Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
K i i n t e i s t ö n j ä r j e s t e l y
Kiinteistöjärjestely liittyy…
K i i n t e i s t ö n j ä r j e s t e l y
- Kiinteistöjärjestely liittyy olemassa olevan kiinteistön ulottuvuuden muuttamiseen
- Parannetaan kiinteistöjen toimivuutta ja tehokkuutta
Rasitteet
- Kiinteistön hyväksi perustettu pysyvä oikeus toisen kiinteistön käyttämiseen tietyssä suhteessa, ilman että kyse kuitenkaan olisi kohdealueen hallinnasta.
- Kiinteistönmuodostamislaissa säädetyistä ns. kiinteistörasitteista on erotettava rakennusrasitteet ja VL:ssa tarkoitetut rasitteet, joita ei perusteta kiinteistötoimituksissa.
- Myöskään tavallinen MRL:ssa säännelty yhdyskuntaa ja kiinteistöjä palvelevien johtojen sijoittamisoikeus kiinteistön alueelle ei ole KML:ssa säädelty.
Rasitelajit
- Talousveden ottaminen/johtaminen
- Viemärijohto
- Puhelin, sähkö, kaasu, lämpö jne. johdot
- Ajoneuvojen pitämistä/venevalkama
- Laituri/uimapaikka
- Kalastus
- Maa-ainesten ottaminen
- Väestönsuojelu
- Jätteiden kokoamispaikka
- Kulkuyhteys alueeseen asemakaava-alueella
Rasitteen perustaminen
- Rasiteoikeus tai tieoikeus on perustettava kiinteistötoimituksen yhteydessä tai erillisessä rasite- tai yksityistietoimituksessa
- Voidaan perustaa pysyväksi tai määräaikaiseksi
- Merkitään kiinteistörekisteriin
Sopimus
- Jos rasite on kiinteistölle tai kunnalle tarpeellinen
- Ei aiheudu rasitetulle kiinteistölle ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa
Pakko
- Jos rasitteen perustaminen on kiinteistöjärjestelyn suorittamiseksi tarkoituksenmukaisella tavalla tarpeellinen, saadaan rasite perustaa ilman asianosaisten sopimusta
- Asemakaava-alueella lisäedellytyksiä
Korvaus
- Rasite- tai tieoikeuden perustamisesta on rasitetun kiinteistön omistajalla pääsääntöisesti oikeus saada korvaus, joka on toimituksessa määrättävä viran puolesta
- Poikkeuksena on kuitenkin esimerkiksi lohkomistoimituksen yhteydessä perustettava välttämätön ulospääsytie lohkokiinteistön hyväksi kantakiinteistön alueella, jossa korvaus määrätään vain erityisestä syystä
Rasiteoikeudelliset periaatteet
- Tyyppipakkoperiaate = vain laissa lueteltuja rasitteita voidaan perustaa
- Välttämättömyys = rasite ei saa aiheuttaa enemmän haittaa, kuin on välttämätöntä ja tarpeellista
- Pysyvyys = rasite on pysyvä ja sitova
Rasitteen siirtäminen
- Pääsääntönä on sopimuksen edellytys
- Ei tarvita sopimusta, jos
- Jos sillä voidaan poistaa olosuhteiden muuttumisen johdosta aiheutuva haitta
- Jos se mahdollistaa rasitteen tarkoituksenmukaisemman käytön
Tieoikeuden perustaminen
- Tieoikeuden perustamista koskee lähtökohtaisesti samat asiat, kuin rasitteen perustamisessa
- Sovelletaan KML sijasta YksTL
- Tieoikeudesta ei saa aiheutua huomattavaa haittaa kenellekään
- Yksityistietä ei saa rakentaa, jos tiestä aiheutuu ympäristön kulttuuriarvojen vähentymistä tai luonnon turmeltumista tai muu yleisen edun loukkaus
Perustaminen kiinteistönmuodostamisen yhteydessä
- Lohkomisessa, halkomisessa tai muussa kiinteistönmuodostamistoimituksessa on perustettava uuden kiinteistön hyväksi tieoikeus tai asemakaava-alueella rasiteoikeus yleiselle tielle tai tiekunnan tielle saakka
Rasitteen poistaminen
- Jos perustamisedellytykset eivät enää täyty
- Jos rasite ei ole enää välttämätön
- jos asiaa ei voi korjata rasiteoikeutta siirtämällä, sen käyttöä rajoittamalla tai sitä muutoin muuttamalla
- Poistamisesta aiheutuvasta vahingosta ja haitasta on määrättävä korvaus.
