Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
Lunastus ja etuosto - Coggle Diagram
Lunastus ja etuosto
Lunastus
- Ydinmerkityksessään (pakko)lunastus tarkoittaa ilman oikeudenhaltijan suostumusta tapahtuvaa omistusoikeuden tai muun varallisuusoikeuden siirtämistä lopulliseksi tarkoitetulla tavalla subjektilta (luovuttaja) toiselle (lunastaja).
- Lunastajana on usein julkinen valta, mutta käsitteellisesti tämä ei ole välttämätöntä
- LUNASTUSLAKI
Perusteet
- hankkia kiinteää omaisuutta taikka pysyvä tai määräaikainen erityinen oikeus
- rajoittaa pysyvästi tai määräajaksi oikeutta käyttää tai vallita kiinteää omaisuutta taikka erityistä oikeutta sekä
- lakkauttaa erityinen oikeus.
Merkitys
- Alueiden ja ympäristön käytön sääntely
- Toimii kuntien maapolitiikan keinona
Omaisuudensuoja
- PL 15 § Jokaisen omaisuus on turvattu
- Pakkolunastus (tai lunastus) on mahdollista vain lain nojalla
- Edellyttää yleistä tarvetta ja täyttä korvausta
Pakkotoimi
- Puuttuminen kiinteän omaisuuden oikeudenhaltijan oikeuspiiriin ilman oikeudenhaltijan suostumusta
- Oikeus siirtyy lunastajalle
Yleinen tarve
- Kysymys on yleisen edun toteutumisesta
- Yleistä tarvetta arvioidaan tapauskohtaisesti
Kohde
- Omistusoikeus koko kiinteistöön tai muuhun rekisteriyksikköön tai vain osaan siitä.
- Täyslunastus tai osalunastus
Edellytykset
- Lunastamisen toteuttaminen edellyttää lain säännöstä, joka mahdollistaa lunastamisen
Yleinen lunastusperuste
- Lunastaa saadaan, kun yleinen tarve sitä vaatii.
- Vaihtoehto- ja intressivertailuedellytykset:
- Lunastusta ei saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan saavuttaa jollain muulla tavalla
- Yksityiselle edulle koituva haitta on suurempi kuin
siitä yleiselle edulle saatava hyöty. Haitta-hyöty-vertailu
Valtioneuvoston harkintavalta
- Onko valtioneuvostolla velvollisuus sallia lunastaminen aina, kun edellytykset täyttyvät?
Erityiset lunastusperusteet
- Kysymys lunastuksen edellytyksistä ratkeaa kokonaan tai olennaisilta osin lunastuslain ulkopuolisen aineellisen sääntelyn nojalla
- Samalla myös lupamenettely (esim. kaivoslunastuslupaa koskeva) usein poikkeaa lunastuslain mukaisesta menettelystä
- Lex specialis, erityiset perusteet syrjäyttävät yleiset, mutta yleisiä perusteita ei voi kuitenkaan unohtaa
Maankäyttö ja rakentaminen
- Lunastaminen tulee kysymykseen useissa eri tilanteissa, jotka määräytyvät lähinnä kaavoituksellisten kriteereiden perusteella.
- Yleisen alueen lunastaminen MRL 96.1 §
- ns. tehokkuuslunastus 97.1 §
- oikeus lunastaa toiselle kuuluva rakennus, laitos tai erityinen oikeus 98 §
- kaavan toteuttamista helpottava lunastus 99 §
Korvausjärjestelmä
- Korvauksista, joista laissa käytetään yhteisnimitystä lunastuskorvaus, päätetään lunastustoimituksessa viran puolesta
- Kohteenkorvaus ja haitankorvaus liittyvät aina lunastajan ja luovuttajan väliseen perusrelaatioon, kun taas vahingonkorvaukseksi nimettyä hyvitystä voi eräin edellytyksin saada muukin kuin luovuttaja.
Rakentuminen
- Nimenomaan lunastaja-luovuttaja -suhteessa lähtökohtana on siis täyden korvauksen periaate
- Korvausta määrättäessä otetaan huomioon (samassa) lunastustoimituksessa päätetyt tilusjärjestelyt ja yksityistiejärjestelyt sekä vahinkojen korjaamiseksi suoritettavat toimenpiteet
- Ei tunnearvoja
- Hyöty lunastuksesta on vähennettävä haitankorvauksesta, kompensaatioperiaate
- Erityisen oikeuden haltijat ovat itsenäisesti luovuttaja-asianosaisia ja sellaisina oikeutettuja lunastuskorvaukseen
Tilusjärjestelyt
- Ennen korvausharkintaa on toimituksessa määrätilanteissa harkittava haittaa vähentävien tilusjärjestelyjen tarve
Lunastuksen laajentaminen
- Jos haitta jäännöskiinteistölle muodostuu erittäin huomattavaksi eikä sitä tilusjärjestelyllä voida poistaa tai olennaisesti vähentää, on omistajalla oikeus vaatia jäljelle jäävänkin omaisuuden lunastamista eli lunastuksen laajentamista
- Tämä tapahtuu toimituksessa, ei vielä lupavaiheessa.
