Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
Kiinteä omaisuus ja kiinteistönkauppa - Coggle Diagram
Kiinteä omaisuus ja kiinteistönkauppa
Kiinteä omaisuus
Omaisuus jaetaan irtaimeen ja kiinteään
Omaisuus tarkoittaa henkilölle kuuluvaa oikeuksien joukkua,
oikeus tiettyyn esineeseen
Suomessa kiinteä omaisuus tarkoittaa maa- tai vesialueeseen kohdistuvaa omistusoikeutta
Vrt. Espanja, missä myös asuinhuoneistot ovat kiinteää omaisuutta
Kiinteä esine
Kiinteistö on kiinteä esine
Esineenä kiinteistö on
vaihdannan kohde; se voidaan myydä, vuokrata tai pantata
Kiinteistön määräytyminen
Kiinteistö määrittyy kinteää omaisuutta koskevan
rekisterijärjestelmän kautta
Suomessa kaikki kiinteistöt on muodostettu
kiinteistötoimituksessa
ja kaikista on tehty toimituskirjat
Kaikki kiinteistöjen rajat on määritelty ja merkitty kiinteistörkeisteriin
Viranomaistoimintaa
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri
Suomen kiinteistöjä koskeva rekisterijärjestelmä on dualistinen
Kiinteistöihin kohdistuvat oikeudet
merkitään kyseiseen rekisteriin
Luovutetut
määräalat ja käyttöoikeudet merkitään molempiin rekisterehin
Kiinteistön ulottuvuus
Suomessa kiinteistön käsite on perinteisesti ollut kaksiulotteinen (2D-kiinteistöllä on pinta-ala eli se on
maa- tai vesialue).
2018 Suomessa omaksuttiin 3D kiintesitöt (leveys, pituus,
korkeus ja tilavuus
)
Ennen tätä korkeusulottuvuutta on voitu hallita mm. hallinnanjako- tai vuokrasopimuksen/rasitteiden avulla
Esim. Nokia areena
3D kiinteistön muodostaminen
Muodostetaan
lohkomalla
asemakaavan sallimalla tavalla
Muodostetaan peruskiinteistön (2D)
yhteyteen,
eli peruskiinteistöön kuuluvasta määräalasta
Tavallisimmat vaihdannan kohteet ovat tilat tontit ja määräalat/osat
Määräosa tarkoittaa laskennallista osuutta kiinteistön omistamisessa. Se ei kohdistu alueellisesti kiinteistöön tai sen osaan
Maanvuokra- tai muu käyttöoikeus rakennukseen ovat irtainta omaisuutta
Sovelletaan kuitenkin laajasti kiinteää omaisuutta koskevia MK sääntöjä
Kiinteistönkaupan luovutuksen muotoa koskevat säännöt eivät sovellu
Kiinteistön virhettä koskeva sääntely soveltuu
Ainesosat ja tarpeisto
Kiinteistön ulottuvuus määräytyy ainesosia ja tarpeistoa koskevien periaatteiden ja sääntöjen mukaisesti
Asioista ei ole säädetty,
normit perustuvat oikeuskäytäntöön ja kirjallisuuteen
Tärkeimmät ainesosat:
Palstat (maa- tai vesialueet)
Maa-ainekset (sora, hiekka yms)
Kasvutuotteet (puut, pensaat yms)
Rakennukset
Tärkeimmät tarpeistot
Kiinteistöön kuuluvat erityiset etuudet yhteisiin alueisiin
Saanto- ja panttikirjat, rekisteriotteet ja päätökset
Normit
Normit määräävät sen, mitä kiinteään esineeseen katsotaan lain mukaan kuuluvan.
Normit
keventävät kauppasopimusten laatimista
ja ovat edellytyksenä kiinteän omaisuuden vakuuskäytölle
Ainesosasuhde
Ainesosasuhde merkitsee oikeudellista kohtalonyhteyttä ja
olettamaa sopimuksen sisällöstä.
Kiinteistön kaupan yhteydessä
ostaja saa kaiken, mitä kiinteistöön lain mukaan kuuluu
, ellei toisin ole sovittu
Jos kauppaan sisällytetään jotain muuta, asiasta on erikseen sovittava
Ainesosasuhteen edellytykset
Faktinen liitossuhde
Suhde edellyttää yleensä, että ainesosat/tarpeistot
ovat kiinteistön alueella
Käyttötarkoituksen yhteys
Ainesosan/tarpeiston tulee yleensä
palvella pääesineen tavanomaista käyttämistä
Henkilöyhteys
Sivu- ja pääesineiden tulee yleensä
kuulua samalle henkilölle
Panttioikeudet ja ulosmittaus
Kiinnitys ja siihen perustuva panttioikeus
kohdistuvat koko kiinteistöön ainesosineen ja tarpeistoineen
Samoin ulosmittauksessa
Vuokralaisen rakennus
Vuokralainen on saanut käyttöoikeuden kiinteistöön, rakentanut rakennuksen sinne.
