Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

Servitutter - Coggle Diagram

- - - - Følger servitutten eiendommen: nye eire må respektere servitutten selv om de ikke står i direkte avtaleforhold med servitutthaveren
      - Servitutten vil være i behold selv om eiendommen deles opp så fram det ikke er grunnlag for innskrenkende tolkning av servitutten
  - - - Gammel rett kan være så lite bundet med dagens bruk at det ikke er noe i veien for separat avhendelse
      - Kreves av og til samtykke fra eier av den tjenende eiendom og dette må vurderes ut fra konkrete forhold
      - Kreves ikke samtykke må avhending godtas dersom vilkårene i § 9 andre ledd andre punktum oppfylt
  - - - Vilkår: en avhending ikke fører til økt belastning for innehaver av tjenende eiendom (følger prinsipp om at man ikke kan overføre rettigheten en ikke har)
      - Kan være holdepunkter i stiftelsesgrunnlaget for at den personlige rettigheten ikke kan avhendes § 1 andre ledd
        
        som for eksempel vennskap som ikke går videre til neste person (ikke snakk om omsetning goder)
        
        Rett til støtte for rent personlig behov hos rettighetshaveren kan heller ikke vendes § 9 tredje ledd
  - - - Lovgiver mente også med denne regelen at den kan bidra til å framme det grunnleggende hensyn i servituttlæren om best mulig utnyttelse av eiendommen
      - En servitutthaver som ikke vil eller kan bruke rettigheten sin mer, får en annen til å gjøre det og samtidig får eieren frigjort en heftelse på eiendommen hvis han ønsker det
      - Gjelder ikke når rett som ligger til eiendom overføres sammen med eiendommen § 10 andre ledd
- - - - Servitutter i de tre siste tilfellene kan for eksempel falle fort der den ikke har nødvendig rettsvern
- - - - EKS: behovet for å kunne kobles på felles infrastruktur. Disse servituttene er ofte uklart utformet og opplyser kanskje ikke om mer enn hvordan bruken har vært. Innholdet må dermed utfylles med relevant bakgrunnsrett § 2
        
        Lovgiver la vekt på at begge parter skal ha mulighet fo rfull utnyttelse av rettighetene sine
        
        Begge parters rådighet bestemmes ut fra en interessavveiining og en vurdering av hva de må tåle av ulemper fra hverandre (der det ikke er bestemt noe klar i avtalen)
        
        Likeverdige retter
        
        Tålegrensevurdering etter servituttloven ligner den etter tingsretten
        
        Må være en konkret vurdering
        
        For gamle servitutter: ofte festet en tydelig tålegrense basert på skikk og bruk. Dvs: retningslinjer for hvordan tålegrensen skal fastlegger der det gjelder typiske servitutter med innarbeidet praksis
        
        EKS er Rt. 2015 s.120: en veirett som tilligger en herskende eiendom kan overføres til parseller som deles fra denne huskede eiendommen
        
        EKS innehaver av tjenende eiendom har lov til å bruke en vei som er opparbeidet og betalt av servitutthaveren (begge vil ber ha mulighet til å bruke veien så lenge annet ikke er avtalt)
        
        Servitutter må ofte tilpasses samfunnsutviklingen og gis en dynamisk fortolkning
  - - - Ofte etablert ved at selger av boligtomter påheftet tomtene forbud eller påbud knyttet til hvordan tomtene kunne bygges
      - Fordel for selger: slike kunne gi høyere pris, mer attraktivt med servitutt om "villamessig bebyggelse"
      - Fordel for kjøper: pent område, høyere pris ved videre salg
    - - Den opprinnelige eiendom (herskende) som fradelt tomter med påhefte av strøkSservitutter har søksmålsrett dersom det bygges i strid med denne-> vanskelig å ta stilling til om alle som har kjøpt tomter på det påheftede område har søksmålsadgnag om det bygges i strid
        
        § 4 gir svar: strøkSservitutter skal være til fordel for alle i området
        
        Hovedregel: retten til å påberope deg servitutten er i behold så lenge denne personen ikke visste at det bare var opprinnelig eier av herskede eiendom som skulle ha slik rett
        
        En virkgi begrensing i § 4: gjelder bare i den utstrekning de kan være til noe nytte for eiendommen (dette kan være vanskelig å avgjøre)
        
        Domstolene gir inntrykk for at det skal relativt mye til før man kan si at en strøksservitutt er til nytte for en eiendom
    - - HR-2023-847-A handler om en strøksservitutt
        
        Hotelleiendom A kjøpte naboeiendom B hvor det var påhetet en servitutt som forbød bygging av hotellvirksomhet. Naboeiendom B ble skilt ut fra eiendom C i 2008 når hotelleier kjøpte eiendom B.På eiendom C var det påheftet en servitutt på skjøtet fra 1939
        
        Servitutten i naboeiendommen C fulgte eiendom B som vanlig når det gjelder fradelinger. I årene før 11939 var det fradelt en rekke eiendommer fra den opprinnelig eiendommen A og alle disse hadde påhftet servitutter som lignet servitutten på skjøtet fra 1939. I 2019 fikk hotelleieren Kartverket til å slette servitutten fra grunnboksbladet til eiendom B siden hotellet alene rådet over servitutten jf tingl. § 32 første ledd
        
        Var en del naboer som reagerte og påsto at servitutten var en strøksservitutt som de kunne gjøre gjeldende, LMR var enige i at fjerning av servitutten krevde samtykke fra naboene, men de tok ikke stilling til den underliggende tvist som måtte avgjøres med vanlig søksmål
        
        Tingretten kom frem til at planlagt utbygging var i strid med servitutten, mens lagmannsretten kom til motsatt resultat
        
        Høyesterett: utgangspunkt i at det er rettighetshaveren til en negativ servitutt som kan gjøre den gjeldende, for at naboene skulle gjøre dette, kreves det særskilt rettsgrunnlag som strøksservitutter i § 4
        
        Sprøsmålet om hvorvidt en servitutt er en strøksservitutt må avgjøres ut fra en tolking av stiftelsesgrunnlaget, er det sistenevnte så åpner § 4 for at andre enn den som stiftet strøksservitutten, også kan ha rett til å gjøre den gjeldende
        
        Henysnet med servitutten fra 1939: konkurransedrevet, med hensyn til hotelldriften som var sentralt
        
        KOmm også frem til at servitutten ikke var av reguleringsmessig karakter (49) og servituttene kunne derfor ikke forstås som egnet for å trygge en særskilt bo- og byggeskikk i området
        
        Ikke tale om en strøksservitutt
        
        Om utfallet hadde vært motsatt, hvem kunne gjort strøksservitutten gjeldene (75): Kan bare gjøres gjeldende av eiere av eiendommer som servitutten hviller på og kan bare gjøres gjeldende dersom det ligger et særskilt rettsgrunnlag for dette
    - - Typisk: gamle og med reguleringsmessig karakter
      - Kjennetegn for et området med påheftet strøkSservitutter: alle i strøket er servitutthaver og samtidig eier av én tjenende eiendom. Eiendommene har dermed både rett og plikt etter servituttvilkårene
        
        AV denne grunn: tolkningsspøsmålet kommer på linje med det som gjelder mellom naboer og sameiere, mao: tolkningene får også her preg av å være tålegrensevurderinger hvor hensynet til utnyttelsen av eierrådigheten må tillegges betydelig vekt
      - Må tolkes ut fra dagens situajsjon slik at de ikke stenger for utvikling eller kommer på tvers av "dei allmenne krav om tilhøva til kvar tid fører med seg"
      - Sivimombokutvalget: man bør være varsom ed tolkning av strøksservitutter
      - Strøksservitutter blir ofte tolket som innskrenkende og ansett bortfalt fordi tiden har løpt fra dem
        
        LB-2014-47130: en strøksservitutt ble tolket innskrenkende og åpnet for at "villamessig bebyggelse" måtte være gjenstand for dynamisk tolkning og i tråd med prinsippet i servituttloven § 2
    - - Hovedregel: srtøksservitutter settes til side dersom de (riktig tolket) er i strid med en reguelringplan og dette har Høyesterett lagt til grunn flere ganger
      - Tankegangen er at tiden har løpt fra mange av støksservituttene og det sivilombudet har sagt om tolkningen av de
      - Høyesterett har gjort noen unntak fra hovedregelen
        
        Rt. 2002 s. 145 (Bortelidommen) og Rt. 2008 s. 362 (Naturbetongdommen): hovedregelen er noe smalere. Gjelder først og fremst der hvor strøksservitutten ikke er tilpasset dagens utbyggingsbehov som feks båndlegging av areal til annet formål en det reguelringplan gjør, deleforbud i eldre villastrøk og bestemmelser om byggegrenser
        
        Rt. 2002 s. 145 (Bortelidommen): Etter høyesteretts mening var det ingen grunn for å anse de negative servituttene som bortfalt når partene hadde tenkt på muligheten for senere fortetting, reguleringsplanen var ingen utilsiktet følge av de de så for seg på avtaletidspunktet
        
        Gjelder i de tilfellene hvor de aktuelle strøksservituttene ikke har så mye til felles med gamle strøksservitutter s. 929
        
        Rt. 2008 s. 362 (Naturbetongdommen): spørsmål om en vanlig strøksservitutt i et område i oslo falt bort med ny reguleringplan. Reguleringsplan åpnet for tetere og høyere bebyggelse en set servitutten åpnet for. Naturbetong skulle bygge ut, men nabo protesterte mot dette
        
        Hvorvidt strøksservitutten hadde falt brot etter tingsrettslige tolkningsregler var ikke tema i saken, men det skulle tas stilling til om den negative servitutten (strøksservitutten) hadde falt bort som følge av at utbygging hadde skjedd i samsvar med regueleringsplan for eiendom
        
        Flertallet: reguleringsplan i seg selv satte ikke servitutten til side- vist til Gjensidigedommen om at "negative servitutter faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i regueleringplaner- ikke kunne opprettholdes som en generell regel"
        
        ikke fullstedning kollisjon sdien begge hadde samme formål: Naturbetong kunne valgt annen tidsmessig fortetting (som rekkehus) uten å stide med servitutt
        
        Selv om strøksservitutten ikke reges som bortfalt i dette tilfellet så er det ikke tvilsomt at nyere reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort
        
        Mindretallet: mente strøksservitutten var bortfalt på grunn av alder og foreldelse
        
        Med denne dommen ble hovedregelen begrenset: dersom innehaver av tjenende eiendom kan velge en måte å utnytte eiendommen på som ikke er i strid med strøksservitutt, kan den etter omstendighetene opprettholdes(må avgjøres konkret) s. 292
- - - - Folk kunne ha ulike "eiendomsretter" til det samme området, A var eier av beite, B var eier av skog og c av jaktretten.
      - Slike rettigheter kunn oppfattes som en funksjonelle eller formålsbunden eiendomsrett/ en ordning med kløyvd eiendomsrett
      - Vanlig tankegang til slutten på 1800- tallet
  - - - A har rett til beite, B har rett til hogst etter KE: selges jaktrett vil begge få betaling, dette gjelder ikke om A har fått en servitutt på en beiterett, da vil bare B få vederlaget
  - - - Det gamle tankersetter om KE gjalt også for dem som jobbel i jskr og dette viste seg i praksis
        
        Ved utskiftninger ble det ofte ikke sagt noe om eiendomsretten fortsatt skulle ligge i sameie, eller om den skulle tillegges en av de bruksberettigede. Jskr oppløste ikke sameiene, men nøyde seg med å ordne bruken eller skifte de delene av utmarka hvor det var størst behov for å få til en tjenlig utnyttelse Kunne ordne bruken ved å gi A 4355 5il b3ie3 og gårdsbruk B rett til hogst på samme område
        
        Utskiftningsloven § 36: skr skulle fastsette hvem som eide grunnen, men denne ble i liten grad etterlevd
        
        Utskiftningene av jskl frem til slutten av 1800- tallet var i stor grad preget av forestillinger om KE, på 1900 ble det mer og mer vanlig med konseptet "en eier" mens andre utøver en bruksrett
        
        Finnes flere dommer om dette, men vanskelig å trekke generelle regler fra rettspraksis, må foretas konkret vurdering på hva involverte parter mente og hvordan utmarka har forandret seg siden den tid, vestland og østland
      - Høyesterett har nå ikke fulgt opp den gamle praksisen: Grunnen eies av en eller flere i sameie, mens de andre regnes som servitutthavere. Ved sameie vil inntektene fra salg av rettigheter tilfalle alle sameieloven § 2
    - - Spørsmålet rundt rett til å utnytte ressurser i utmark oppstår også der private har inngått avtale om dette og her må det også foretas en konkret vurdering av hva partene mente når det gjaldt eiendomsretten til grunnen. En bred vurdering må foretas, både gamle dokumenter og oppfatninger om grunneiendomsretten, og bruken av området har relevant (er ofte omfattende bevismateriale overfor domstolene)
- - - - A kjøper 10 mål tømmer på rot av B regnes som kjøp regulert av kjøpsloven. Rett til hogst for å få ved til eget bruk er derimot en servitutt så fremt det er meningen at det skal vare en tid.
      - Hvor lenge må retten vare for at det skal regnes som en servitutt: må avgjøres ut fra den mest naturlige karakteristikk av forholdet
      - Fiskekort 1 dag= kjøp. Fiskerett= rett til fiske i noen sommeruker
- - - - Hovedregel: bare alltidvarende prositive servitutter som ligger til fast eiendom som kan være gjenstand for jordskifte og kan heller ikke avløse servitutter
      - Finnes unntak §§ 3-11 og 3-12: knyttet til behov for ending og avløsning av personlige, tidsbegrensede pg negative servitutter som er til hinder for tjenlig jordskifteløsning
      - Jordskifteretten kan endre bruk av servitutter etter § 3-8 og kan gi pålegg om felles tiltak og etablering av lag og vedtekter for servitutthavere §§ 3-9 og 3-10
    - - §§ 5 og 6: både eier og servitutthaver kan kreve endring, mens § 7: avløsning kan bare kreves av eier
      - Når dette skjer, hører avgjørelses under skjønn (rettslig skjønn) som jordskifteretten har eksklusiv kompetanse til å holde § 18. Kan både holdes som egen sak eller i forbindelse med jordskifte
        
        Som egen sak: behandles etter saksbehandlingsreglene i skjønnsprosessloven, jf. jskl § 5-7 første ledd
      - Loven gjelder for alle typer servitutter
      - Valgt et tosporet system for å løse uenigheter knyttet til servituttforhold
        
        Gjelder spørsmålet rettens eksistens, art, omfang og bruk må partene reise sak med de vanlige domstolene ellerrettsutgreiing etter jskl § 4-1
        
        Spørsmålet om ending eller avløsning: saken under skjønn
      - Ending etter servituttloven § 5: her av partene kan kreve å flytte bruken eller på den nærmere fastlagt til et annet sted på den tjenende eiendom (krav til flytting av veier/ parkeringsplasser EKS)
        
        er ment å fange opp enkle tilfeller hvor endringen ikke fører til mer ulempe for motparten enn det som var fra før
        
        Retten til endring går ikke så lang at retten kan bli av et annet slag (tredje ledd) og hvorvidt dette skjer på avgjøres konkret av jordskifteretten (Rt. 1927 s. 708)
        
        Vilkår: det ikke må være noen avgjørende grunn mot endringen, må være like god for motparten, den som krever ending må bære kostnaden-> andre ledd sier at summen kan deles om endingen er til nytte for begge og her har jordskifteretten stort spillerom av fordeling av omkostninger
      - Endring etter servituttloven § 6: gir muligheter for å endre servitutter selv om dette kan være en ulempe for motparten
        
        Klare likhetstrekk med ekspropriasjon
        
        Vilkår: må være mye om å gjøre for den som krever endring og nytten for den som krever ending må være vestenlig større en tapet for motparten
        
        Er vilkår oppfylt går retten til ending langt, men det må være snakk om en endring av servitutten og det er heller ikke adgang til å tvinge fram kvantitativ utvidelse av den jobben man har
        
        Den som få endret en servitutt etter denne må gi motparten et vederlag (andre ledd) og dette kan fastsettes i jord, penger eller retter men kan ikke være mindre enn det tapet motparten får
        