Kohteenkorvaus
- Kohteenkorvauksella tarkoitetaan lunastettavasta omaisuudesta määrättävää käyvän hinnan mukaista täyttä korvausta
- Lunastettava omaisuus on arvioitava sellaisena kuin se on lunastuspäätöksen julistamishetkellä
Arviointimenetelmät
- Jollei käypä hinta kuitenkaan vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.
- kiinteistömarkkinoihin nojautuva kauppahintamenetelmä
- tuottoarvomenetelmä
- kohteenkorvausta määrättäessä EI saa ottaa huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä
Haitankorvaus
- Haitankorvaus liittyy niin sanottuihin osalunastuksiin
- Jos saman henkilön omaisuudesta lunastetaan osa ja tästä aiheutuu pysyväisluontoista haittaa jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle, haitta on korvattava omistajalle
- Haitankorvauksella hyvitettävä haitta on (vahingonkorvauksesta poiketen) selkeästi kiinteistösidonnainen.
Edellytykset
- Haitan on oltava lunastuspäätöksen hetkellä konkreettinen
- Eräät kohtuuttomat haitat voidaan korvata jälkeenpäinkin
Vahingonkorvaus
- LunL mukainen korvaus, EI pidä sekoittaa esimerkiksi vahingonkorvauslain mukaiseen vahingonkorvaukseen
- Vahinko tulee korvattavaksi, kun lunastuksesta aiheutuu muuttamisen, liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn vuoksi tappiota, kustannuksia tai muuta vahinkoa lunastettavan omaisuuden omistajalle.
Lunastussuhteen ulkopuolisten henkilöiden oikeus korvaukseen
- Tällaisia ovat työntekijät ja naapurit sekä muut, joilta ei lunasteta omaisuutta, jos he kärsivät lunastuksen tai lunastuksella toteutettavan yrityksen vuoksi merkittävää haittaa tai vahinkoa, josta olisi määrättävä korvaus, jos asianomaiselta olisi lunastettu.
Sopimuksenvaraisuus
- Vaikka korvaukset toimituksessa määrätään viran puolesta (LunL 41 §), lunastuskorvauksesta voidaan LunL 40 §:n mukaisesti sopia.
- Sopimuksen mukainen korvaus on toimituksessa vahvistettava, jollei sitä ole sovittu ilmeisesti pienemmäksi kuin miksi se muutoin olisi määrättävä.
Menettely
- 2 vaihetta, lupamenettely ja täytäntöönpanovaihe
Lunastuslupa
- Lunastuksen toteuttaminen edellyttää tyypillisesti hallinnollista päätöstä, lunastuslupaa
Vireilletulo
- Tulee vireille toimivaltaiselle viranomaiselle tehdyllä lunastuslupahakemuksella
- Lunastuslupaa haettaessa on LunL 7.1 §:n mukaan esitettävä selvitys, jonka nojalla voidaan arvostella lunastuksen tarpeellisuus tai todeta lunastusoikeuden olemassaolo.
Lupaviranomainen
- Lähtökohtaisesti lunastuslupahakemukset ratkaistaan valtioneuvoston yleisistunnossa
- Erityislainsäädännössä on kuitenkin runsaasti säännöksiä, joissa lupatoimivalta määrätilanteissa on annettu ympäristöministeriölle, esim MRL kuuluvat asiat
- MML: jos lunastusluvan antamista ei vastusteta ja kysymys on vähemmän tärkeästä lunastuksesta
Kuuleminen
- Lunastettavan kiinteän omaisuuden omistajalle ja käyttöoikeuden haltijalle on, jolleivät he ole kirjallisesti antaneet lunastukseen suostumustaan, varattava määräajassa tilaisuus antaa lausuntonsa asiasta.
- Samoin on kuultava kuntaa ja, jos hankkeella on seudullista merkitystä, maakunnan liittoa ja ELY-keskusta.