Tällöin omistusoikeus rakennukseen ei kuulu kiinteistöön, vaan se on
käyttöikeuden ainesosa
Rakennus on
käyttöoikeuden haltijan irtainta omaisuutta
Sivullissuoja
Luovutussopimus ei katkaise ainesosasuhdetta
Kuitenkin
elinkeinotoimintaan käytetty rakennus
, kone tai laite voidaan siirtää
Kiinteistön ainesosan tai tarpeiston pelkkä luovutussopimus sivullisen hyväksi ei pääsääntöisesti ole sitova suhteessa kiinteistön luovutuksensaajaan
Tästä kuitenkin poiketaan luovutuksensaajan hyväksynnän tai tietoisuuden perusteella
Vaihdantatoimet ja vaihdannan rajoittaminen turvallisuusperusteella
Vaihdantatoimet
Vaihdanta on omaisuudesta määrääminen
Keskeisiä ovat luovutukset
Esim. kauppa, vaihto ja lahja
Kiinteistön omistaja voi luovuttaa myös käyttöoikeuden, panttioikeuden tai muun rajoitetun esineoikeuden
Vaihdannan rajoittaminen
Vaihdantaa rajoittavat
kansallisen turvallisuuden
turvaamiseen perustuvat säännökset ja rajoitukset
Kaavoituksessa ja muussa alueiden käytön suunnittelussa otetaan huomioon
maanpuolustuksen, rajaturvallisuuden, väestönsuojelun ja huoltovarmuuden tarpeet
1. Luovutusten luvanvaraisuus
Koskee vain luovutuksia, jossa
luovutuksensaaja on EU:n tai ETA:n ulkopuolinen
Luvanvaraisuus ei koske puolisoiden tai lähisukulaisten välisiä luovutuksia
Luvan hakeminen
Lupa on haettava joko
ennen luovutuksen tekemistä tai 2 kuukauden kuluessa
luovutuksen tekemisestä
Luvan myöntää tai epää
puolustusministeriö
Voidaan pyytää ennakkotieto luvanvaraisuudesta
Jos lupaa ei myönnetä, luovutuksensaajan on purettava luovutus 1 vuoden kuluessa päätöksen tultua lainvoimaiseksi
2. Valtion etuosto-oikeus
Etuosto-oikeutta käyttämällä valtio tulee jo tehdyn kaupan
ostajan tilalle.
Kohdistuu alueisiin, jotka ovat puolustusvoimien tai rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitettuja alueita
Ei puolisoiden tai lähisukulaisten väliset kaupat
3. Pakkolunastus
Lunastus voidaan toteuttaa maanpuolustuksen tai muun kansallisen turvallisuuden turvaamiseksi
Haetaan lupaa lunastukselle ministeriöltä
Kiinteistönkauppa
Kauppaa koskevia sääntöjä sovelletaan myös kiinteistön määräosaan ja määräalaan sekä yhteisiin alueisiin
Sovelletaan maakaarta
Pääsääntö on sopimusvapaus
Kaupan muoto
Kiinteistökauppa voidaan tehdä kirjallisesti tai sähköisesti
Kauppakirjan laatiminen -> luovutuskirja
Määrämuotojen sivuuttaminen aiheuttaa
koko kaupan pätemättömyyden, ei sido osapuolia
Kirjallinen muoto
Perinteinen
paperille kirjoitetun
kauppakirjan laatiminen
Nykyään myös skannatut luovutuskirjan kappaleet ovat hyväksyttäviä esim. lainhuudatuksessa
Kiinteistönkaupan muotovaatimusten katsotaan
edistävän luovutusten aineellista virheettömyyttä ja luotettavuutta.
Edistävät oikeustoimen oikean sisällön todistelua
Luovutuskirja ja allekirjoitukset
Ensiksi luovutuksesta on maakaaren 2:1.1:n mukaan laadittava luovutuskirja.
Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on
allekirjoitettava kauppakirja
Voidaan siis käyttää edustajia
Asianosaiset on oltava fyysisesti paikan päällä
Keskeiset ehdot
Vähimmäisehdot on joko
käytävä ilmi luovutuskirjasta
tai ne on merkittävä luovutuskirjaan.
Myös purkavat tai lykkäävät ehdot
Väärässä muodossa sovittu ehto on pätemätön; välipuhe ei toisin sanoen sido osapuolia, mutta muilta osiltaan luovutusta pidetään pätevänä.
Oikeaksi todistaminen
Toimivaltaisen julkisen
kaupanvahvistajan
on vahvistettava luovutus ja merkittävä todistuslausumansa luovutuskirjaan
Vahvistaja
ei saa olla esteellinen
Kaupanvahvistajalla tulee olla
toimivalta viran puolesta tai määräyksestä
Määräyksen saajalla tulee olla
riittävä perehtyneisyys ja osaaminen
, esim. lainsäädännön tunteminen
Tutkii kiinteistön rekisteritiedot
Tarkistaa, että kauppa on tehty määrämuotojen mukaisesti
Jos ei, hän on velvollinen olla hyväksymättä kauppaa
Katsoo allekirjoittaneiden henkilöllisyydet
Myyjän valtuutus
Valtakirjan on oltava
myyjän allekirjoittama
, mutta sitä ei tarvitse todistaa oikeaksi
Valtakirjasta on käytävä ilmi luovutettava
kiinteä omaisuus (yksilöitynä) ja asiamiehen nimi
Eturistiriita, ostaja ei voi toimia myyjän valtuutettuna
Valtakirjan tai muun kelpoisuustodistuksen väärennys on maakaaren 13:5.1/1:n mukaisesti ns. vahva pätemättömyysperuste
Kelpoisuuden puitteissa mutta toimivalta ylittäen
tehty sopimus voi tulla päämiestä sitovaksi toisen sopimusosapuolen vilpittömän mielen perusteella
Ostajan valtuutus (erotettava ostotoimeksiannosta)
Vanhan maakaaren aikaisen oikeuskäytännön mukaisesti ostajan valtuutus on
vapaamuotoinen
, ja se voi olla myös
suullinen
myyjälle on käytännössä tärkeää, että ostajan edustaja
osoittaa kelpoisuutensa tai esittää valtakirjansa.
