Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
K i i n t e i s t ö n m u o d o s t a m i n e n - Coggle Diagram
K i i n t e i s t ö n m u o d o s t a m i n e n
Kiinteistötoimutusmenettely & muut maanmittaustoimitukset
Kiinteistön käsite
Kiinteistöllä tarkoitetaan sellaista
itsenäistä maanomistuksen yksikköä
tai muuta yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (392/1985) nojalla on merkittävä kiinteistönä
kiinteistörekisteriin
Kiinteistöjä ovat:
Tila
Tontti (asemakaava-alueella)
Yleinen alue
Valtion metsämaat ja suojelualueet
Lunastuksen perusteella erotetut alueet
Erilliset vesijätöt
Yleiset vesialueet
Toimitus yleisesti
Toimituksesta säädetään yleisesti KML, erityisesti muissa laeissa.
Vireille useimmiten hakemuksesta
Toimitusinsinööri ja 2 uskottua miestä
Toimitusmenettely
Toimenpiteet voidaan suorittaa:
Kokousmenettelyssä
Kirjallisessa menettelyssä
Kiinteistörekisterin pitäjän päätöksellä
Toimituksen suorittaa pääsäännön mukaan Maanmittauslaitos
Asemakaava-alueella kiinteistörekisterin pitäjä
(esim. kunta)
Vireilletulo
Toimitusta saa hakea sellaisen
kiinteistörekisteriyksikön tai määräalan omistaja ja osaomistaja
, jonka omistamaa rekisteriyksikköä tai määräalaa toimitus välittömästi koskee.
Hakemuksella
Annetaan maanmittauslaitokselle
MML antaa toimitusmääräyksen, jos hakemus täyttää säädetyt edellytykset
MML harkintamarginaali toimitusmääräyksen antamisessa
Hakemuksetta
Määräalan lohkominen
Eräät selvittämistoimitukset
Toimituksen suorittaa
Toimitusinsinööri ja 2 uskottua miestä (toimitusmiehet)
yhteisen alueen jakaminen, uusjako ja rakennusmaan järjestely
Muissa toimituksissa mahd. vain toimitusinsinööri
Jos kiinteistötoimitus suoritetaan
kirjallisessa menettelyssä, toimitusinsinööri suorittaa sen yksin.
Esteellisyys
Toimitusmiehen esteellisyydestä on voimassa, mitä oikeudenkäymiskaaressa säädetään
tuomarin esteellisyydestä.
Jos toimitusinsinööri todetaan esteelliseksi, on toimitus keskeytettävä ja asiasta ilmoitettava viipymättä sille, joka on toimitusinsinöörin määrännyt.
Toimitukset voidaan jakaa kolmeen ryhmään
Kiinteistöjen ja muiden rekisteriyksiköiden
muodostamista
koskevat
konstitutiiviset toimitukset
Kiinteistöjaotuksen
muuttamista
muulla tavoin tarkoittavat ns. kiinteistöjärjestelytoimitukset
Rekisteriyksiköiden ulottuvuutta tai muun kiinteistöjaotusta koskevan asian
vahvistamista
koskevat ns. deklaratiiviset kiinteistönmääritystoimitukset.
Toimituslajit
Kiinteistötoimitukset
Kiinteistönmuodostamistoimitukset
Lohkominen
Halkominen
Erillisen alueen muodostaminen tilaksi tai kiinteistöön liittäminen
Kiinteistöjärjestelytoimitukset
Tilusjärjestelyt
Uusjako
Rakennusmaan järjestely
Yhteisten alueiden jaot
Tilusvaihto
Alueen siirtäminen
Yhteisen alueen muodostaminen tai alueen liittäminen yhteiseen alueeseen
Yhteisten vesialueiden yhdistäminen
Muut kiinteistöjärjestelyt
Osuuden siirto tai haamukiinteistön muodostaminen
Yhteismetsän muodostaminen
Rasitetoimitus
Kiinteistönmääritystoimitukset
Rajankäynti
Muu kiinteistönmääritys KML 101.1 §:n mukaan
Kiinteistönmääritys yleiseen tarpeisiin erotetun alueen omistuksen ratkaisemisemiksi
Deklaratiivinen rasitetoimitus
Muut toimitukset
Rekisteriyksikön muodostamistoimitukset
Lunastustoimitus
Maantietoimitus
Ratatoimitus
Järjestelytoimitukset
Yhteismetsän jako
Vesitilusjärjestely
Yksityistietoimitus
Kaivostoimitus
Ulkoilureittitoimitus
Deklaratiiviset maanmittaustoimitukset
Deklaratiivinen yksityistietoimitus
Vesipiirirajankäynti
Kalaväylän rajojen määrääminen
Menettelyssä noudatettavat yleisprosessuaaliset periaatteet
Palveluperiaate
Asiakas
saa asianmukaisesti hallinnon palveluja
ja viranomainen pystyy suorittamaan tehtävänsä tuloksellisesti
Asioinnin järjestämisen keinoja ja laajuutta tulee siis pyrkiä arvioimaan erityisesti palvelujen käyttäjinä olevien henkilöiden ja yhteisöjen tarpeiden kannalta.