Muutoksenhaku
- Lunastuslupa-asiassa annettuun valtioneuvoston yleisistunnon tai toimivaltaisen ministeriön päätökseen haetaan (laillisuusperusteella) muutosta KHO:ssa
- Maanmittaustoimiston päätökseen taas hallinto-oikeudessa
Lunastustoimitus
- Lunastuksen toimeenpano ja samalla lunastusluvan täytäntöönpano tapahtuu kiinteistötoimitusmenettelyssä
- Toimitusmääräyksen antaa maanmittaustoimisto saatuaan tiedon lunastusluvan myöntämisestä tai eräissä tapauksissa hakemuksesta
- Menettelyyn toimituksessa sovelletaan kiinteistönmuodostamislain säännöksiä kiinteistötoimituksesta
Tehtävät
- Toimitus voidaan aloittaa, vaikka lunastuslupa ei vielä olisi lainvoimainen, mutta loppukokousta ei saa pitää ennen luvan lainvoimaisuutta
- Vahvistettava lunastuksen kohde, päätettävä tarpeellisista tilus- ja yksityistiejärjestelyistä ja vahinkojen korjaamisesta, päätettävä korvauksista ja toimituskustannuksista sekä suoritettava tarpeelliset kiinteistönmuodostamistoimet
Muutoksenhaku
- Muutoksenhaku maaoikeutena toimivaan käräjäoikeuteen ja sieltä valitusluvalla korkeimpaan oikeuteen tapahtuu kiinteistönmuodostamislain mukaisesti
Haltuunotto
- Säännönmukaisesti kohde saadaan ottaa haltuun, kun lunastuspäätös on julistettu ja hakija on suorittanut siinä määrätyn kertakaikkisen korvauksen
Ennakkohaltuunotto
- Hakija voi kuitenkin saada ennakkohaltuunotto-oikeuden eli oikeuden ottaa haltuunsa lunastettava omaisuus tai sen osa aikaisemminkin
- Luvan ennakkohaltuunottoon antaa hakemuksesta lunastusluvan antava viranomainen eli valtioneuvosto, maanmittaustoimisto tai erityissäännöksen nojalla toimivaltainen lupaviranomainen.
- Päätökseen ei saa hakea muutosta (LunL 87 §)
- Jos lunastuslupa kumotaan muutoksenhaun johdosta, on selvää, että myös oikeus ennakkohaltuunottoon raukeaa
Etuosto
- Kunnan etuosto-oikeus tarkoittaa kunnan oikeutta lunastaa vapaaehtoisella kaupalla myyty kunnassa sijaitseva kiinteistö itselleen myyjän ja ostajan sopimasta kauppahinnasta.
- Kolmanteen henkilöön nähden kunnan asema on sama kuin ostajalla.
- Etuosto ei edellytä, että alue tulisi nimenomaan kunnan omaan käyttöön, vaan alue voidaan luovuttaa myös muulle rakentajalle tai käyttäjälle
Sisältö ja edellytykset
Kohde
- Etuosto käsittää samalla luovutuskirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan.
- Etuostomahdollisuus koskee myös määräosaa kiinteistöstä sekä kiinteistöstä luovutettua määräalaa.
Etuoston tarkoitus
- Voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.
- tarkoitetaan yleisesti asuntorakentamista ja sitä muuta eri muotoista rakentamista, teollisuus- ja liikerakentaminen
Rajoitukset
- Ei saa ylittää harkintavallan rajat, tarkoitussidonnaisuus
- Ei saa olla kohtuutonta
- Etuosto-oikeutta ei ole, jos kiinteistön pinta-ala on enintään 5 000 m2
- Tämä rajoitus koskee myös samalla kaupalla myytäviä kiinteistöjä yhdessä.
- Helsingissä, Espoossa, Kauniaisissa ja Vantaalla kaupungilla on kuitenkin etuosto-oikeus, jos kiinteistön pinta-ala tai kiinteistöjen yhteinen pinta-ala on enemmän kuin 3 000 m2.
- Eli raja etuosto-oikeuden käyttämistä varten on pienempi pk seudulla
- Etuoston ulkopuolella ovat myös sukulaiskaupat, joissa ostajana on myyjän puoliso tai perillinen taikka tämän puoliso (ilman tämän piirin ulkopuolisia ostajakumppaneita),
- sekä kaupat, joissa ostajana on valtio tai sen laitos,
- samoin kuin myynti pakkohuutokaupalla.
Etuostomenettely
Ennakkotieto
- Kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö myydään ilmoitetuilla ehdoilla kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä.
- Pyyntö on tehtävä kirjallisesti, ja siinä on selvitettävä kaupan kohde ja muut kauppaehdot sekä kiinteistön omistajan osoite.
- Asian käsittely kuuluu kunnan sisäisistä järjestelyistä riippuen kunnanhallitukselle tai viranhaltijalle.
Kunnan päätös
- Etuosto-oikeuden käyttämisestä päättää kunnassa kunnanhallitus.
- Kunnan tulee kirjallisesti ilmoittaa tästä ostajalle ja myyjälle sekä kirjaamisviranomaiselle 3 kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta.
- Etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman.
- Etuosto-oikeuden käyttämisestä tehdään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkintä, joka poistetaan, kun etuosto on saatettu loppuun
Valitus
- Etuosto-oikeuden käyttämistä tarkoittavasta kunnanhallituksen päätöksestä saavat valittaa ostaja ja myyjä.
- Kysymys on hallintovalituksesta, jolloin ei siis oikaisuvaatimusvaihetta
- tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista KHO
Ostajan ja kunnan velvollisuudet
- Kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.