Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
Kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin - Coggle Diagram
Kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin
Yleistä
Kirjaaminen tarkoittaa Suomessa
oikeuksien rekisteröintiä
Kirjaaminen on eräissä tapauksissa velvollisuus
Kirjaaminen tuo etuja ja
vahvistaa oikeudenhaltijan asemaa
Kirjaaminen on myönnettävä, ellei sille osoiteta estettä tai jos sen edellytyksissä ei ole puutteita
Kiinteistörekisteri
Kiinteistöt ja eräät niihin rinnastettavat yksiköt sekä rasitteet, tieoikeudet ja eräät muut oikeudet rekisteröidään tänne
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri
Kiinteistöihin kohdistuvat erityiset oikeudet, esim. käyttöoikeudet, kirjataan tänne
Julkinen
Viranomaisen pitämä
Valtakunnallinen
Sähköinen
Sisältö
Kirjaamistiedot
Hakemukset ja kirjaamisratkaisut
Viranomaisen ilmoittamat kiinteistöjä koskevia merkintöjä
Ulosmittaus
, omistajan konkurssi
Lakisääteiset
panttioikeudet ja vallintarajoitukset
Menettely
Erityisluonteista hallintomenettelyä
Valtakunnallinen kirjaamisviranomainen on
MML
Epäselvissä tapauksissa oikeuden pätevyyttä ei ratkaista kirjaamisessa, vaan
siitä on riideltävä erikseen oikeudenkäynnissä
Tehtävät
Oikeudenhaltijan aseman
vahvistaminen tai turvaaminen
Oikeustoimen mahdollistaminen
(kiinnitys panttioikeuden perustamisen edellytyksenä)
Sivullisten, esim. luotonantajien
tiedonsaannin turvaaminen
Viranomaisten tiedontarve sim. verotuksen perustana
Hakemus
Kirjaamista haetaan joko omistajan tai muun oikeudenhaltijan hakemuksella
Liitetään kirjaamisen edellyttämät asiakirjat
Lähettäminen/esittäminen
Lähtökohtaisesti hakemus
esitetään paikan päällä
Kirjallinen hakemus voidaan toimittaa
postin välityksellä
Lainhuutoa voi hakea sähköisessä menettelyssä
sähköpostilla
Vireilletulo
Tulee vireille, kun hakemus
saapuu tai esitetään toimivaltaiselle viranomaiselle MML
Lainhuutohakemus tulee automaattisesti vireille ilman hakemusta kun kiinteistönkauppa on tehty sähköisesti
Tutkinta
Kirjaamishakemuksen johdosta suoritetaan viran puolesta tutkinta
Lainhuudatuksessa on laajin tutkinta
Tarkistetaan muodollisten ja asiallisten edellytyksien pätevyys
Tutkinta on rekisteri- ja asiakirjaselvitystä
Automatisoitu päätös
Yksinkertaisissa kiinnitys- ja panttausasioissa päätös tehdään automaattisesti sähköisen hakemuksen ja rekisteritietojen perusteella
Täydentäminen
Useimmiten puutteet koskevat hakemuksen liitteitä
Hakijaa kehotetaan täydentämään puutteellista hakemusta
Kuuleminen
MML voi asianosaisen pyynnöstä tai omasta aloitteestaan varata hakijalle tai muulle henkilölle tilaisuuden antaa kirjallisen lausuman tai kuulla häntä
Suostumus
Kirjaamispäätös voi edellyttää muun henkilön kuin hakijan suostumuksen
Esim. kiinnittämisen tai kiinnityksen muuttamisen yhteydessä -> velkojan suostumus
Lepääminen
Erityinen lykkäämismenettely -> hakemus jätetään toistaiseksi ratkaisematta ja otetaan myöhemmin lopullisesti ratkaistavaksi
Lepääminen on merkittävä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin
Kun hakemusta tutkittaessa todetaan kirjaamisen este, joka on lepäämisperuste, hakemus jätetään lepäämään
Esim. ehdollisessa kaupassa
Mitä hakijalle ilmoitetaan
Mitä selvitystä hakijan on esitettävä, jotta hakemus voidaan myöhemmin hyväksyä
Lainhuudatus
Saanto kiinteään omaisuuteen kirjataan myöntämällä saanto
Kaikki ovat velvollisia hakemaan lainhuutoa saamaansa kiinteistöön tai määräosaan
Vahvistaa kiinteän omaisuuden saajan asemaa
Lainhuudon määräaika
Haettava
6 kk. luovutuskirjan tekemisestä
