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26 Pubblicità e trascrizione. Concetti generali,effetti della trascrizione…

- - - - è un fatto giuridico,
        
        che non assurge al rango di atto giuridico
      - : essa rientra tra quegli atti materiali per i quali non hanno rilievo
        
        capacità o
        
        legittimazione di chi li pone in essere.
        
        le questioni di volontà,
      - si configura per l'interessato come un onere il cui inadempimento che impedisce il realizzarsi degli effetti propri di questo tipo di pubblicità:
        
        conservare gli effetti di un atto già in sé compiuto (e non già creare nuovi effetti) della cui fattispecie essa non diviene elemento costitutivo
      - Dal punto di vista tributario si configura come un obbligo, da adempiersi entro trenta giorni dalla data dell'atto, pena l'assoggettamento al pagamento di una soprattassa: artt. 6 e 9, D.Lgs. 31.10.1990, n. 3474
      - è obbligo per il notaio che ha ricevuto o autenticato l’atto; tale obbligo deve essere adempiuto «nel più breve tempo possibile» (art. 2671).
        
        Se egli non trascrive, non provvedendo a conservare il diritto del proprio cliente, si rende responsabile verso quest'ultimo per i danni eventualmente arrecatigli con l'omissione.
      - è materialmente effettuata dal conservatore, e consiste nella registrazione dei dati inerenti all’atto da trascrivere sui pubblici registri.
        
        Il conservatore è obbligato a tenere un registro generale d'ordine
        
        in cui giornalmente deve annotare ogni titolo che gli è pervenuto, perché sia trascritto, iscritto o annotato.
        
        Il registro generale deve essere vidimato in ogni foglio dal presidente o da un giudice del tribunale.
        
        il conservatore deve tenere i registri particolari per le trascrizioni, per le iscrizioni e per le annotazioni.
- - - - la compravendita
      - la permuta (con l'avvertenza che se vengono permutati due immobili, vanno effettuate due trascrizioni),
      - la datio in solutum
      - , la donazione (naturalmente solo dopo l'accettazione del donatario se non contestuale allaproposta
        
        caso di donazione obnuziale è sufficiente la sola trascrizione dell'atto del donante già idoneo a produrre l'effetto traslativo).
      - Rimangono quindi esclusi dal n. 1
        
        le proposte di contratto (la parte cui è indirizzata la proposta di compravendita immobiliare non può richiedere la trascrizione:Cass. 5029/1994),
        
        i patti di preferenza o di prelazione nella vendita (che avendo efficacia meramente obbligatoria non vano trascritti: Cass. 14645/2002)
        
        e gli acquisti a titolo originario (chi ha acquistato per usucapione, infatti, prevale sull'acquirente a titolo derivativo anche se questi ha trascritto il suo acquisto: Cass. 2161/2005; Cass. 15503/2000).
- - - - , «gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore».
      - I due commi della norma in esame sono per vari aspetti ripetitivi o meglio costituiscono l'uno il risvolto dell'altro.
        
        il 2° quella positiva.
        
        Il 1° co. illustra l'efficacia negativa della trascrizione,
      - Si sancisce la regola secondo la quale in caso di pluralità di acquisti da uno stesso autore di diritti incompatibili tra loro e relativi ad uno stesso bene immobile, prevale chi ha trascritto per primo.
      - Chi acquista per primo rischia dunque di soccombere nei confronti del successivo acquirente se non cura tempestivamente la trascrizione;
      - la malafede del secondo acquirente che acquista per primo non inficia il suo acquisto.
      - Per terzo, ai sensi del 1° co., deve quindi intendersi chiunque non sia parte della trasformazione giuridica non trascritta ed abbia acquistato in forza di uno degli atti di cui agli artt.2643 e 2645 una situazione giuridica incompatibile, trascrivendo anteriormente.
  - - - compatibilità di questa regola con il principio del consenso traslativo di cui all'art. 1376;
      - il venditore col primo atto si è privato del diritto e non potrebbe quindi trasferirlo ad altri.
      - la disposizione presuppone o comporta la necessità di distinguere tra titolarità e legittimazione, nel senso che il venditore col primo atto trasferisce la sola titolarità del diritto e non sino alla trascrizione, il potere di disporne.
      - sul piano processuale, nel senso che l'atto non trascritto non può essere dal giudice posto a fondamento della sua decisione quando venga eccepita dal secondo acquirente una propria trascrizione anteriore.
      - l'acquisto in capo al secondo avente causa primo trascrivente ricorre in presenza di una fattispecie complessa costituita dalla situazione di apparenza di regolarità di tale acquisto, oltre che dall'atto e dalla sua trascrizione.
      - l'atto non trascritto è produttivo dei suoi effetti tipici erga omnes, in caso di doppia alienazione si realizza un conflitto che la legge risolve attraverso lo strumento dell'inefficacia relativa posto a tutela dell'interesse del terzo primo trascrivente, titolare di una situazione incompatibile con gli effetti del primo atto.
      - il primo atto pienamente efficace sarebbe sottoposto sino alla trascrizione ad una condicio iuris risolutiva costituita dalla eventuale trascrizione di un secondo acquirente;
      - verificatasi tale condizione il primo acquisto si risolve sin dall'origine, mentre il secondo diventa a domino (ossia da chi è effettivamente proprietario) e i suoi effetti si producono dalla data di stipula dell'atto.
      - L'art. 2644 presuppone una duplicità (o pluralità) di acquisti a titolo derivativo (tale dovendo ritenersi anche quello del secondo avente causa che trascrive per primo) da un comune originario autore.
    - - Perché si ricorra all'art. 2644 deve trattarsi di diritti incompatibili: così, ad es., due trasferimenti, anche l'uno a titolo oneroso e l'altro a titolo gratuito, dello stesso diritto di proprietà.
        