Asiointi tulee voida tapahtua mahdollisimman
nopeasti, joustavasti ja yksinkertaisesti sekä kustannuksia säästäen
Virallisperiaate
Tuomioistuin tekee tiettyjä
toimia viran puolesta
, riippumatta siitä, mitä asianosaiset ovat asiasta mieltä.
Virallisperiaate on siis asianosaisten määräämisperiaatteen vastakohta
Tarkoituksenmukaisuusperiaate
Prosessin tulee olla
varmaa
, nopeaa ja halpaa.
Menettelyn tulee olla sellainen, että se mahdollistaa oikeaan ratkaisuun päätymisen riittävän suurella varmuudella.
Julkisuusperiaate
Oikeus saada tietoja viranomaisten toiminnasta
Kontradiktorinen periaate
Vastapuolen kuulemisen periaate tarkoittaa sitä, että asiaa ei saa ratkaista ennen kuin
asianosaisia on kuultu,
Muutoksenhaku
Toimituspäätökset
Maaoikeus (30 pv määräaika)
KKO
Maaoikeus
Käräjäoikeus erityiskokoonpanossa
Lainoppinut puheenjohtaja
Maaoikeusinsinööri
Kaksi lautamiestä
Asia tulee vireille valituksella tai kantelulla
Muut MML:n päätökset
Hallinto-oikeus
KHO
Oikaisu
Mahdollisuus virheen korjaamiseen oikaisumenettelynä
Asiavirheen korjaaminen
Menettelyvirheen
Kirjoitusvirheen
Vireille
toimitusinsinöörin aloitteesta
ja asianosaisen vaatimuksesta
Lohkominen
Suoritetaan silloin, kun
emäkiinteistöstä halutaan muodostaa lohkokiinteistö (määräala)
Suoritetaan myös, kun määräala halutaan siirtää ennestään olevaan kiinteistöön
Lohkominen tehdään yleensä kaupan, lahjan tai perinnönjaon jälkeen.
Voidaan myös tehdä silloin, kun yhteisomistussuhde kiinteistöön halutaan purkaa
Vireilletulo
Hakemuksetta
Vireilletulo, kun kirjaamisviranomainen on merkinnyt lainhuudon lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin
MML merkitsee omistusoikeuden eli lainhuudon, jos kyseessä on kauppa tai muu luovutus.
Tällöin
ostajan tulee ainoastaan hakea lainhuutoa
Hakemuksella
Määräalan lohkominen omiin nimiin,
lohkominen omasta kiinteistöstä
Edellytykset
Yksityisoikeudelliset
edellytykset liittyvät toimituksen kohteena olevan alueen omistussuhteiden ja kiinnitysten selvittämiseen
Julkisoikeudelliset
edellytykset koskevat lähinnä yleisen edun vuoksi olemassa olevia kiinteistön muodostamisen rajoituksia
Omistuksen yhtenäisyys
Lohkottavan määräalan on kuuluttava kokonaisuudessaan
samalle tai samoille omistajille.
Käytännössä tämä omistuksen yhtenäisyyden vaatimus tulee esille yhteislohkomisessa, jossa muodostettava kiinteistö käsittää määräaloja useammasta kiinteistöstä.
Rasitusten yhtenäisyys
Ne määräalaan tai saajakiinteistöön kohdistuvat
kiinnitykset
, joista lohkokiinteistöä ei ole vapautettu, laajenevat
koskemaan muodostettavaa kiinteistöä.
