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L'intervention du CDJ en matière de reprise des lieux - Coggle Diagram
L'intervention du CDJ en matière de reprise des lieux
La procédure d'expulsion art L411-1, 4411-1 CPCE
La résiliation judiciaire du bail
la résiliation judiciaire du bail d'habitation
la clause résolutoire peut-être prévue pour
non souscription d'une assurance
ne produit effet qu'un mois après un CdP demeuré infructueux
non respect de l'obligation d'user paisiblement les locaux loués (troubles du voisinage constatés par une décision passée en force de chose jugée)
résiliation acquise de plein droit si le bail contient une clause en ce sens
non paiement des loyers / charges / dépôt de garantie
ne produit effet que 2 mois après CdP demeuré infructueux
résiliation acquise de plein droit si locataire ne paie pas l'intégralité des loyers dans les 2 mois suivant la signification du commandement
dans un délai de 15j : CdP signifié à la caution
CdP signifié à la CCAPEX si arriérés dépassent un certain montant
l'assignation devant le juge compétent
JCP du lieu de l'immeuble
compétence d'attribution art L213-4-3 + L213-4-4 COJ
compétence territoriale art R213-9-7 COJ
peut-être saisi au fond ou en référé
toute partie peut le saisir pour mettre fin au bail pour manquement aux obligations contractuelles
saisine au fond s'impose en l'absence de clause résolutoire car juge est seul compétent pour prononcé la résiliation du bail après avoir constaté la gravité des manquements
si locataire ne quitte pas les lieux à la délivrance du congé : bailleur l'assigne en validation de congé et expulsion
compétence au fond aussi car juge est le seul à pouvoir apprécier la validité du congé + prononcer la résiliation du bail
occupation sans droit ni titre : compétence du juge des référés car trouble manifestement illicite art 809 CPC
si la résiliation du bail est justifiée par l'existence d'une dette locative l'assignation doit être dénoncée au représentant de l'état dans le département au moins 2 mois avant l'audience (uniquement si dette locative)
prescription de l'action
3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d'exercer les droits
la décision rendue
jugement si saisi au fond : 1 mois pour faire appel
ordonnance si référé : 15j pour faire appel
assortie de l'exécution provisoire, commandement de quitter les lieux peut-être délivré en même temps que la décision
la résiliation judiciaire du bail commercial
si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, elle peut solliciter la résiliation judiciaire du bail
bail peut comporter une clause résolutoire art L145-41 Ccom
ne produit des effets qu'à l'expiration d'un délai d'un mois après un CdP infructueux
procédure débute par un CdP visant la clause résolutoire
laisse au débiteur un délai d'un mois pour s'exécuter
à défaut : bailleur peut saisir le président du tribunal judiciaire (référé) ou le tribunal judiciaire (au fond) afin de faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion
TJ territorialement compétent est celui du lieu de l'immeuble art R145-23 Ccom
résiliation du bail fait perdre de la valeur au fonds de commerce. Bailleur doit notifier les créanciers inscrits art L143-2 Ccom
jugement ne peut intervenir qu'un mois après l'expiration du délai d'un mois de cette notification
en pratique : CDJ dénonce aux créanciers inscrits un mois avant la date de l'audience car date du jugement à venir inconnue
débiteur peut solliciter un délai art 1343-5 CC
La décision permettant d'expulser art L411-1 CPCE ne peut intervenir qu'en vertu
d'une décision de justice ou d'un PV de conciliation exécutoire
après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux
titres exécutoires art L111-3 CPCE ne permet pas une mesure d'expulsion
en matière de saisie immobilière : jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion à l'encontre du saisi mais pas à l'encontre du locataire art L322-13 CPCE
Le commandement de quitter les lieux
doit être signifié à la personne visée dans le titre art R411-1 CPCE
aucun délai minimum n'est prévu mais contestations peuvent être soulevées devant le JEX du lieu de l'immeuble art L412-2 à -6 CPCE
si local d'habitation : délai pour quitter les lieux est de 2 mois art L412-1 CPCE
délai ne s'applique pas si le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes sont entrées dans les locaux par voie de fait (squat) sauf grève hivernale art L412-2 CPCE
1er novembre / 31 mars
sauf si relogement
CDJ saisit le représentant de l'état dans le département pour reloger la personne expulsée : CCAPEX. Temps qu'il n'est pas saisi : délai de l'expulsion suspendu
envoi d'une copie du commandement de quitter les lieux par LRAR art R412-2 CPCE
Les opérations d'expulsion
suite au commandement de quitter les lieux, occupants peuvent
effectivement quitter les lieux : reprise des lieux art R451-1 CPCE
rester dans les lieux : CDJ contraint de poursuivre la procédure d'expulsion. CDJ doit recourir au concours de la force publique art R153-1 CPCE CDJ s'adresse au préfet
défaut de réponse dans un délai de 2 mois vaut refus
CDJ dresse un PV des opérations d'expulsion remis ou signifié à la personne expulsée
Le sort des meubles art L433-1 à -3 et R433-1 à -7 CPCE
la personne expulsée peut vider les lieux
sinon les meubles sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne
PV d'expulsion contient
mention du lieu et accès du local où ils sont déposés
sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de 2 mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte sinon : vente aux enchères publiques ou réputés abandonnés
inventaire des biens
mention de la possibilité pour la personne expulsée de contester l'absence de valeur marchande des biens dans un délai d'un mois
indication du JEX compétent pour les contestations
à compter de la délivrance du PV d'expulsion la personne a
un mois pour contester l'absence de valeur marchande des biens à peine d'irrecevabilité
deux mois non renouvelables pour retirer ses biens
La reprise des locaux abandonnés
ne concerne que les locaux soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 art R451-1 et suivants du CPCE
bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement : délai d'un mois pour répondre
mise en demeure signifiée en même temps que commandement de payer les loyers dans un délai de 2 mois car : rare de ne pas occuper les locaux et payer le loyer
un mois après signification : CDJ peut procéder à l'ouverture des lieux art L142-1 et 2 CPCE
PV est dressé
si logement ne semble pas abandonné : PV prend fin
si logement semble abandonné : dresse un constat d'abandon + inventaire des biens laissés sur place avec indication de valeur marchande
juge compétent : JCP
saisi par voie de requête
tendant à voir constater la résiliation + reprise des locaux abandonnés
peut-être demandée la condamnation du locataire à payer les sommes dues au titre du contrat de bail
s'il ressort des éléments fournis par le requérant que le bien a été abandonné : JCP constate la résiliation du bail + ordonne la reprise des lieux + statue sur la demande en paiement
concernant les biens laissés sur place
vente aux enchères publiques si valeur marchande
déclarer les biens abandonnés (papiers et biens personnels placés sous enveloppe scellée pendant 2 ans)
si rejet de la requête : pas de recours sauf droit commun
si fait droit à la requête signification de l'ordonnance au locataire voie de recours : 1 mois. Délai pour retirer les meubles : 1 mois
ordonnance non avenue si non signifiée dans les 2 mois de sa date
si opposition : greffier convoque les parties à l'audience + juge statut sur les demandes du bailleur + demandes incidentes + moyens de défense au fond.
jugement rendu par JCP se substitue à l'ordonnance
en absence d'opposition dans le mois suivant la signification : ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée
si la personne expulsée se réinstalle postérieurement aux opérations de reprise des locaux la signification de la décision de justice passée en force de chose jugée tient lieu de commandement d'avoir à libérer les locaux art R451-4 3° CPCE