Sähköinen muoto
Kysymys on
avoimessa verkossa
tehtävistä kiinteistönkaupoista ja muista kiinteän omaisuuden luovutuksista
Pyrkimyksenä on lisätä
vaihdannan sujuvuutta sekä hallinnon palvelukykyä ja tehokkuutta
Vuoden 2020 alusta alkaen on voitu käyttää VAIN sähköistä panttikirjaa
Järjestelmä
Osapuolet tunnistautuvat esim
pankkitunnuksilla
MML kaupankäyntijärjestelmä
Interaktiivinen lomake
, joka valvoo luovutuksen laillisuutta ja tietojen oikeellisuutta
Rinnakkaisuus kirjallisen menettelyn kanssa
Toimivat edelleen laajasti rinnakkain kirjallisten menettelyjen kanssa
Sähköisen kiinteän omaisuuden luovutus voi
keskeytyä, jos järjestelmä havaitsee esteen tai puutteen.
Tällöin on turvauduttava kirjalliseen menettelyyn
Luovutuksen kirjaaminen
Syntynyt luovutus
kirjautuu välittömästi verkon kautta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin
Sähköisen lomakkeen käyttö korvaa määrämuotoisen luovutuskirjan
Ei tarvita kaupanvahvistajaa
DIAS (digitaalinen asuntokauppa)
Kysymys on kaupasta, joka tapahtuu kiinteistönvälittäjän myötävaikutuksella ja johon liittyy tietty pankkirahoitus
Toiminta-alusta, joka liittyy MML:n sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään sen laajennuksena (mukana pankit ja välitysjärjestelmät)
Kohde
Yksi kokonainen kiinteistö tai vuokraoikeus (ei määräala)
Panttikirjat kohteeseen on oltava sähköisiä
Kauppa on pankkirahoitteinen
Osapuolet ovat luonnollisia suomalaisia henkilöitä
Kaikilla myyjillä ja ostajilla on sama pankki, joka käyttää DIAS:ia
EI voida maksaa käteisellä
Kohteeseen ei voi kohdistua yhteiskiinnityksiä
Kaupan määrämuoto
Kiinteistötunnus
Tiedot osapuolista
Tiedot kaupasta DIAS-kauppana
Kauppahinta ja sen maksaminen
Menettely
Kiinteistövälittäjä
Myyjän lukuun toimiva kiinteistövälittäjä syöttää järjestelmään kaupan perustiedot
DIAS luo kauppakirjaluonnoksen ja lähettää sen MML:n kiinteistönvaihdantapalveluun
MML
MML tarkistaa tiedot
Kiinteistövälittäjä saa kauppakirjaluonnoksen jonka välittäjä lähettää kaupan osapuolille
Osapuolet
Kaupan osapuolet saavat välittäjän kauppakirjan ja hyväksyvät sen
Kauppakirja lähetetään myyjän ja ostajan pankkien valmisteluun
Pankit
Pankit ovat yhteydessä myyjään ja ostajaan, lainat ja vakuudet sovitaan yms.
Myyjän pankki antaa sitoumuksen panttikirjojen siirrolle ostajan pankille
DIAS
Lähettää myyjälle ja ostajalle allekirjoituskutsut pankkien valtuutuksille
Prosessi siirtyy MML:n sähköiseen kaupankäyntijärjestelmään
Vähimmäisehdot
Määräys vähimmäissisällöstä EI tarkoita, että mainitusta asiasta on nimenomaisesti mainittava kauppakirjassa
Niiden on vain käytävä ilmi
Puutteet johtavat siihen, että kysymyksessä ei ole oikeustoimi, jota pidetään kiinteän omaisuuden kauppana
1. Luovutustarkoitus
Kiinteän omaisuuden omistusoikeuden
lopullinen luovuttaminen luovutuksensaajalle
Otsikon on vastattava sisältöä, oikeustoimen sisältö määrää oikeustoimen tyypin
Valeoikeustoimi
Osapuolet eivät ole tosiasiallisesti tarkoittaneet tehdä oikeustointa, vaan esim.
