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capitolo 3 parte 2, LA TRASCRIZIONE, ORGANIZZAZIONI PRIVATE E PUBBLICHE :…

- - - - si realizza mediante pubblici registri (registri immobiliari), tenuti presso appositi uffici pubblici (conservatorìe immobiliari) esistenti in ogni Provincia
        
        l’art. 2643 la legge elenca una serie di atti, che “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione”.
        
        atti unilaterali
        
        (ad esempio, la rinuncia dell’usufruttuario all’usufrutto sulla casa);
        
        provvedimenti giudiziari
        
        (ad esempio, la sentenza che “risolve” cioè scioglie un contratto di vendita, e così fa tornare la cosa in proprietà del venditore);
        
        contratti
        
        che trasferiscono la proprietà di immobili (ad esempio, la compravendita di un appartamento) ovvero costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono altri diritti
        reali su immobili; inoltre, i contratti preliminari relativi a tali contratti
        
        contratti di locazione
        
        durata ultranovennale
        
        contratti costitutivi di organizzazioni
        
        si conferisce all’organizzazione il godimento di un immobile con durata ultranovennale o indeterminata
        
        acquisti a causa di morte
        
        diritti reali immobiliari (ad esempio, accettazione di un’eredità che comprende beni immobili);
        
        domande giudiziali
        
        processi relativi a qualcuno degli atti soggetti a trascrizione.
        
        La categoria più importante di atti soggetti a trascrizione e contratti e degli altri atti negoziali fra vivi che toccano diritti reali su immobili.
- - - - A vende a B il suo appartamento con un contratto del 15 gennaio; poi, disonestamente, lo vende anche a C con un successivo contratto in data 1° marzo; C si affretta a trascrivere il suo acquisto, e lo fa il 3 marzo, mentre B, meno sollecito, si presenta alla conservatoria, per trascrivere il proprio, solo il 5 marzo. Il risultato è che l’appartamento risulta di proprietà di C, proprio perché C, pur avendo acquistato dopo B, ha trascritto prima di B.
        
        secondo l’art. 2644 gli atti soggetti a trascrizione “non hanno effetto riguardo ai terzi che… hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto… anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi”.
  - - - In relazione a ciò la trascrizione rientra nello schema della pubblicità dichiarativa.
        
        La legge stabilisce che devono trascriversi anche gli acquisti per causa di morte: ad esempio l’accettazione di un’eredità che comprenda beni immobili.
        
        pubblicità notizia
        
        la trascrizione ha la semplice funzione di informare che l’eredità è stata accettata e perciò acquistata, che il legato è stato conseguito
        
        anche senza trascrizione, tali effetti risultano pienamente opponibili a qualunque terzo
- - - - ad esempio, quando è diretta a provocarne la dichiarazione di nullità o l’annullamento per incapacità legale. Questi difetti del titolo di acquisto operano retroattivamente e sono sempre opponibili a qualunque terzo: se ad esempio, X vende a Y un immobile, che poi lo rivende a Z, e successivamente la vendita da X a Y risulta nulla, la nullità travolge anche l’acquisto di Z, che deve restituire l’immobile a X. C’è però una possibilità che Z salvi il suo acquisto.
        
        Grazie al meccanismo della cosiddetta pubblicità sanante
        
        la dichiarazione di nullità della vendita da X a Y non pregiudica l’acquisto di Z, a tre condizioni:
        
        2 che la trascrizione dell’acquisto di Z sia anteriore alla trascrizione della domanda di nullità della vendita da X a Y;
        
        3 che fra la trascrizione dell’atto impugnato (la vendita da X a Y) e la trascrizione della domanda di nullità dello stesso siano passati almeno cinque anni.
        
        1 che Z sia in buona fede
      - Gli atti soggetti a trascrizione possono essere effettivamente trascritti, solo se offrono adeguate garanzie di ufficialità e autenticità:
        
        in particolare a parte le sentenze, gli atti negoziali devono presentarsi nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 2657).
        
        Ecco perché le vendite immobiliari di regola vengono stipulate davanti al notaio il quale ha l’obbligo di curarne tempestivamente la trascrizione, e in caso contrario risponde per i danni (art. 2671).
        