Lohkokiinteistön vapauttaminen rasitteista
Lohkokiinteistö voidaan lohkomisessa vapauttaa emäkiinteistöön vahvistetusta kiinnityksestä, jos määräalaan, josta lohkokiinteistö muodostuu,
ei kohdistu kyseisen kiinnityksen perusteella panttioikeutta,
taikka jos panttioikeuden haltija antaa siihen
suostumuksensa.
Osittamisrajoitukset
Kiinteistön muodostamista koskevilla rajoituksilla pyritään estämään ennalta vain ei-toivottu rakentaminen
Osittamisrajoitusta pidetään MK 2:18.1:n 6 kohdan mukaan sellaisena kiinteistöä rasittavana
vallintavirheenä, josta myyjä on vastuussa.
Asemakaava-alue
Sitovan tonttijaon alueella ei lohkomista saa suorittaa siten, että toimituksessa muodostuu rakennuskorttelin tai tonttijaon mukaisen
tontin rajasta poikkeava uusi kiinteistöraja.
Muutoin asemakaava-alueella lohkominen on suoritettava siten, että se
ei vaaranna kaavan toteutumista.
Asemakaavan ulkopuolinen alue
Rakennuspaikaksi tarkoitettu kiinteistö saadaan muodostaa lohkomalla, jos muodostettava kiinteistö
täyttää MRL:ssa yms. rakennuspaikalle asetetut vaatimukset
Ei saa vaikeuttaa kaavan toteuttamista, jos lohkominen koskee esim.
suojelu- tai virkistysaluetta tai rakennuskieltoaluetta
Yhteislohkominen ja siirtolohkominen
Yhteislohkominen:
Kahdesta tai useammasta
ERI emäkiinteistöjen määräaloista
muodostetaan uusi lohkokiinteistö
Siirtolohkominen
Lohkokiinteistö siirretään toiseen kiinteistöön
Edellytykset
Emäkiinteistöt sijaitsevat
samassa kunnassa
Määräalat kuuluvat
samalle omistajalle
tai samoille omistajille niin, että kunkin osaomistajan osuus jokaisesta määräalasta on yhtä suuri
Määräalat omistetaan samanlaisin oikeuksin
Määräaloihin
ei kohdistu kiinnityksiä
tai niihin kohdistuu vain samat yhteiskiinnitykset
Halkominen
Halkomistoimituksessa
tila jaetaan määrättyjen osuuslukujen mukaan
kahdeksi tai useammaksi uudeksi tilaksi
Esim. 3 hlö omistaa yhdessä kiinteistön -> 1 hlö haluaa kiinteistöstä oman uuden tilan -> 1 hlö omistaa uuden kiinteistön osuuksin 1/1, loput omistavat yhdessä loput kiinteistöstä osuuksin 1/2 ja 1/2
Tavallisesti halkomisessa
puretaan tilan yhteisomistus
tilanteessa, jossa yhteisomistajat
eivät ole päässeet sopimukseen
tilansa jakamisesta määräaloina.
Kenellä on oikeus saada tila halkomalla jaetuksi
Tilan tai sen määräosan
omistajalla, jolla on lainhuuto
tilaan tai sen määräosaan
Edellytykset
Jotta osuus voidaan erottaa halkomalla, siihen tulee olla
myönnetty lainhuuto.
Rekisteriyksiköistä
ainoastaan tontti tai tila
voidaan jakaa halkomalla
Oikeuskäytännön perusteella (KKO 2004:27) toimitusinsinööri ei voi yksipuolisesti keskeyttää halkomista jaettavan alueen kaavallisen tilanteen selkeytymiseksi,
jos yksikin jako-osakas vaatii jaon jatkamista
Kokonaisarvohalkominen
Ensisijainen menettely
Tarkoituksena on muodostaa kullekin osakkaalle tila, joka
kokonaisarvoltaan
vasta hänen omistamaansa
osuutta alkuperäisestä kiinteistöstä.
Kokonaisarvossa ovat mukana sekä
maatilukset että muu omaisuus.
Määrittely
Kokonaisarvohalkomisessa määritellään muodostettavien tilojen
rahamääräiset kokonaisarvot
Etenkin
pienten tilojen
osalta kokonaisarvohalkominen on usein ainoa järkevä jakotapa.
Samoin alueella, jolla halottavan tilan eri
osat ovat huomattavan eriarvoisia
Ero jyvityshalkomiseen
Osakkaiden väliset, jyvityshalkomisessa usein suuriksi muodostuvat
tilikorvaukset
jäävät kokonaisarvomenettelyä sovellettaessa pienemmiksi tai kokonaan pois.