harhauttaakseen luovuttajan velkojia
Sen olemassaoloa ei hyväksytä
Peitelty oikeustoimi
Vahvistetaan, että tosiasiallisesti
oikeustoimen tyyppi on toinen kuin luovutuskirjassa esitetty
Vastikkeeton luovutus voidaan yrittää esittää kauppana
2. Kohde
Kiinteistö
yksilöidään kiinteistötunnuksen avulla
Rajakäynnillä tai muulla määritystoimituksella voidaan poistaa kaupan kohdetta koskeva epäselvyys
Tulkinnan avulla
kauppakirjaa voidaan oikaista tai selventää
, jos on erehdytty kohteen merkitsemisessä tai siitä vallitsee epäselvyys
Määräosan kauppa
Kiinteistötunnuksen lisäksi on käytävä ilmi
osuuden suuruus (murtoluku)
Jos osuuksien suuruudesta ei ole sovittu, osuudet määräytyvät pinta-alan tai muun kohtuullisen perusteen mukaan
Ei kuitenkaan, jos puolisot ovat ostajia
Lisäksi on merkittävä määräalan sijainti ja rajat
Määräala saa osuudet emäkiinteistölle kuuluvisiin yhteisiin alueisiin VAIN JOS niin on sovittu
3. Osapuolet
On yksilöitävä luovutuskirjassa
Ostaja ei voi huudattaa saantoaan, jos myyjän henkilöstä on epäselvyyttä.
Ostajan osalta on käytävä ilmi, kenen nimissä kauppa tehdään.
Ostajaa ei välttämättä vielä ole olemassa, esim. kauppa perustettavan osakeyhtiön lukuun MK 2:4
Toimeksianto
Ostajaksi kauppakirjaan merkitty henkilö voi toimia toisen eli päämiehen toimeksiannosta
Ostajana kauppakirjan
allekirjoittanut toimii omissa nimissään mutta toisen lukuun
Järjestely on sitova päämiehen ja edustajan kesken, joten
edustajalla on velvollisuus allekirjoittaa luovutuskirja päämiehen hyväksi
sitova, vaikka toimeksiantoa ei ole tehty maakaaren 2:1:n edellyttämässä muodossa
Päämies = salainen omistaja
Ostajaksi merkitty = julkinen omistaja
Puolisot
Puoliso voi ostaa kiinteistön, asunnon tai muuta omaisuutta omissa nimissään mutta tosiasiallisesti sekä omaan lukuun että puolisonsa lukuun
Tuomioistuin voi vahvistaa erikseen puolisoiden omistusosuudet esim. kun puolisoilla on avioehto
Salaisena järjestelynä toimeksianto ei sido sivullisia, esim. velkojia, lukuun ottamatta rakennuksia
Kauppahinta
Vastike voi olla
rahaa tai irtainta omaisuutta
Jos vastikkeen pääosa on kiinteää omaisuutta, kysymyksessä on
vaihto
Jos kauppahinnasta ei ole sovittu, pätevää luovutusta ei ole tehty
Myyjällä ei ole oikeutta periä enempää kuin mitä määrämuotoiseen kauppakirjaan on merkitty (MK 2:1.4)
Musta kauppahinta
Kauppakirjaan merkitään todellista ja sovittua pienempi kauppahinta
VEROPETOS
Puuttumattomuusperiaate
: Oikeussuojaa ei myönnetä kaupan osapuolille, jotka yhdessä ovat ryhtyneet lain vastaiseen menettelyyn tai lain kiertämiseen.
Muita ehtoja
Hallinnan pidättäminen
Ostaja saa kiinteistön hallinnan heti kaupanteon jälkeen, ellei muuta sovita
Usein sovitaan hallinnan pidättämisestä myyjälle määräajaksi, esim. muuttoajat
Myyjällä on velvollisuus hoitaa kiinteistöä huolellisesti
virhevastuun uhalla
Vaaranvastuu siirtyy
luovutuskirjan tekemisen yhteydessä myös silloin, kun kaupan kohteen hallinta pidätetään kauppaehdolla myyjälle
Myyjästä riippumattomat vahingot, jotka tapahtuvat hänelle pidätetyn hallinnan aikana, kuuluvat näin ollen ostajan vastuulle, eikä ostaja voi vedota myyjän virhevastuuseen.
Maksutapajärjestelyt
Yleensä sovitaan
maksun ajasta ja tavasta
ja mahdollisesta korosta
Myyjällä on oikeus viivästyskorkoon
Usein sovitaan myös
kiinteistöä rasittavien velkojen siirtämisestä ostajalle
Panttisaamiset seuraavat kiinteistöä suoraan lain nojalla
Myyjän vapauttaminen henkilökohtaisesta velkavastuusta
edellyttää velkojan suostumusta
Kiinteistöeläke (syytinki)
Tarkoittaa yksityisoikeudellista eläkettä osana kauppahintaa
Ostaja sitoutuu
suorituksiin myyjän hyväksi, normaalisti myyjän eliniäksi
Esim. maatilan sukupolvenvaihdokseen
Esim.
myyjälle jää hallinta kiinteistön alueeseen
tai rakennukseen
Ainesosien tai tarpeiston pidättäminen
Voidaan sopia, että myyjälle jää jotain kiinteistöön kuuluvaa aineistoa
Esim. määräalan/osan pidättäminen -> määräala jää myyjälle = ei lainhuudatusvelvollisuutta
Kielletyt ehdot
Ehto on
sitomaton ja vaikutukseton
-> kaupan osittaispätemättömyys
Muilta osin kauppa sitoo
1. Ehto, jonka mukaan myyjällä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa kiinteistö
Tai ehto, jonka mukaan ostajalla on
velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi
ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle
2. Ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta määrätä kiinteistöstä
Esim. luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden perustamisesta jne.