        Se il trasferimento ha ad oggetto la proprietà piena ad un acquirente e l'usufrutto ad un altro, si ha incompatibilità totale se viene trascritto per primo il trasferimento della proprietà
        
        e incompatibilità parziale se viceversa viene trascritto per primo l'acquisto dell'usufrutto, nel senso che in questo caso l'altro atto realizzerà il trasferimento della sola nuda proprietà.
      - L'incompatibilità va valutata in concreto, potrebbero coesistere due costituzioni di servitù concesse dallo stesso autore a soggetti diversi sul proprio fondo;
      - Il comune autore, nel momento in cui stipula la seconda vendita, pone in essere consapevolmente un comportamento che costituisce l'antecedente necessario della trascrizione, che a sua volta determina la soccombenza del primo acquirente.
      - Del danno da questi subito dovrà quindi risponderne.
      - La giurisprudenza, dopo aver (forse più esattamente) in passato affermato la natura extracontrattuale della responsabilità del comune autore nei confronti del primo acquirente (una volta prodottosi l'effetto traslativo e adempiuti gli obblighi contrattuali, tra le parti non residua un rapporto contrattuale e non dovrebbe quindi verificarsi la relativa responsabilità: Cass. 4669/1977),è orientata per la tesi della responsabilità contrattuale assumendo che il comune autore ha violato l'obbligo di garantire l'acquirente contro l'evizione, ovvero quello di far acquistare la proprietà
      - Nel sistema della legge tavolare (R.D. 28.3.1929, n. 499 e successive modifiche) vigente nei territori italiani già facenti parte dell'impero austro-ungarico (ad es., nella Provincia di Bolzano), il consenso manifestato dai contraenti in sede di stipula di un atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su beni immobili, non è idoneo a provocare il detto trasferimento, che si verifica solo con l'intavolazione dell'atto nel libro fondiario, intavolazione che ha quindi funzione di pubblicità costitutiva.
        
        Per tale ragione, deve escludersi l'opponibilità di vincoli reali all'acquirente di un immobile nei casi in cui la loro esistenza non risulti dai registri tavolari
        
        L'efficacia costitutiva della intavolazione presuppone un titolo valido, sicché in mancanza di questo il soggetto in favore del quale risulti trasferito o costituito il diritto reale rimane esposto al pericolo dell'evizione, nonostante l'avvenuto compimento di detta forma di pubblicità, che non può da sola costituire un diritto inesistente.
      - oppure un usufrutto e una locazione di diversa durata, nel senso che il proprietario rimane vincolato anche al contratto trascritto per secondo se di durata maggiore del contratto trascritto per primo, una volta estintosi il relativo rapporto.
  - - - Mentre l'art. 2643 cod. civ. riguarda la funzione tipica e originaria della trascrizione, che Consiste nel dirimere il conflitto tra due o più acquirenti dal medesimo titolare, dando la preferenza a chi abbia trascritto per primo
      - , gli art. 2652 e 2653 - relativi a specifiche e tassative ipotesi di domande giudiziali da assoggettarsi a pubblicità, con analitica precisazione degli effetti giuridici per ciascuna conseguenti al compimento della formalità - riguardano una diversa funzione della Trascrizione, fatta salva, sul piano processuale, dall'art. 111 cod. proc. civ., che regola la successione a titolo particolare nel diritto controverso, con la conseguenza che, quando il diritto controverso sia un diritto reale immobiliare, il processo si considera in corso soltanto dal momento della trascrizione della domanda, e il diritto controverso si considera trasferito soltanto all'epoca della trascrizione del trasferimento; e con l'ulteriore conseguenza che il giudicato che eventualmente ne risulterà si formerà anche nei confronti del terzo, acquirente la res litigiosa, a meno che questi non abbia trascritto il proprio titolo di acquisto anteriormente alla trascrizione della domanda.
      - La trascrizione delle domande giudiziali – prevista dall’art. 2652 c.c. – ha funzione cosiddetta prenotativa.
        
