Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
VỀ CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ (Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam), Logo_UEH…
VỀ CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ
(Chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam)
Trường hợp áp dụng
Không có đủ thông tin trên thị trường
Dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây hoặc tài sản mới được chế tạo
So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác
Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế
Các thành phần chính
Chi phí vật liệu, chi phí máy thiết bị, chi phí nghiên cứu, thử nghiệm, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất,...
Chi phí thay thế và chi phí tái tạo xác định trên cơ sở thu nhập, phân tích thông tin thị trường
Lưu ý khi xác định
Việc xác định phải gần với cơ sở thẩm định giá và các giả thiết kèm theo
Khi xác định chi phí tái tạo có thể áp dụng loại vật liệu, máy thiết bị tương tự khi không tìm được cái giống hệt
Khi xác định chi phí thay thế phải xác định trên cơ sở hiểu biết, để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế
Phương pháp tiếp cận từ chi phí
Phương pháp chi phí tái tạo
Dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất/ nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn
Phương pháp chi phí thay thế
Dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định.
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/ nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn
Phương pháp tổng cộng
Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách cộng các giá trị riêng lẻ của các bộ phận của tài sản thẩm định giá, thường áp dụng các doanh nghiệp hoặc các loại tài sản phụ thuộc vào giá trị của bộ phận cấu thành
Giá trị ước tính của tài sản thẩm định giá =
Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư
Thành phần
Lợi nhuận của nhà sản xuất/ nhà đầu tư = tỉ lệ bình quân x (chi phí tái tạo, chi phí thay thế)
Xác định tỷ lệ bình quân lợi nhuận trước thuế trên tổng chi phí từ báo cáo tài chính đã kiểm toán của ít nhất 3 doanh nghiệp có tài sản tương tự trong 3 năm gần nhất
Lưu ý
Trường hợp không xác định theo cách trên thì sử dụng định mức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành
Xác định giá trị hao mòn
Kỹ thuật so sánh
B3: Xác định chi phí tạo ra tài sản mới: tính chi phí tạo ra tài sản tương tự chưa hao mòn, bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất
B4: Xác định giá trị hao mòn của tài sản tương tự = Chi phí tạo ra tài sản mới(B3) - Giá giao dịch điều chỉnh (B2)
Xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản = Giá trị hao mòn / Chi phí tạo ra tài sản mới(B3)
B2: Điều chỉnh giá giao dịch: căn cứ vào các yếu tố so sánh, điều chỉnh giá tài sản tương tự để phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm định, loại trừ giá trị quyền sử dụng đất nếu là bất động sản
B5: Xác định tổng giá trị hao mòn của tài sản = Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo x Tỷ lệ hao mòn(B4)
B1: Thu thập thông tin: lựa chọn ít nhất 2 tài sản đã giao dịch thành công trong vòng 1 năm
Kỹ thuật tuổi đời
B1: Tỷ lệ hao mòn= (Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời kinh tế) x 100%
B2: Xác định tổng giá trị hao mòn của tài sản = Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo x Tỷ lệ hao mòn(B1)
Kỹ thuật tổng cộng
Hao mòn vật lý
Xác định tỷ lệ hao mòn vật lý
Tỷ lệ hao mòn vật lý dựa trên trên giá trị sử dụng = (Mức độ đã sử dụng / mức độ sử dụng thiết kế) x 100%
Tỷ lệ hao mòn vật lý dựa trên tuổi đời = ( Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời vật lý) x 100%
Hao mòn có thể khắc phục: được tính bằng chi phí sửa chữa, gồm chi phí mua và thay thế bộ phận mới, trừ đi thu nhập từ thanh lý bộ phận cũ (nếu có).
Đánh giá mức độ hao mòn kết cấu chính: Sử dụng ý kiến chuyên gia để đánh giá tỷ trọng và mức độ hư hỏng của các kết cấu chính, từ đó xác định tỷ lệ % giá trị hao mòn vật lý.
Giá trị hao mòn vật lý
Giá trị hao mòn vật lý = chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo x tỷ lệ hao mòn vật lý
Hao mòn chức năng
Hao mòn chức năng có thể khắc phục: Giá trị hao mòn chức năng = Tổng chi phí khắc phục - Thu nhập từ bán thanh lý bộ phận
Hao mòn do chi phí vốn cao: Xác định chênh lệch giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế nếu chi phí tái tạo cao hơn
Hao mòn do chi phí vận hành cao: Phân tích chi phí vận hành của tài sản thẩm định giá và tài sản thay thế; Xác định chênh lệch chi phí, ước tính thời gian sử dụng còn lại, và tính tổng mức chênh lệch hàng năm; Giảm trừ tác động thuế và hiện tại hóa chênh lệch chi phí về thời điểm thẩm định giá
Hao mòn ngoại biên
Xác định giá trị hao mòn ngoại biên
Phân tích thị trường: phân tích giá trị tài sản thẩm định với các tài sản tương tự đã giao dịch thành công
Vốn hóa trực tiếp thu nhập mất đi
Phân tích thị trường để xác định thu nhập mất hàng năm
Hiện tại hóa thu nhập mất đi để tính tổng giá trị tác động đến tài sản
Sử dụng tỷ suất vốn hóa cho thu nhập ổn định hoặc phân tích dòng tiền chiết khấu cho thu nhập biến động