Ei kuitenkaan rajoita mahdollisuutta
rajoittaa ostajan käyttöoikeutta
Voidaan sopia ostajan velvollisuudesta määrätä kiinteistöstä tietyllä tavalla/
myydä määrähinnalla/rakentaa kiinteistölle
3. Ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta
Myyjän varsinaista kaupanvastuuta ei voida yleisesti rajoittaa
Voidaan kuitenkin sopia tarkemmin, millä tavoin myyjän vastuu oikeudellisesta virheestä on rajoitettu
Myyjän virhevastuun rajoittamisesta voidaan sopia vain yksilöllisesti
Esim. mistä asioista myyjä ei vastaa
Sellaisena kuin se on ehto on kielletty
Osapuolet voivat kuitenkin sopia erikseen ja laista poikkeavalla tavalla vaaranvastuusta ja vakuuttamisesta.
4. Ehto, joka rajoittaa ostajan hlökohohtaista vapautta tai joka on muuten sopimaton
Ehdollinen kauppa (purkava tai lykkäävä ehto)
Omistusoikeus siirtyy heti
, kun luovutuskirja tehdään, ellei muuta sovita
Ehdolla
omistusoikeuden lopullinen siirtyminen voidaan purkaa tai lykätä
Yleisin on omistuksenpidätysehto:
Myyjä pidättää itselleen määrättyyn seikkaan sidottuna omistusoikeuden kaupan kohteeseen (esim. kauppahinnan maksaminen)
Merkittävä kauppakirjaan
Kaupan ehdollisuudesta on sovittava kauppakirjassa ->
muuten ehto ei ole pätevä eikä sido
Määräaika
Ehto
voimassa enintään 5 vuotta
, ja lakkaa heti, vaikka olisi sovittu pidemmästä ajasta
Lyhemmästä ajasta voidaan sopia
Lähtökohtaisesti määräaikaan sidottu ehto tarkoittaa, että kauppa voidaan purkaa, ellei este poistu tai edellytys täyty sovitussa määräajassa.
Oikeus purkaa kauppa lakkaa ja ostaja pidetään omistajana
Kaupan purku ei tule vireille itsestään, sitä pitää hakea
Lainhuudatus ja lepääminen
Heti kun kauppakirja allekirjoitetaan, ostajalla on
ehdollinen omistusoikeus kohteeseen (ei myyjällä)
Myyjä on luopunut omistusoikeudestaan lopulliseksi tarkoitetulla kaupalla, mutta ostaja ei ole vielä saanut ehdotonta omistajan asemaa.
Ostajalla on normaali velvollisuus
hakea lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa
kaupan teosta
Lopullista lainhuutoa ei myönnetä, vaan se
pannaan lepäämään
Lopullinen lainhuuto
Ostaja
esittää selvityksen
ehdollisuuden päättymisestä (esim. kuitti maksetusta kauppahinnasta)
Tai 5 vuoden määräaika
Ehdollisuus kauppahinnan vakuutena
Kysymys on
omistuksenpidätysehdosta
Kiinteistönkaupoissa maksuaika on tyypillisesti lyhyt, ja kysymys on käytännössä usein siitä, että
ostajalle varataan aikaa myydä aiempi asuntonsa
tai muuta omaisuutta tai hankkia pankkilaina tai muu ulkopuolinen rahoitus
Myyjällä ei ole oikeutta purkaa kauppaa kauppahinnan maksamattomuuden perusteella, ellei siitä ole sovittu kauppakirjassa
-
Kaupan purkaminen edellyttää viivästyksen olennaisuutta
Myyjällä on oikeus viivästyskorkoon ja vahingonkorvaukseen
Purkuvaatimuksen torjuminen
Ostaja voi torjua purkuvaatimuksen
maksamalla heti koko maksamattoman kauppahinnan korkoineen
Esisopimus
Tarkoittaa sopimusta tulevaisuudessa tehtävästä, erillisestä
kiinteistön omistusoikeuden luovuttamisesta,
yleensä kaupasta
Esisopimusta käyttäen voidaan
välttää kunnan etuosto-oikeuden käyttäminen
Esisopimus
ei siirrä vaaranvastuuta
ostajalle
Sitovuus ja vaikutus
Esisopimus ei vaikuta kiinteistön omistussuhteisiin ennen kuin lopullinen kauppa tehdään
Esisopimus sitoo vain sopimuksen osapuolia, ei sivullisia
Jos omistaja myy kiinteistön sivulliselle vastoin esisopimusta, tulee kolmannen hlö
vilpillisyys tai hyvän tavan vastaisuus osoittaa
Jos ei pystytä, esisopimusostaja ei voi vaatia kiinteistöä takaisin sivulliselta
Vain korvaus myyjältä
Myyjä voi kuitenkin
perustaa kiinteistöön panttioikeuksia ja kiinnityksiä
Laiminlyönti
Esisopimuksen laiminlyönti merkitsee
laajaa korvausvastuuta (sopimukset sitoo)
Korvaus kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset
kustannukset
Velvollisuus voidaan myös
vahvistaa tuomioistuimessa
vahingonkorvaus
Sovitaan usein ehtona sopimussakko (siltä varalta, että luovutusta ei suoriteta)
Määrämuoto
Tehtävä
samassa määrämuodossa kuin kiinteistönkauppa,
jotta se olisi sitova
Muussa muodossa tehty sopimus on aiesopimus, joka ei velvoita oikeudellisesti
Vapaamuotoiseen sopimukseen ei voida liittää sitovaa sopimusta käsirahasta tai sopimussakosta
Vapaamuotoisen sopimuksen rikkominen voi kuitenkin johtaa suppeaan korvausvastuuseen (MK 2:8)
Määräaika
Osapuolet voivat sopia määräajasta
Ellei ole sovittu,
esisopimus on voimassa lain nojalla 5 vuotta
Myyjän sopimusrikkomukset
Noudatetaan sopimusoikeuden yleisiä oppeja
Oikeudellisella virheellä ja vallintavirheellä on kiinteistöoikeudessa suurempi merkitys kuin irtaimen tavaran kaupassa
Olettamuksena on, että kiinteistönkauppa tapahtuu yksityishenkilöiden välillä
Jos kauppa on kuluttajankauppa, ostaja saa eräin osin laajempaa ja pakottavaa suojaa (MK 2:10 ja 2:26)
1. Viivästys
Kaupan
kohde on luovutettava välittömästi kauppakirjan tekemisen jälkeen
ostajan hallintaan, ellei muusta ole sovittu
Myyjän on annettava ostajalle ne hallussaan olevat
kiinteistön saantokirjat,
jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi.
Sama koskee
panttikirjoja, vuokrasopimuksia
ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.
Kiinteistö on luovutettava ostajalle sellaisessa kunnossa kuin mistä kaupassa voidaan katsoa sovitun.
Vastuu
Myyjän vastuu on ankara
Vahingonkorvaus on poikkeuksellisesti tuottamuksesta riippumaton
2. Laatuvirhe
Virhe kiinteistön
fyysisessä eli havaittavissa ominaisuuksissa
Esim. rakennuksen laatuvirhe (kosteus tai homevauriot) tai virheellinen pinta-ala
Kaupan kohteen on
vastattava sitä, mistä on sovittu
ja sitä, mistä myyjä on antanut tietoja
Vastuu
Myyjä vastaa myös salaisesta virheestä
, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä pitänytkään tietää
Hinnanalennus: ostajan teettämien korjausten kustannusten perusteella
3. Vallintavirhe
Kiinteistön vallintaa
rajoittava viranomaisen päätös
Esim. asemakaava, rakennuskielto tai luovutusrajoitus
Myyjällä on velvollisuus ilmoittaa rajoitukset
sekä kauppaan vaikuttavat naapurikiinteistöä koskevat rajoitukset
Vastuu
Myyjän on oikeistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys
4. Oikeudellinen virhe
Tarkoittaa sivullisen kaupan kohteeseen kohdistuvaa oikeutta
Esim.
velkojan panttioikeus, sivullisen erityinen oikeus
tai vallintarajoitus
Myyjän on kerrottava kaikki kaupan kohteeseen kohdistuvat sivulliset oikeudet
Virheen seuraamukset
Objektiivista vastuuta, tuottamusta ei edellytetä
Ankaraa vastuuta (pl. vahingonkorvaus)
Ostajan tulee pystyä luottamaan myyjän antamiin tietoihin
Ostajan velvollisuus
Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hän on tiennyt tai josta hän olisi pitänyt tietää
Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi selvinnyt ennakkotarkastuksessa
Reklamaatio
Ostajan on ilmoitettava sopimusrikkomuksesta, jotta myyjän virhevastuuseen voidaan vedota ja jotta seuraamuksia voidaan vaatia
Ilmoitettava kohtuullisessa ajassa
Laatuvirhe viimeistään 5 vuoden kuluessa
Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen myöhästyneen reklamaation perusteella,
JOS kysymyksessä on myyjän kunnianvastainen menettely
Virheellisyyden määrittäminen
Määritellään kaupantekohetken mukaan
Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistön hallinta on luovutettu
Vähäiset virheet eivät oikeuta seuraamuksiin ->
vaikutuksellisuuskynnys
Salaisen laatuvirheen kynnys on korkea
-> merkittävä virhe
Oikeus pidättyä suorituksesta
Ostaja voi esim. pidättyä maksusta
Oikeus hinnanalennukseen
Hinnanalennus on kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotus
Jos kauppahinta poikkeaa kiinteistön käyvästä arvosta, se on otettava erikseen huomioon = suhteellinen hinnanalennus
Sopimuksen purku
Olennainen virhe tai muu sopimusrikkomus voi johtaa sopimuksen purkamiseen
Kiinteistökaupassa purku tapahtuu
määrämuotoisella purkamissopimuksella tai tuomiolla
Restituutio ja korvaukset
Kaupan purku johtaa
tehtyjen suoritusten palauttamiseen
Ostajan on maksettava korvaus myyjälle, jos ostaja on saanut
kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä
Vastaavasti myyjän on suoritettava kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta ja kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa
Rajoitukset oikeuteen purkaa kauppa
Ostajalla on oikeus purkaa kauppa,
jos hän pystyy palauttamaan kiinteistön myyjälle
Ostaja saa purkaa kaupan
jos hän pystyy maksamaan myyjälle korvauksia
siitä, että kiinteistön arvo on alentunut
10 vuoden määräaika
Menettely
Purkukanne
purkamiseen oikeutettu nostaa purkukanteen ehdon ollessa voimassa tai kanneajan kuluessa
Purkusopimus
on tehtävä em. määräajassa ja lisäksi samassa muodossa kuin alkuperäinen luovutus ->
kiinteistökaupan määrämuodossa
Riidan sovinnollinen ratkaisu
Vahingonkorvaus
Ostajalla on oikeus vaatia vahingonkorvausta myyjän viivästyksen tai virheen johdosta
Korvausvelkoja on asetettava siihen asemaan, missä hän olisi, jos sopimusta ei olisi rikottu
Edellyttää myyjän tuottamusta
Ekskulpaatiovastuu
Korvausvelallinen on vastuussa, ellei hän pysty osoittamaan, että sopimusrikkomus ei ole aiheutunut hänen toiminnastaan
Subjektiivinen hyvitys
Vahingonkorvaus hyvittää
ostajalle aiheutuneita kustannuksia ja vahinkoja (ei kiinteistöön kohdistuvia)
Siksi edellyttää myyjän tuottamusvastuuta
Ammattimainen kiinteistön myynti
Kiinteistönkaupat ovat tyypillisesti yksityishenkilöiden välisiä oikeustoimia.
