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27.- Collegamento negoziale, funzionale e strutturale - Coggle Diagram

- - - - al promittente acquirente si richieda (a garanzia dell’obbligo di contrarre) una caparra confirmatoria.
      - promittente acquirente debba pagare una parte del prezzo prima di aver conseguito la proprietà del bene compravenduto
        
        Se si tratta di un’anticipazione sul prezzo convenuto, c’è da escludere che si tratti di una caparra:
        
        la Cassazione ha chiarito che non si può far valere lo stesso versamento del promittente acquirente come caparra e come anticipo, data la profonda diversità di natura (cautelare per la prima, solutoria per il secondo) e di disciplina dei due istituti.
    - - promessa di acquisto.
    - - Si applica la disciplina sulle garanzie per i vizi occulti che è effetto naturale della compravendita?
        
        Tribunale di Monza del 26 novembre 2007, giudice Calabrò) secondo la quale l’azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 cod. civ. non può essere proposta dal promittente acquirente, in quanto manca ancora l’effetto traslativo del bene presupposto dalla norma.
        
        il promittente acquirente potrà chiedere la sentenza di trasferimento del bene solo al prezzo originariamente pattuito, e non a un prezzo modificato in dipendenza dei vizi.
        
        La presenza di vizi potrà costituire legittimo motivo per il rifiuto di stipulare il definitivo o per chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare.
      - Decorrono anche senza il contratto definitivo gli otto giorni di decadenza per la denunzia e l’anno di prescrizione per l’actio redhibitoria?
        
        La Cassazione (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 1996, n. 5615, Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2002, n. 29 e, da ultima, Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2004, n. 10148) in un caso nel quale vengono richieste dal promittente acquirente
        
        sia l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre
        
        sia la riduzione del prezzo per vizi occulti (actio quanti minoris) accoglie congiuntamente le due domande e costituisce gli effetti contrattuali ex art. 2932 cod. civ. con la correzione del prezzo in riduzione ex art. 1492 cod. civ.
      - alcuni effetti del contratto definitivo possono essere anticipati al momento del preliminare
        
        effetti compatibili con la natura meramente obbligatoria del preliminare.
      - per altri effetti che sono tipici del definitivo (ad esempio effetti reali, garanzia per l’evizione) occorre attendere la conclusione del contratto definitivo.
      - Pur anticipando la garanzia per i vizi occulti, la Cassazione esclude che il promittente acquirente possa godere della garanzia per l’evizione prima della conclusione del definitivo contratto di compravendita.
        
        Per esempio, con sentenza n. 925 del 30 gennaio 1997, la seconda sezione della Cassazione civile ha ritenuto che l’art. 1479, c. 1, cod. civ. non sia applicabile al preliminare di vendita, avente solo effetti obbligatori, dato che fino alla scadenza del termine per il definitivo il promittente venditore può comunque procurarsi la proprietà dell’altrui bene promesso in vendita, e adempiere correttamente all’obbligo di trasferire il diritto reale.
        
        : tutti gli effetti giuridici propri del definitivo che si presentano compatibili col preliminare possono essere riportati, in via di anticipazione, già a quest’ultimo.
- - - - La causa di ciascun contratto trova completamento nella causa dell’altro posto che entrambi i negozi sono preordinati al conseguimento di un fine unico.
      - Il collegamento negoziale strutturale è concettualmente l’esatto opposto del negozio misto. In quest’ultimo con un unico contratto si perseguono due cause.
      - Più negozi collegati tendono a realizzare un’unica funzione economico-sociale.
      - Più atti sono collegati da una causa sola.
      - L’effetto del collegamento strutturale è che l’invalidità di uno dei contratti si estende agli altri: simul stabunt, simul cadent.
        
        Con separato atto Tizio vende a Caio un immobile di proprietà riservandosi il diritto di riscatto.
        
        Con ulteriore atto Caio dà l’immobile in locazione a Tizio (sale and lease back).
        
        tutti questi contratti erano tra di loro collegati per ottenere indirettamente uno scopo vietato dalla legge (negozio in frode alla legge) consistente nella costituzione di una garanzia reale atipica lesiva del principio di par condicio tra i creditori (il trasferimento della proprietà a scopo di garanzia è l’effetto del cosiddetto patto commissorio vietato dall’art. 2744 cod. civ.).
        
        I contratti singolarmente considerati sarebbero leciti;
        
        nel loro insieme danno luogo a una fattispecie illecita con la declaratoria di generale nullità.
        
        Il "sale and lease back" (o "lease back") è un contratto in cui un soggetto vende un bene (solitamente immobile) a una società di leasing o finanziaria, e contemporaneamente stipula un contratto di leasing per l'uso dello stesso bene.
        
        Tizio ottiene da Caio un mutuo
    - - una singola pattuizione contrattuale, per essere rilevante ai fini del significativo squilibrio giuridico che Comporta la sua inefficacia, deve essere valutata nel quadro della complessiva operazione negoziale, ben potendo la asimmetrica distribuzione dei diritti e degli obblighi interna a un singolo contratto essere compensata da altre disposizioni contenute in contratti collegati.
- - - - Tizio promette a Caio di vendergli un bene immobile abusivo per il quale non sono state ancora esperite le procedure per il condono edilizio.
      - L’atto di compravendita di quell’immobile (se quelle procedure non sono completate al momento del rogito) è nullo per legge.
        
        nullità formale
        
        (omessa dichiarazione prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985)
        
        e nullità sostanziale
        
        difformità non sanabile dell’unità abitativa dalla disciplina urbanistica (cfr. Cass. civ., sez. II, 25 giugno 2015, n. 25811).
    - - (in questo senso la giurisprudenza dominante solo di recente contrastata da due pronunce della Cassazione che estendono la nullità sostanziale anche ai contratti preliminari, in quanto aventi a oggetto obbligazioni a contrarre vietate dalla legge. Cfr. la già citata Cass. civ., sez. II, n. 25811 del 2015 e la più recente Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2015, n. 23591).
    - - mentre se anche il contratto preliminare fosse travolto dalla nullità del definitivo al promittente compratore non rimarrebbe che agire ex art. 1338 cod. civ. (responsabilità precontrattuale) con risarcimento del danno entro i limiti dell’interesse negativo (su questa forma di responsabilità cfr. infra).
    - - art. 2932 cod. civ.: la sentenza è costitutiva degli effetti del contratto non concluso; degli stessi effetti.
        
        Nessun effetto potrebbe quindi avere la sentenza, visto che essa è sostitutiva del contratto.
      - Ma se il contratto fosse stato concluso, in quanto nullo, non avrebbe avuto effetto alcuno.
    - - Poiché si accerta che l’incapacità era sopravvenuta dopo la conclusione di un contratto preliminare che conteneva tutte le condizioni poi effettivamente recepite nel definitivo, Caio, promittente acquirente, agisce ex art. 2932 cod. civ. contro gli eredi per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre validamente assunto dal de cuius.
      - Gli eredi di Tizio ottengono l’annullamento ex art. 428 cod. civ. di un contratto di vendita di un immobile concluso dal loro dante causa in stato di incapacità naturale.
    - - l’annullamento del definitivo non incide in alcun modo sulla validità del preliminare che esplica la propria efficacia nei confronti degli eredi.