Eräissä tapauksissa lainhuuto myönnetään viran puolesta
Määräosasta muodostettuun kiinteistöön, kun alkuperäiseen määräosaan on lainhuuto
Lohkomalla, halkomalla tai tointinmittauksella, kun omistajalla on kantakiinteistöön lainhuuto
Ehdollisessa luovutuksessa ja lepäämispäätöksen jälkeen
Tutkinta
Hakijan on
esitettävä selvitys saantonsa pätevyydestä
Lähtökohtana on virallisen jäljennöksen esittäminen
Saa olla nykyään esim. skannattu asiakirja, ei tarvitse olla alkuperäinen
Lepäämisperusteet
Hakemus jätetään lepäämään jos:
Hakijan saanto on ehdollinen
Saantoon liittyvä oikeustoimi tai viranomaispäätös ei ole saanut lainvoimaa
Tietty lupa ei ole saatu
As. oy. ei ole vielä perustettu
Vireillä on riita
Vallintarajoitus
Omistajan asemaa rajoittavat sivullisten oikeudet ja rasitukset
Luovutuksensaajan suoja
Luovutuksensaaja voi luottaa, että sivullisten oikeudet ja rasitukset käyvät ilmi kiinteistö- tai lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä, tai hän on muuten niistä tietoinen
Luovutuksensaajan vilpitöntä mieltä suojataan
Sivullisten suoja
Eräiden sivullisten suojaamista on niin tärkeä, että on katsottu välttämättömäksi varmistaa niiden pysyttäminen viran puolesta
Ratkaisuna on se, että tiettyjen sivullisten oikeudet merkitään viran puolesta rekisteriin
Lakiin perustuva käyttöoikeus
Esim. lesken oikeus käyttää puolisoiden yhteistä kiinteistöä
Testamenttiin perustuva käyttöoikeus
Oikeusvaikutukset
Suomessa lainhuudatus vahvistaa luovutuksensaajan asemaa, ei esim. perusta ostajan omistusoikeutta
Sivullissuhteet
Pääsääntöisesti lainhuudatus
vahvistaa omistajan asemaa sivullissuhteissa
eli velkojia vastaan
Sivullinen ei voi vedota saannon pätemättömyysperusteeseen suhteessa luovutuksensaajaan
Todistusaineisto
Kirjaamisen avulla saanto on merkitty muistiin ja todistettavissa
Omistaja osoittaa omistusoikeutensa lainhuudon avulla
Viranomainen pitää ensi kädessä omistajana lainhuudon haltijaa
Rekisterin luotettavuus: kirjatut oikeudet ovat lainhuudatustutkinnan ansiosta erittäin suurella todennäköisyydellä päteviä
Kiinnitys- ja panttioikeus
Omistaja saa perustaa kiinteistöön kiinnityksiä ja panttioikeuksia vasta silloin, kun hän on saanut lainhuudon
Voi korjata saannon pätevyyttä koskevan puutteen tai virheen
Lainhuudatus korjaa huudatetun tai saantoketjussa jonkin
edeltävän saannon
kauppakirjan muotovirheen
Muotovirheeseen ei voi vedota sen jälkeen, kun virheellisen saantokirjan perusteella on myönnetty lainhuuto
Suoja kaksoisluovutuksessa
Sama kiinteä omaisuus on luovutettu kahdelle
Aikaprioriteettiperiaate
Aiempi luovutus syrjäyttää kilpailevan myöhemmän luovutuksen
Myöhempi luovutus voi kuitenkin saada etusijan,
jos myöhempi hakee ensimmäisenä lainhuutoa
, ja hän toimi vilpittömästi
Uuden ostajan suoja
Suojaa kiinteistön uutta ostajaa entisten omistajien vaatimuksilta
Suoja saannonmoitteessa
Kiinteistön myynyt hlö ei ole ollutkaan oikea omistaja
Oikea omistaja voi vaatia kiinteistöä takaisin itselleen
Se, joka on ostanut kiinteistön, saa kuitenkin pitää omaisuutensa,
jos luovuttajalla (väärällä omistajalla) oli lainhuuto JA luovutuksensaaja ei tiennyt tästä
Esim. oikea omistaja on aviomies
Aviopuolisolla on kuitenkin lainhuuto -> hän myy kiinteistön
Valtion korvausvastuu
Valtio rekisterinpitäjänä takaa luotettavuuden ja vastaa luotettavuudesta tai sen poikkeuksellisesta epäämiesetä johtuvista menetyksistä
Korvausvastuu ei koske muotovirhettä, kaksoisluovutusta tai nautintasuojaa
Erityisen oikeuden kirjaaminen
Muut kiinteistöä koskevat oikeudet kuin omistus- ja panttioikeus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin erityisenä oikeutena