        Vederlaget kan være høyere enn tapet, noe som skiller seg fra vanlige regler om ekspropriasjon
        
        Vederlag bøt settes basert på hva kloke og rimelige folk hadde fastsatt i fri avtale-> ligner naboloven §§ 10 og 11
        
        Grunnen til at det kan settes høyere er at ending etter 6 ikke bare gjelder i tilfeller hvor det ligner ekspropriasjon, men også et privatrettslig oppgjør mellom partene
        
        Om den ene parten kommer godt ut av endingen, er det rimelig at den andre parten får en del av den gevinsten dette innebærer
        
        Er en misfornøyd med vederlag som fastsettes av jskr, kan kravet om ending trekkes tilbake
      - Avløsning etter § 7: krav at servitutten klart er mer til skade enn nytte og at misforholdet ikke kan løses med ending etter §§ 5 og 6
        
        er en spesiell ekspropriasjonsregel: forskjellen er at vederlaget ikke trenger å være penger, fastsettes som § 6
        
        Kan gjelde både negative og positive servitutter
        
        slektskap med § 17 (behandles a vanlige domstoler, ikke skjønn)- > Naturbetongdommen II
        
        hvilken erstatning innehvaneren av en størksservitutt skulle ha når det var bygget i strid med servitutten: Høyesterett: måtte si fra seg noe av gevinsten ved at prosjektet ble oppført i sted med størksservitutten
        
        § 8: ingen kan gi avkall på retten til å endre eller avløse servitutter etter §§ 5-7 for lengre tid enn 10 år
        
        Motsatt er det at endring og avløsning kreves for servitutter som er stiftet ved eksprpopriasjon jordskifte eller annen offentligrettslig avgjøresle ikke kan skje før det har gått minst 20 år, hvis det nye forhold gir rimelig grunn til det
    - - Private veier er underlagt privat råderett
      - Eier og bruksretthaver kan stenge vei for de som ikke har rett til å bruke den med mindre annet følger av lov (fril, rett til å ferdes på vei i utmark)
      - I utgangspunktet er det heler ikke satt krav til byggegrenser og avkjørsler når det gjelder private veier
      - § 53: hjemmel for ekspropriasjon av rett til å bygge en helt ny vei ellerngi en eiendom rett til å bruke vei som alt ligger der (innpåkjøp) mot vederlag som oftest fastsatt i penger
        
        Ved innpåkjøp kan jskr fastsette at vederlaget skal omfatte en forholdsmessig part av utgiftene til anlegg og vedlikehold av veien (tredje ledd andre punktum)
        
        Skal dermed ikke betales markedsverdi for å kunne bruke veien
        
        Kan også bestemme hvordan vedlikeholdskostnader knyttet til bruk av felles privat vei skal fordeles (ut fra nytte den enkelte bruker av veien har av den § 54 første ledd)
        
        §55 første ledd: Opprette veila for de med plikt itl vedlikehold
- - - - Innholdet i en hevdet bruksrett må derfor in mange tilfeller fastlegges med grunnlag i en konkret tålegrensevurdering eller servituttloven § 2 (37)
    - - Hevdsloven § 8 første ledd: hevdstiden 50 år når bruken ikke viser seg av "fast tilstelling" (innretning), er dette tilfellet gjelder vanlig hevdstid
      - Hva som er fast innretning beror på konkret skjønn
      - I praksis: ikke så strenge krav til at noe skal regnes som fast tilstelling i loven forstand, poenget er at innretningen gir den rette eiere tilstrekkelig varsel om at det foregår bruk på eiendommen (som en oppgitt sti)
    - - Viktigste forskjellen fra bruksrettshevd etter § 7 er at hevdsvilkårene ikke trenger å være oppfylt for hver enkelt person i den aktuelle personkretsen
  - - - Bortfall av bruksrett i en eiendom som følger av annen bruk i strid med etablert bruksrett
      - Ikke noe skille mellom positive og negative servitutter her
      - Vanlig å skille mellom aksessorisk og selvstendig mothevd og frihevd
    - - Er bare mulig for positive servitutter: ikke mulig å hevde bort et forbudved å opptre nettopp slik forbudet forutsetter