Lisäksi kaupat elinkeinonharjoittajien välillä ovat yleisiä.
Harvoin sen sijaan on kysymys kaupasta, jota voidaan kutsua
kuluttajankaupaksi.
Ostajalla on tällöin
normaalia paremmin suojattu asema.
Kiinteistönvälittäjä
Kiinteistönvälittäjä ei toimi kaupan osapuolena.
Hän on sen sijaan saanut yleensä
myyjältä toimeksiannon
ja toimii usein myös myyjän edustajana.
Välittäjä vastaa palveluistaan sekä myyjää että ostajaa kohtaan
Kiinteistönvälittäjän vastuu
Kiinteistönvälittäjä vastaa itsenäisesti omasta
välityspalvelustaan ja sen virheettömyydestä sekä ostajaa että myyjää kohtaan
Vastuussa on aina
VÄLITYSLIIKE
Myyjän vastuu
Myyjä vastaa ostajalle edustajansa, kiinteistönvälittäjän tai muun myyjän lukuun toimivan henkilön toimista
kysymys on ennen kaikkea riittävästä
tietojen antamisesta ja annettujen tietojen virheettömyydestä.
Yhteisvastuu
Sekä kiinteistönvälittäjä että myyjä ovat vastuussa ostajaa kohtaan, kun välittäjän toiminta tai laiminlyönti on virheperuste hänen palvelussaan, ja kysymyksessä on samalla myyjän virhe.
Kiinteistönvälittäjän vastuu
Kiinteistönvälittäjällä on omat selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa ostajaa kohtaan.
hänen on erikseen
tarkistettava saamansa informaation oikeellisuus
, jos epäselvyyksiä ilmenee
valvottava kaupan
molempien osapuolten etuja
Myyjän suoritusvirhe
Suoritusvirheellä tarkoitetaan tässä myyjän tai ostajan kauppasopimuksen täyttämisessä ilmenevää
sopimusrikkomusta.
Maakaaren mukaan puutteellisuuden myyjän suorituksessa on useimpien virheperusteiden osalta oltava
merkityksellinen
eli vaikuttava.
Käsitteen sisältö
Laajempi kuin MK:ssa mainitut virheet
Myyjän virhe on kysymyksessä, kun kaupan kohde ei ole sellainen kuin sen kauppasopimuksen perusteella pitäisi olla.
Virheen seuraamukset ovat oikeutettuja, koska myyjän
suoritus ei vastaa kauppahintaa.
Pätemättömyys
Viittaa puutteellisuuteen tai
virheellisyyteen sopimuksen tekemisessä
Kysymys voi olla esimerkiksi
virheellisestä tahdonmuodostuksesta (usein vilpillisyys tai petollisuus)
tai puutteellisuudesta sopimusosapuolen oikeustoimikelpoisuudessa tai määräämisvallassa.
Pätemättömyyden vuoksi sopimussidonnaisuutta ei ole: osapuolilla ei ole suoritusvelvollisuuksia
Seuraamukset
Suoritusvirheeseen perustuvat seuraamuksetkaan eivät tule kysymykseen, jos todetaan pätemättömäksi
Toisaalta pätemättömyys johtaa samalla tavalla kuin sopimuksen purkukin tehtyjen
suoritusten palauttamiseen tai korvaavaan suoritukseen.
Pätemättömyys voi johtaa myös
suppeaan
eli ns. negatiivisen sopimusedun mukaiseen
vahingonkorvaukseen
.
Pätemättömyyden suhde suoritusvirheeseen
Sopimusoikeuden piirissä
suoritusvirheestä voidaan yleensä puhua vain sitovan eli pätevän sopimuksen yhteydessä.
Pätemättömyys on
vahvempi puutteellisuus,
joka pääsääntöisesti aiheuttaa koko oikeustoimen tehottomuuden ja on pääsääntöisesti voimassa edellä kuvatulla tavalla sivullisia kohtaan.