        Ciò vuol dire che essa resta del tutto inoperante se il relativo giudizio si estingua o, comunque, non si concluda con una sentenza favorevole, né può essere fatta valere in un successivo giudizio autonomo e diverso, non integrante riassunzione di quello precedente
      - La trascrizione della domanda giudiziale conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data, e il suo effetto cessa se la trascrizione non è rinnovata prima che scada detto termine (art. 2668-bis, introdotto con la legge 18.6.2009, n. 69).
      - A differenza del conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa che trova il suo principio unitario di risoluzione nell'art. 2644, la trascrizione delle domande giudiziali incide sui rapporti tra l'attore e il dante causa del convenuto, dando anche rilevanza in alcune ipotesi specifiche (art. 2652, nn. 4-9; art. 2653, n. 3) ad elementi (buona fede, onerosità del titolo, decorso del tempo) estranei al meccanismo tipico attraverso il quale opera l'art. 2644.
      - Per efficacia prenotativa s’intende dunque una efficacia conservativa, o cautelare, della pretesa dell'attore: gli effetti dell'accoglimento della domanda, infatti, retroagiscono dal momento della sentenza a quello in cui l'adempimento della trascrizione è stato effettuato, con la correlativa opponibilità degli stessi ai terzi, che in pendenza del giudizio, si siano resi acquirenti a titolo particolare del diritto controverso.
  - - - Con una norma introdotta nel 1996, l’art. 2645-bis prevede la trascrivibilità dei contratti preliminari.
      - Si è inteso in tal modo introdurre e disciplinare la pubblicità di questi contratti al fine di garantire una tutela più adeguata ai promissari acquirenti di un bene immobile, contro i rischi più ricorrenti evidenziati dalla prassi della contrattazione immobiliare:
        
        atti di disposizione sul bene promesso compiuti dal promittente venditore incompatibili con l'adempimento della promessa;
        
        atti di esecuzione sul bene compiuti dai creditori del promittente e mancata esecuzione del contratto preliminare (cfr. anche sub art. 2775 bis);
        
        dichiarazione di fallimento del promittente venditore prima della stipula del definitivo (v. art. 72, 5° co., l. fall.).
      - La trascrizione del preliminare ha però effetti particolari:
        
        essa ha efficacia prenotativa, così come la trascrizione delle domanda giudiziali:
        
        essa ha lo scopo di far retroagire la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, in modo da prevalere sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
      - Inoltre, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo
  - - - . – il cui primo comma recita: «nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto»
      - Questo principio comporta l'inefficacia provvisoria della trascrizioni successive all'atto non trascritto e quindi l'impossibilità di applicare l'art. 2644 per risolvere il conflitto,
      - ad es., tra due andrà quindi risolto sulla base della priorità dell'atto.
      - eseguita la trascrizione mancante, e chiusa la catena continua delle trascrizioni, quelle successive acquistano efficacia piena sin dal momento in cui sono state eseguite.
      - Il conflitto tra A e B sarà così risolto sulla base dell'art. 2644, salvo che la stessa disposizione non operi a favore di altri, ad es., a favore di un acquirente E che avente causa da D abbia trascritto prima di C.
      - In mancanza di trascrizione dell'atto di acquisto di un immobile, il conflitto tra più acquirenti non va risolto in base all'art. 2650, che si applica solo quando vi sia continuità tra le trascrizioni, ma in base al principio prior in tempore, potior in iure, con la conseguenza che prevale l'acquisto con data anteriore certa
        
        al principio prior in tempore, potior in iure
- - - - il vantaggio di facilitare la ricerca da parte di chi, conoscendo gli elementi di identificazione del bene, desideri conoscerne le vicende giuridiche
      - a causa del carattere reale della pubblicità mobiliare è pregiudicato colui che, volendo conoscere la situazione patrimoniale di un suo debitore, difficilmente potrà individuare un bene mobile registrato da sottoporre ad eventuale pignoramento, di cui conosca sì la titolarità in capo al debitore, ma non i dati indispensabili per l'identificazione.
  - - - Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la disposizione in esame abbia carattere tassativo, essendo evidente l'intento della norma di stabilire con un criterio selettivo i requisiti dei titoli idonei a documentare il fatto giuridico che costituisce l'oggetto proprio della trascrizione
      - Unitamente ai titoli, per la trascrizione è necessario presentare al Conservatore dei registri immobiliari una nota di trascrizione, redatta secondo i moduli disposti dal Ministero ed oramai informatizzata, ed avente il contenuto indicato nell’art. 2659 c.c.
      - La trascrizione può essere richiesta da chiunque (ovviamente, munito di titolo e nota), e giova a tutti coloro che vi hanno interesse.
      - La trascrizione deve essere fatta presso ciascun ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni.