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2) La situation juridique de l’occupant - Coggle Diagram

- - - - L’admin doit mettre en œuvre une procédure de contravention de grande voirie si des tiers empêchent l’occupant de jouir du bien
      - L’occupant du DP peut agir devant le juge mais il ne peut agir qu’en responsabilité contre l’admin : l’occupant n’est pas propriétaire donc il ne peut pas lui-même saisir le juge des référés pour défendre son droit à la libre jouissance, pas de liberté fondamentale en cause.
    - - L’admin peut porter atteinte au droit de libre jouissance de l’occupant en réalisant des travaux sur son DP et dans ce cas, l’admin n’est pas tenue de verser une indemnité notamment lorsque les travaux sont réalisés au profit d’une mission de SP
        
        Se pose la question du droit de l’occupant sur les ouvrages qu’il a réalisé sur le DP. Tout ouvrage construit sur le DP doit avoir été autorisé par l’admin. Sur ces ouvrages construits par l’occupant, le droit de propriété varie.
        
        Si l’ouvrage a été construit par l’occupant dans son propre intérêt pour l’exercice de sa propre activité, il en est le propriétaire
        
        Si les biens construits sur le DP sont indispensables à une mission de SP, alors l’occupant n’en est pas le propriétaire et il ne l’a jamais été.
        
        Biens de retour = biens indispensables à une mission de SP construits par le concessionnaire, ces biens sont la propriété de la personne publique pendant la durée du contrat et après la durée du contrat
        
        Quid du droit de l’occupant sur son propre titre : l’occupant peut-il transmettre son titre ?
        
        Pendant longtemps, le titre était considéré comme incessible, inéchangeable.
        
        LOI 18 JUIN 2014 : le titre d’occupation peut faire partie d’un fonds de commerce qui lui peut faire l’objet d’une cession = le fonds de commerce qui s’est construit sur le DP peut faire l’objet d’une cession = 1er pas vers la cession
        
        CE SOCIETE PREST’AIR 18 SEPTEMBRE 2015
        
        Le CE estime qu’un titre d’occupation peut être transmis mais pour qu’il y ait transmission, le propriétaire du DP doit donner son accord par écrit (pas besoin de donner un nouveau titre mais doit agréer la transmission). Or, en l’espèce la transmission du titre n’avait pas été agrée par l’admin.
      - Tout occupation du DP donne lieu au paiement d’une redevance fixée par le gestionnaire du domaine L 1125_3
        
        Le gestionnaire peut demander l’avis de la DIE. Comment le tarif de la redevance est fixé ? L’admin va prendre en compte des critères : valeur locative du bien, le CA de l’occupant, …
        
        Au fil des années, l’admin peut ajuster le prix en fonction de ce qui avait été constaté les années précédentes.
        
        Le tarif fixé par l’admin peut faire l’objet d’une contestation devant le juge qui peut déclarer un tarif excessif. L’occupant va faire valoir le défaut d’équivalence entre le tarif de la redevance et les utilités que retire l’occupant du DP (tout ce que l’occupant retire du DP).
      - L’admin peut modifier unilatéralement le titre d’occupation que ce soit pour les titres unilatéraux ou pour les contrats (Deville les Rouen et Compagnie générale française des Tramways) : il faut un motif d’IG + indemnisation qui compense les obligations supplémentaires qui pèsent sur l’occupant
        
        Lorsque le titre est unilatéral : l’indemnisation n’est pas de droit pour l’occupant MAIS l'indemnisation peut être de droit lorsque le titre comporte une disposition sur l’indemnisation
        
        Lorsque le titre est conventionnel : l’indemnisation est de droit pour le cocontractant même s’il n’y a rien dans le contrat
  - - - Ex : implantation de radar par l’État sur le domaine des collectivités territoriales, réalisation de travaux sur le DP pour la conservation du domaine = pas paiement de redevance
- - - - L’occupant du DP n’a pas de droits sur le terrain d’assiette (qui appartient au DP) mais il a des droits sur la construction qu’il édifie.
    - - Si l’admin veut se décharger de la construction d’ouvrages nécessaires à l’exécution du SP -> doit accorder des droits réels aux concessionnaires qui eux vont accorder des droits aux banques. Les banques ne prêtent pas à l’admin mais à l’occupant
    - - L’AOT constitutif de droits réels (AOTDR)
      - Bail emphytéotique administratif
    - - Montage aller-retour
        
        Aller = autorisation confiée sur le terrain à charge pour l’entreprise de construire l’ouvrage sur le terrain avec un financement privé. Dans ce sens, il y a le contrat d’occupation
        
        Retour = l’admin prend place dans l’ouvrage -> l’entreprise laisse à l’admin le droit d’utiliser l’ouvrage . Dans le sens retour, il y a un contrat de location et par ce contrat l’entreprise se rémunère
      - Le CE valide la pratique CE 25 FEVRIER 1994 SOFAP MARIGNAN IMMOBILIER : le CE dit que l’opération ne présente pas le caractère de travaux publics.
      - Intérêt du montage aller-retour : c'est un contournement du droit des contrats de la commande publique qui nécessite la mise en publicité et en concurrence
      - Ces contrats sont tombés en désuétude depuis la transposition d’une directive de 2015 : les contrats constitutifs de droits réels ne peuvent avoir pour objet l’exécution de travaux, la livraison de fourniture -> l'admin ne peut pas utiliser ces contrats pour contourner les règles applicables aux marchés publics et aux concessions de SP
  - - - Définition : c'est un contrat qui porte occupation d’un terrain de longue durée de 18 à 99 ans qui entraine le versement d’une redevance modique (appelé canon) avec obligation pour le preneur de réaliser des améliorations sur le bien. A la fin du contrat de bail, le bailleur récupère la propriété de tout ce qui a été construit sur le terrain
        
