoire expresse).
        
        3) Jouir de la chose en bon père de famille et selon sa destination : En bon père de famille, avec soin, prudence, vigilance, etc. Le locataire est tenu :
        
        Les dégradations anormales provenant de sa faute, d’un défaut d’entretien ou du fait de toutes les personnes qu’il introduit chez lui ;
        
        Des réparations locatives, sauf celles qui sont issues d’un usage normal, de la vétusté, d’une cause étrangère ou d’une malfaçon.
        
        Selon sa destination signifie que le locataire ne peut pas apporter de modifications principales (abattre un mur, abattre des arbres, …). Lorsqu’il quittera les lieux, il devra remettre ceux-ci dans leur pristin état (état antérieur).
        
        4) Restituer la chose louée : En principe, le locataire doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf les dégradations dues à un usage normal, à la vétusté, à une malfaçon ou à une cause étrangère. Cet état pourrait être déterminé par un état des lieux détaillé, mentionnant les vices et défauts éventuels, établi au début du bail (une simple clause dans le contrat de bail, du type « l’appartement a été mis en location en bon état », sera d’interprétation restrictive). Mais à défaut d’état des lieux, la loi établit une présomption : le preneur est censé avoir reçu les lieux dans l’état dans lequel il les restitue, sauf preuve contraire. Cette présomption iuris tantum joue, de façon générale, en faveur du locataire.