Uusjako
- Kokonaisvaltaisin ja vaikutuksiltaan laajin kiinteistöjärjestelytoimitus.
- Tiluksia järjestellään voimassa olevia omistussuhteita muuttamatta
- Jaolla pyritään parantamaan kiinteistöjaotusta sopeuttamalla se vastaamaan kiinteistöjen muuttuneita tai muuttuvia käyttömahdollisuuksia ja tarpeita, joita nykyaikaisen teknologian kehittyminen on tuonut.
Edellytykset
Yleiset
- Toimituksesta saatavan hyödyn on oltava siitä aiheutuvia kustannuksia ja haittoja suurempi
- Ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa kinteistöjen omistajille
Erityiset
- Toimituksella voidaan parantaa kiinteistöjaotusta ja edistää kiinteistöjen käyttöä
- Jaon on edistettävä maatilatalouden kehittämisrahastosta annetun lain (657/1966) tarkoituksiin hankitun alueen käyttämistä
Kolmijakoinen toimitusmenettley
- Muutoksenhakumahdollisuutta maaoikeuteen kunkin erillisen vaiheen jälkeen
- Seuraavan vaiheen toimenpiteestä ei yleensä ole tarkoituksenmukaista antaa lopullisia ratkaisuja ennen edellisen vaiheen lainvoimaiseksi tuloa
1. Valmisteluvaihe
- Tehdään tarveselvitys, jonka perusteella toimitusmiehet tekevät päätöksen jaon edellytyksistä.
- Kustannus-hyöty analyysi
2. Inventointi ja suunnitelmavaihe
- Laaditaan uusjakosuunnitelma
- Jakosuunnitelmalla osoitetaan kiinteistöjen uusi ulottuvuus.
- Tyytymättömällä asianosaisella on muutoksenhakuoikeus uusjakosuunnitelmasta.
- Kun uusjakosuunnitelma on saanut lainvoiman, toimituksessa muodostetut kiinteistöt voidaan merkitä kiinteistörekisteriin.
Jaon perusta
- Uusjako voidaan nykyisin tehdä joko jyvitykseen perustuvana tai ns. kokonaisarvouusjakona
- Jyvitysuusjaossa tilan on jakosuunnitelmassa saatava vanhaa nautintaansa vastaava määrä tiluksia.
- Kokonaisarvoon perustuvassa uusjaossa osakkaan on saatava omistusosuuttaan vastaava euromääräiseltään arvoltaan vastaava kiinteistö entisen tilalle.
-
Rakennusmaan järjestely
- Rakennusmaan järjestelyn tarkoituksena on sovittaa yhteen yksityisen maanomistajan ja kaavoituksen tarpeet.
- Se antaa yksityiselle maanomistajalle mahdollisuuden vaikuttaa rakentamisoikeuteensa.
Järjestelyn kohde
- Voi olla alue, jolle ollaan laatimassa ensimmäistä asemakaavaa
- Järjestelystä tulee tehdä päätös asemakaavan kaavamääräyksessä
- Muodollisesti järjestelystä päättäminen, järjestelysuunnitelman laatiminen ja järjestelysuunnitelman vahvistaminen tapahtuu asemakaavan laatimisesta erillään
Järjestelyn toteuttaminen
- Rakennuskortteleiden rakennusalueet jaetaan osakkaille määritellyn jakoperusteen mukaan.
- Jakoperusteena käytetään osakkaan järjestelyalueella omistamien alueiden sitä arvoa, joka niillä oli ennen kaavan laatimista.
- Rakennusmaan järjestely päättyy KML 127 §:ssä mainitun järjestelysuunnitelman vahvistamiseen
Kustannusten jako
- Jos osakkaalle tulevalla alueella on toiselle kuuluvia rakennuksia, määrätään ne alueen uuden omistajan lunastettavaksi
- Maksetaan korvausta käyvän hinnan mukaan
Yhteiset alueet
- Sovelletaan yhteisaluelakia
- Yhteisellä alueella tarkoitetaan kahdelle tai useammalle kiinteistölle yhteisesti kuuluvaa aluetta
Järjestäytyminen
- Yhteisalueen osakkaat muodostavat osakaskunnan
- Voi olla järjestäytynyt tai järjestäytymätön (pääsääntö)
- Järjestäytynyt osakaskunta voi muodostaa hoitokunnan alueen käytännön toiminnasta huolehtimista varten
- Yhteisen alueen osakaskunnan päätökset muun ohella yhteisen alueen myymisestä tai yhteisten vesialueiden yhdistämisestä on tehtävä 2/3 määräenemmistöllä.