        Condition : ne doit pas porter sur l'exécution d'un SP (si c’est pour l’exécution d’un SP -> il faut avoir recours aux concessions de SP)
      - A partir de 1988, le législateur va étendre le bail emphytéotique au DP : il autorise le recours au bail emphytéotique aux CT
        
        Le bail emphytéotique est possible sur les dépendances du DP qui ne peuvent pas faire l’objet de grande voirie. Il ne peut être passé que pour la réalisation d’une opération d’IG. Durée de 70 ans
      - Les baux emphytéotiques admin sont soumis à la procédure de publicité et de mise en concurrence.
    - - Cette AOTDR constitue le principe en matière d’autorisation d’occupation du domaine. Cela signifie que sauf dispositions ou stipulations contraire, un titre d’occupation du DP donné par l’État est constitutif de droits réels.
        
        Si le titre ne contient pas de dispositions prévoyant que le titre n’est pas constitutif de droits réels, alors il est constitutif de droits réels
      - L’AOTDR a été étendue aux CT en 2006 mais ce n’est pas le principe (doit le prévoir expressément).
        
        Condition : il faut qu’il y ait une opération d’intérêt général (pour l’Etat pas de conditions)
      - Soumise à la procédure de mise en concurrence si elle est incluse dans un contrat de la commande publique et si elle donne lieu à une exploitation économique
    - - Un contrat de la commande publique peut contenir une autorisation d’occupation du DP constitutive de droits réels. ART L 3132_1 ET SUIVANTS
      - Le contrat le plus important dans ce domaine c’est le marché de partenariat dont le régime est donnée à l’ART L2213_10 : lorsqu’un marché de partenariat emporte occupation du DP il vaut occupation du DP pour sa durée.
      - C’est un contrat qui implique l’attribution d’une mission globale aux partenaires de l’admin = l'admin confie à une entreprise le financement, la construction, l’exploitation et l’entretien des ouvrages construits
      - Plus possible de passer par l’AOTDR et le bail emphytéotique -> il faut passer par le marché de partenariat On passe par le marché de partenariat parce qu’il y a exécution d’un SP
        
        Quand pas d'exécution d'un SP -> bail emphytéotique et AOTDR
      - Aujourd’hui, le législateur a mis des freins à l’utilisation de ce type de contrat notamment la démonstration de la complexité d’une opération ; il faut que l’admin démontre qu’elle a besoin de ce montage contractuel pour remplir ses besoins
        
        Elle ne peut pas y avoir recours si elle peut passer par un marché public de travaux pour répondre à ses besoins.
    - - CE 11 MAI 2016 COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE-PROVENCE-METROPOLE : le CE dit que le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire ne porte pas uniquement sur les ouvrages, constructions et installations que réalise le preneur mais inclut le terrain d’assiette de ces constructions. DONC pendant toute la durée du titre, l’occupant agit comme s’il était le propriétaire du terrain et des ouvrages qui sont construits dessus
      - Conséquences
        
        L'occupant peut constituer une hypothèque
        
        Les CT peuvent avoir recours au crédit-bail (leasing) = acquisition du bien par une société particulière (crédit-bailleur) qui finance l’ouvrage et qui se fait rembourser progressivement au fur et à mesure de l’occupation
        
        L'occupant peut céder son droit
      - Cependant il s’agit toujours du domaine public (biens affectés à des SP) -> donc il est nécessaire de concilier la constitution de droits réels avec les nécessités du DP notamment la continuité
        
        L’hypothèque ne peut être consentie que pour le financement des ouvrages qui se trouveront sur la dépendance occupée (pas pour financer des ouvrages ailleurs)
        
        Le recours à l’hypothèque et au crédit-bail est soumis à un agrément donné par l’administration propriétaire
        
        Le contrat (hypothèque ou crédit-bail) doit comporter des clauses qui garantissent la continuité du SP
        
        En cas de transmission du titre, l’admin doit de nouveau donner son agrément
        
        L’admin propriétaire conserve le droit de mettre fin à l’occupation avant l’arrivée du terme (dénaturation du principe même de droits réels c'est pourquoi on parle de droits réels admin). L'admin doit indemniser l'occupant
      - Quid en cas de défaut de l’occupant = ne rembourse pas les créanciers ?
        
        Les créanciers chirographaires (pas d'hypothèque) n’ont droit à rien.
        
        Il faut nécessairement une hypothèque pour qu’une procédure soit mise en œuvre. Si un procédure est mise en œuvre :
        
        Il peut y avoir une procédure de saisie MAIS l'admin doit donner son agrément -> l’admin peut s’opposer au transfert de propriété et donc au remboursement du créancier (dénaturation des droits réels)
        
        DONC quel est l'intérêt pour les créanciers?
        
        L’admin ne peut refuser le transfert de propriété que pour un motif d’IG
        
        Généralement les conventions (à 3 parties : l’admin, l’occupant et l’établissement de crédit) prévoient ce genre d’hypothèse -> les parties prévoient les conséquences en cas de refus de l’admin