Edellytykset
Kokonaisarvohalkominen voidaan toimittaa joko jos
osakkaat sopivat
tai jos se katsotaan
tarkoituksenmukaiseksi
.
Tilushalkominen (jyvityshalkominen)
Toissijainen, ennen perinteinen tapa
Pääsääntöisenä jakoperusteena halkomisessa ovat
osakkaiden omistamat osuudet
Arvioinnissa vain maapohja.
Muut omaisuusosat (esim. rakennukset ja puusto) ei jaeta erikseen, vaan ne ovat sen osakkaan omaisuutta, jolle alue kuuluu.
Edellytykset
Jakosuunnitelman lainvoimaisuus
on edellytys toimituksen jatkamiselle.
Edellyttää
osakkaiden sopimusta
tai erityistä syytä (toimitusinsinöörin päätös)
Tilikorvaukset
Jos joku on saanut tällaista omaisuutta enemmän kuin hänen
osuutensa mukaan
tulisi saada, hänen tulee suorittaa ylimenevältä osalta tilikorvausta
muille osakkaille
Tilikorvaussaamisen varmistamiseksi voidaan
korvausvelvollisen
jaossa
saamaan kiinteistöön
vahvistaa saatavan vakuudeksi lakisääteinen panttioikeus MK 20 luvun mukaisesti
Kiinteistörekisteri
Rekisteriä ylläpitää
Maanmittauslaitos
Asemakaava-aluella myös
kunta
voi pitää rekisteriä
Mitä merkitään rekisteriin
Kiinteistöjen
fyysinen ulottuvuus
Vrt. lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri, mihin merkitään kiinteistöihin kohdistuvat oikeudet
Rekisteriyksikön
sijaintikunnan
nimi ja kuntanumero
Rekisteriyksikön
nimi
Yksikön
rekisteröimisajankohta
Yksikön
pinta-ala
Laatu
Rasitteet
Osuus yhteiseen alueeseen
Rekisterissä olevan virheen korjaaminen ja vahingonkorvaus
Pinta-alavirheen oikaisu/korjaaminen
Kiinteistön sijaintia ja pinta-alaa koskevan tiedon kiinteistörekisterin pitäjä voi
muuttaa päätöksellään
tai tarkentaa luotettavan selvityksen perusteella.
Pinta-alavirheen oikaiseminen
ei edellytä välttämättä uuden kiinteistötoimituksen suorittamista.
Rekisterin pitäjän on korjattava pinta-alaa tai sijaintia koskeva virhe
viran puolesta.
Vahingkonkorvaus
Lähtökohtana VahL: n mukainen
julkisyhteisön vahingonkorvausvelvollisuus
Yleisenä edellytyksenä vahingon korvattavuudelle on
virkamiehen tai työsuhteisen tuottamus
.
Edellytykset
Taloudellisen menetyksen
syntymistä
Esine- tai varallisuus
vahinkoa
Syy-yhteyttä
vahinkotapahtuman ja rekisterinpitäjän toiminnan välillä.
Ankara vahingonkorvausvelvollisuus
Valtion on korvattava virheellisestä kiinteistörekisteritiedosta aiheutunut vahinko, vaikkei vahingonkorvauslain 3 luvun 1 ja 2 §:ssä tarkoitettua virhettä tai laiminlyöntiä olisikaan
JOS
tieto perustuu KRL:n voimaantulon
(1.7.1985) jälkeen lopetetuksi julistettuun toimitukseen
TAI
sellaiseen
kiinteistörekisteriviranomaisen päätökseen
, joka on tehty KRL:n muutoksen (454/2002) voimaantulon
1.1.2003 jälkeen.
Yhteisomistus
Laki eräistä yhteisomistussuhteista
Määräosainen yhteisomistus
Kunkin yhteisomistajan on katsottava omistavan määräosuuden yhteisestä esineestä.
Osuudet ovat, jollei muuta ilmene,
samansuuruiset.
Määräämisvalta
Yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia
kuulematta luovuttaa osuutensa ja muutenkin siitä määrätä
Koko omaisuudesta päätetään yhdessä
Purkaminen
Yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi
(esim. halkominen)
Oikeus voi määrätä
kohteen myytäväksi
, ellei yhteisomistusta pystytä toisella tavalla purkamaan