Muodostaminen
- Yhteisten alueiden muodostuminen on useissa tapauksissa seurausta isojaosta
Asianosaisten sopimus
- KML:n nojalla tilojen omistajien sopimuksesta voidaan nykyisin yhteinen alue muodostaa myös erillisessä toimituksessa
- ei kuitenkaan asemakaava-alueella tai tietä, valtaojaa tai yhteismetsää varten
- Tulee olla kiinteistölle tarpeellinen
- Esim. lohkomistoimituksen YHTEYDESSÄ
Ilman sopimusta
- Uusjaon tai halkomisen yhteydessä
- Edellytys tarkoituksenmukaisen lopputuluoksen saavuttaminen ilman, että kenellekään aiheutuu huomattavaa haittaa
- Ei saada perustaa, jos tarve voidaan yhtä hyvin tyydyttää perustamalla rasite
- Esim. autojen pitämistä varten, venevalkamaa tai laituria varten
Yhteisiä alueita koskevia toimituksia
- Kolmijakoinen toimitusmenettely
Yhteisalueen jakaminen
- Jokainen osakaskiinteistö saa alueensa erotetuksi kiinteistön (tilan) manttaalia vastaavana tai muun jakoperusteen mukaista osuutta vastaavana.
- Kolmivaiheinen toimitus
- Eräitä yhteisiä alueita, kuten yhteisiä koskia tai koskitilaa kiinteistönä, ei saa lainkaan jakaa tai halkoa.
Perinteinen/Osuusjako
- Osakas saa alueensa erotetuksi jakoperusteen mukaisesti
- Uusia kiinteistöjä ei muodosteta, sekä sen seurauksena sitä, että lainhuudatus- tai varainsiirtoverovelvollisuutta ei ole.
Edellytykset
- Yleinen:
- Osuuden erottamisesta ei kuitenkaan saa aiheutua kenellekään osakkaalle sanottavaa haittaa.
- Erityinen:
- Yhteisen vesialueen jaossa osuuden erottaminen voi tapahtua vain erityistä käyttöä varten tai jakamiseen on muu erityinen syy
Lunastusjako
- Lunastusmenettely soveltuu erityisesti pinta-alaltaan vähäisten, alkuperäisestä käytöstä poisjääneiden yhteisten sora- tai varastopaikkojen lunastamiseen sekä myös vesistöjen rannoille syntyneiden nauhamaisten vesijättökaistaleiden jakamiseen niihin rajoittuville kiinteistöille
- Lunastettuun alueeseen on haettava lainhuuto
- Vesialueisiin tai yhteismetsiin ei voida soveltaa lunastusmenettelyä
- Lunastusmenettelyssä on mahdollista määrätä lunastajaksi myös sellainen kiinteistö, jolla ei ole osuutta jaettavaan yhteiseen alueeseen.
Edellytykset
- Aluetta tai sen osaa voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain siihen rajoittuvien tilusten yhteydessä
- Tai vain jos jaettava maa-alue on vähäarvoinen
- Tyydyttävää tilussijoitusta ei saada aikaan tilusvaihdoilla tai ottamalla alueen jakamiseen mukaan siihen rajoittuvia yksityisiä tiluksia
Yhteisen alueen tai sen määräalan muodostaminen kiinteistöksi
- Tapahtuu lohkomistoimituksella
- Lohkominen voi tapahtua joko kaikkien osakkaiden hakemuksesta tai alueen luovutuksensaajan hakemuksesta
- Yhteisestä alueesta muodostettavan kiinteistön vapauttaminen mahdollisista osakastiloja rasittavista kiinnityksistä on käsiteltävä lohkomisessa viran puolesta
Yhteisalueosuuden siirtäminen
- Osuuden siirto perustuu asianosaisten sopimukseen
- Yhteisalueosuus voi siirtyä tilasta toiseen myös tilusvaihdossa vastikkeena toisen kiinteistön luovuttamalle maa- tai vesialueelle
-
Yhteismetsät
- Erityinen yhteinen alue
- Kiinteistöille yhteisesti kuuluva alue, joka on tarkoitettu käytettäväksi ensi sijassa kestävän metsätalouden harjoittamiseen sen osakkaiden hyväksi
- Yhteismetsillä on pakollinen metsäsuunnitelma. Yhteismetsää on hoidettava ja käytettävä metsäsuunnitelman mukaan, jollei siitä poikkeamiseen ole erityistä syytä.
Perustaminen
- Sopimus asianosaisten välillä -> hakemus MML:lle yhteismetsän muodostamiseksi
- Ohjesääntö, jonka metsäkeskus vahvistaa
Jakaminen
- Yhteismetsä saadaan jakaa maa- ja metsätalousministeriön luvalla.
- Yhteismetsä voidaan jakaa osakaskunnan hakemuksesta ja vain erityisestä syystä.
Tilusvaihto
- Tilusvaihdosta on pidettävä erossa kiinteistöjen vaihto, joka voi perustua vain kiinteistökaupan määrämuodossa tehtävään sopimukseen.
Tavoite
- Tavoitteena tilussijoituksen parantaminen ja maankäytön tehostaminen
Edellytykset
- Tilusvaihdosta ei saa aiheutua haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle tai tilusvaihtoon osallisen kiinteistön käytölle
- Ei saa aiheuttaa haittaa asemakaavan toteuttamiselle
- Vaihdettavien alueiden tulee vastata joko jyvitysarvoltaan tai kokonaisarvoltaan likimäärin toisiaan
Vapaaehtoinen tilusvaihto
- Tilusvaihto perustuu pääsääntöisesti kiinteistöjen omistajien keskinäiseen sopimukseen
- Suositeltavaa silloin, kun haittatekijä on alueellisesti suppea
Pakollinen tilusvaihto
- Jos vähäisen alueen käyttö on huomattavasti tarkoituksenmukaisempaa toisen kiinteistön yhteydessä tai alue tuottaa siihen rajoittuvan kiinteistön käytölle huomattavaa haittaa
- Pakollinen tilusvaihto saadaan kaava-alueella suorittaa kaavatontin kiinteistöksi muodostamista varten vain, jos vaihdettavat alueet on kaavassa osoitettu samaan käyttötarkoitukseen
Lunastus
- Lisää lunastuksesta erillisessä mindmapissa
Vesijätön lunastus
- Yleisin KML:n mukainen lunastustoimitus on yhteisen tai yksityisen vesijätön lunastus ja sen viereiseen tilaan liittäminen
- Yhteinen vesijättö: yhteisestä vesialueesta syntynyttä vesijättöä
- Yksityinen vesijättö: suoraan kiinteistöön kuuluvaa vesijättöä
Edellytykset lunastamiseen
- Rajoittuu kiinteistöön ja vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttöä
- Asiaa ei voida korjata kiinteistön ja yhteisen vesijätön välisellä tilusvaihdolla
Lunastuskelpoinen vesijättö
- Isojaon aikaisen rantaviivan ja nykyisen rantaviivan välinen entinen vesialue.
- Vesijätön on oltava syntynyt luonnollisesti
- Kun lunastetaan yksityisestä vesialueesta syntynyttä vesijättöä viereiseen kiinteistöön, vesijätön on yleensä tullut syntyä vasta lunastavan kiinteistön muodostamisen jälkeen
Menettely
- Lunastuksen kohteena olevan alueen rajaus on tärkeä osa vesijätön lunastustoimitusta.
- Otettava huomioon vesijättöön rajoittuvien rekisteriyksiköiden tasapuolinen kohtelu.
- Lunastusta ei voida suorittaa tiettyyn kiinteistöön niin, että esimerkiksi naapurissa oleva entinen rantakiinteistö menettää yhteytensä vesistöön eikä vastaisuudessa voi lunastaa tilustensa edustalla olevaa vesijättömaata.
- Lunastussaantoon on haettava lainhuudatusta
Lunastuskorvaus
- Vesijätön lunastuskorvauksen on vastattava LunL:ssa tarkoitettua käyvän hinnan mukaista täyttä korvausta luovuttajan menettämästä omaisuudesta
Muut lunastustilanteet
- Lunastaminen voi kohdistua vesijätön lisäksi myös muuhun yhteiseen maa-alueeseen (ei kuitenkaan yhteismetsään)
- Lisäedellytyksenä on, ettei epätarkoituksenmukaista tilussijoitusta voida korjata tilusvaihdolla
- Lunastussaantoon liittyy varainsiirtoverovelvollisuus ja sille on haettava lainhuuto.