Estettä ei kuitenkaan ole sille, että kaupan osapuoli vetoaa vain suoritusvirheeseen ja vaatii siihen perustuvia seuraamuksia, kun kysymyksessä ei ole pätemättömyysperuste, joka otetaan huomioon viran puolesta
Suoritusvelvollisuus
Yleisellä tasolla sopimussidonnaisuus
(pacta sunt servanda)
merkitsee sitä, että osapuoli on lähtökohtaisesti ankarassa eli objektiivisessa vastuussa hänelle kuuluvien sopimuksen mukaisten suoritusten (solutio) suhteen
Seuraamukset
Myyjän suoritusvirheiden johdosta tulevat kysymykseen varsin monenlaiset oikeusseuraamukset.
Tilanteesta riippuen ne voivat olla
vaihtoehtoisia tai toisiaan täydentäviä.
Lähtökohtana on laaja seuraamuksen käsite.
Hinnanalennus
Ostajan hinnanalennusvaatimus on
pääsääntöinen,
ensisijainen
ja keskeisin varsinainen oikeusseuraamus myyjän suoritusvirheen johdosta laatu-, vallinta- ja oikeudellisen virheen tapauksissa.
Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta
kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo
Laatuvirhetapauksissa hinnanalennuksen määrä voidaan usein arvioida rakennusten
korjauskustannusten perusteella
Vahingonkorvaus
Hinnanalennuksen lisäksi ostajalla on usein oikeus erilliseen vahingonkorvaukseen.
Luontoissuoritus
Kiinteistönkaupoissa luontoissuoritus koskee sekä itse kaupan kohteen hallinnan luovuttamista että maakaaren 2:12.2:ssa mainittujen kiinteistöön tarpeistoina liittyvien asiakirjojen luovuttamista.
Luontoissuoritus ”seuraamuksena”
viittaa lähinnä myyjän viivästykseen.
Vahingonkorvaus
vahingonkorvausta viivästyksen aiheuttamista kuluista ja menetyksistä
Virheen korjaaminen
Laatuvirheen osalta korjaaminen tarkoittaa yleensä
kiinteistöön kuuluvan rakennuksen korjaamista.
Kiinteistönkaupassa myyjän virheet ovat usein sellaisia, että myyjä ei voi niitä korjata. Tämä koskee erityisesti vallinta- ja oikeudellista virhettä mutta usein myös laatuvirhettä.
Vahingonkorvaus ja hinnanalennus tai purku
Selonotto- ja tiedonantovelvollisuus
Riskinjako ostajan ja myyjän välillä
Kysymys on yhtäältä siitä,
mitä osapuolet ovat tienneet
tai mitä heidän olisi pitänyt tietää ja usein siitä, mistä seikoista sopimusosapuolen tulee ottaa selko ja/tai toimittaa tieto vastapuolelle.
Ostajalla on ennakko- ja jälkitarkastusvelvollisuus, mutta muuten
selonottovelvollisuus on pääosin myyjällä.
Myyjän päävastuu
Myyjä normaalisti
tuntee hyvin kaupan kohteen
, ja hänellä on ostajaa paremmat mahdollisuudet hankkia luovutettavaa omaisuutta koskevia tietoja ennen kaupan tekemistä.
Myyjä ei saa käyttää hyväksi ostajan väärää tietoa
Ostajan tieto
Ostaja ei voi vedota virheenä seikkoihin, joista hänen katsotaan tietävän
kauppaa tehtäessä
tai joista hänen tulee ottaa selko.
Toisaalta
ostaja voi luottaa myyjän antamiin tietoihin
, eikä hänellä ole ennakkotarkastusvelvollisuutta laajempaa selonottovelvollisuutta kaupan kohteesta.
Ostajan tieto tai ennakkotarkastuksen laiminlyönti ei kuitenkaan vapauta myyjää virhevastuusta, jos myyjä on menetellyt
kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti
Ennakkotarkastusvelvollisuus
Käytännössä ennakkotarkastus on ostajan kannalta välttämätön toimenpide, jotta hän voi arvioida kaupan kohteen arvon.
Myyjä ei vastaa ylihinnoittelusta
Ostaja voi poikkeuksellisesti vedota virheenä seikkaan, joka kuuluu ennakkotarkastuksen piiriin, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti
Ostajan vastuu
Kun kysymyksessä on
seikka, joka olisi selvinnyt asianmukaisessa tarkastuksessa,
ei ostaja voi vedota siihen myöhemmin virheenä
Laajennettu velvollisuus
Kuntotarkastusraportissa ilmenneet virheet
Ostajan on tällöin vaadittava lisätietoja tai -tutkimuksia myyjältä, tai hänen on hankittava niitä itse
Vanha rakennus
Laatutason havainnointi
pää- ja muiden rakennusten käyttötarkoitukset
ulkonainen ikääntyminen
kuluneisuus ja rakennusten tilat ja kunto päällisin puolin
rakenneratkaisut ja rakennusmateriaalit ja niiden kunto
rikkoutuneet rakenteet sekä
se, pidetäänkö rakennuksia tai huoneita talvella lämpiminä vai kylminä, kun tällaiset seikat ovat ulkoisesti havaittavissa