Yleiset edellytykset
Kirjattavan oikeuden on oltava määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Pysyvää oikeutta ei voi kirjata
Vrt. rasite, joka merkitään kiinteistörekisteriin ja joka on pysyvä
Kirjattavan erityisen oikeuden on oltava perustettu henkilön hyväksi
Perustuttava sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen. Ei voi olla perustettu kiinteistötoimituksessa
Kirjaamiskelpoiset erityiset oikeudet:
Huoneen- tai maanvuokraoikeus
Kiinteistöeläke eli syytinki
Metsänhakkuuoikeus, pystykauppa
Oikeus ottaa maa-aineksia
Vuokramaalle rakennetut rakennukset
Rinnastuvat omalle maalle rakennettuihin rakennuksiin
Rakennus, jonka vuokralainen on rakentanut, ei ole kiinteistön ainesosa, vaan käyttöoikeuden (vuokran) ainesosa
Käyttö panttivakuutena perustuu kiinnityskirjaamiseen samoin kuin kiinteän omaisuuden osalta
Kirjaamisvelvollisuus käyttöoikeudet
Tärkeimmät käyttöoikeudet ovat kirjaamisvelvollisuuden alaisia (vastaavasti kuin kiinteistöjen lainhuudatus)
Maanvuokraoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista JOS oikeus saadaan siirtää ilman maanomistajan suostumusta ja jos alueella on tai sille saadaan rakentaa oikeudenhaltijan rakennuksia
Sivullissitovuus
MK 14:1 luetellut kirjaamiskelpoiset erityiset oikeudet ovat vahvassa asemass; ne pääsääntöisesti sitovat kiinteistön luovutuksensaajaa
Muut erityiset oikeudet ovat heikompia; pääsääntöisesti ne eivät sido luovutuksensaajaa -> raukeavat helpommin luovutuksen yhteydessä
Luovutuksensaajan tieto
Tieto oikeudesta on kuitenkin sitovuusperuste
Kirjaamisen merkitys
Eräiden oikeudenhaltijoiden osalta kirjaaminen on lisäksi poikkeuksellinen sitovuusperuste
Oikeudenhaltija vahvistaa ja turvaa asemansa kirjaamisella
Yhteisomistajien sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta
Kirjattu sopimus estää kiinteistön myynnin yhteisomistussuhteen purkamiseksi
Kirjattuna hallinnan jako sitoo uusia omistajia riippumatta heidän suostumuksesyaan
Esineen ainesosaan tai tarpeistoon kohdistuva sivullisen oikeus
Lähtökohtaisesti heikko oikeus, ei pääsääntöisesti sido esineen luovutuksensaajaa tai velkojia
Esim. kiinteistöön kuuluvan rakennuksen ostajan oikeus
Etusija
Aiemmin haetulla kirjauksella on etusija ennen myöhemmin haettua
Erityisellä oikeudella on etusija ennen samana päivänä haettua kiinnitystä
Virheen korjaaminen ja vahingonkorvaus
Virheen korjaaminen
Kirjaamisratkaisu saavuttaa lainvoiman mutta ei oikeusvoimaa
Tämä mahdollistaa virheiden korjaamisen jälkikäteen
Kirjaamisviranomaisen itseoikeisu
A. Tekninen virhe
Kirjoitus tai laskuvirhe on korjattava
Kirjaamisviranomaisella on korjaamisvelvollisuus ilmoituksesta tai omasta aloitteestaan
B. Asiavirhe
Selvästi virheellisen tai puutteellisen selvityksen tai väärän lain soveltaminen
Voidaan poistaa ja ratkaista uudelleen
Muutoksenhaku
Kirjaamisviranomaisen lopulliseen ratkaisuun voidaan hakea muutosta valittamalla
maaoikeuteen
30 pv. määräaika
Voidaan hakea valituslupaa
KKO:lta
60 pv. määräaika
Ylimääräinen muutoksenhaku OK perusteella
Kantelu
tuomion purkaminen
menetetyn määräajan palauttaminen
Kirjaamisratkaisun muuttaminen tuomioistuimen päätöksen perusteella
Kirjaamishakemus/ratkaisu voivat olla oikeudenkäynnin kohteena
Yleensä sivuvaatimuksina
Esim. saannon purkamista tai pätemättömyyttä
Vahingonkorvaus
Valtiolla rekisterinpitäjänä on vahingonkorvausvastuu toiminnastaan
Edellytetään virkamiesten tuottamus
Kun korvaus koskee teknistä virhettä, on korvaus tuottamuksesta riippumaton