        La trascrizione viene effettuata dal pubblico impiegato addetto alla conservatoria (conservatore dei registri immobiliari
        
        nota di trascrizione – che contiene gli estremi essenziali dell’atto stesso.
        
        la pubblicità immobiliare è impostata non su base reale, ma su base personale
        
        i registri sono organizzati in relazione agli autori degli atti, in modo da seguire i vari atti compiuti da ciascuna singola persona.
        
        la catena delle trascrizioni relative alle successive vicende dei diritti sul bene si sviluppi con continuità, senza subire interruzioni.
- - - - in deroga alle norme del diritto privato comune, valido in generale per tutte le organizzazioni.
        
        le organizzazioni private sono tutte le organizzazioni che non risultano avere i caratteri di organizzazione pubblica, e che perciò ricadono nella disciplina del diritto privato comune.
      - attribuiscono agli enti pubblici vantaggi o privilegi che l’art. 11 chiama “diritti secondo le leggi o gli usi osservati come diritto pubblico”.
  - - - (cioè quelli che consentono di incidere sulle situazioni altrui anche senza il consenso del titolare)
    - - unici il criterio generale per individuare gli enti pubblici può essere solo un criterio normativo.
        
        che soggetti del diritti hanno un capacita guridica. tutti indistintamente hanno una capacita di diritto privato. la speciale capacita giuridica pubblico ce l'hanno solo gli enti dotati di potere d'imperio che consentono di incidere autoritativamente sulle situazioni altrui senza il consenso dell’interessato.
- - - - DESCRITTA IN MODO SEMPLICE : la proprietà di quei beni è della società X (di cui A, B e C sono soci).
  - - - la persona giuridica non è un’entità esistente in natura, ma è uno strumento artificialmente creato dal diritto per realizzare finalità pratiche, al servizio di interessi umani.
- - - - L’imprenditore A si obbliga verso un altro imprenditore (B) a non fargli concorrenza in una certa zona di mercato. Per eludere l’obbligo, costituisce con la moglie e il fratello una società di capitali (X), e attraverso questa esercita l’attività vietata.
        
        l’attività svolta formalmente da X è illecita, perché rappresenta nella sostanza la violazione dell’impegno preso da A verso B.
      - ragionare consente di “sollevare il velo” o “bucare lo schermo” della persona giuridica, per scoprire i reali interessi umani che ci stanno dietro.
- - - - Questa definizione ci dice tre cose:
        
        la prima è che il proprietario ha dei poteri sulla cosa;
        
        la seconda è che tali poteri sono in linea di principio molto forti
        
        indicano gli aggettivi
        “pieno” ed “esclusivo”
        
        la terza è che i poteri del proprietario sono limitati dalla legge
        
        non si dice in che consistano tali limiti, né quanto siano estesi e profondi.
  - - - “la proprietà è pubblica o privata”
        
        “i beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati”.
  - - - soprattutto i limiti, “allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.
  - - - tolta al proprietario anche contro la sua volontà, e trasferita ad un ente pubblico interessato ad averla e utilizzarla. Questa possibilità è però accompagnata da tre garanzie a favore degli stessi.
        
        motivi di interesse generale
        
        (consistenti, per lo più, nell’esigenza di realizzare qualche opera pubblica, come una strada, un aeroporto, una scuola, un ospedale, un teatro, uno stadio,ecc..
        
        se questi motivi non ci sono il proprietario non può essere espropriato.
        
        La seconda garanzia è che l’espropriazione può avvenire solo “nei casi preveduti dalla legge”.
        
        la terza garanzia è che al proprietario espropriato spetta un’ indennizzo
        
        in una somma di denaro, ovvero una contropartita economica che lo ripaghi della perdita subita.
        
        Però vi sono problemi con riguardo alla misura dell’indennizzo
        
        la costituzione afferma che un indennizzo deve esserci, ma non precisa a quanto deve ammontare, o con quali criteri va calcolato.
        
        la Corte costituzionale che ha chiarito che non è necessario che l’indennizzo sia pari al valore di mercato del bene espropriato o comunque può, anche, essere inferiore, purche resta unn valore serio e non simbolico
        
        il principio della funzione sociale la proprietà deve essere regolata dalla legge (anche con vincoli, limiti e controlli)
        
        in modo che il suo esercizio da parte del proprietario non contrasti con l’interesse della collettività o comunque con interessi sociali meritevoli di tutela.
        
        può riferirsi a obiettivi di efficienza economica di uso produttivo della ricchezza
        
        MA può anche riferirsi ad obiettivi di giustizia sociale che richiedono di comprimere i poteri di determinate categorie di proprietari, sacrificando i loro interessi agli interessi di ceti non proprietari
        
        la funzione sociale non riguarda la proprietà di tutti i beni indistintamente, ma solo quella di alcune categorie di beni, quali:
        
        i beni produttivi
        
        beni privati di interesse pubblico.
        
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    - - l’art. 42, c. 2 cost., alla legge, cioè al Parlamento: il quale stabilisce quali sono i poteri del proprietario; che cosa egli può, e che cosa non può fare.
  - - - Il contenuto del diritto di proprietà è definito dall’insieme delle norme che disciplinano l’uso dei beni. altre parole viene conformato dal legislatore
        
        il legislatore è completamente libero oppure incontra dei limiti?
        
        In proposito si scontrano due tesi opposte.
        
        il legislatore non incontra nessun limite, se non quello della funzione sociale.
        
        teoria del “contenuto minimo essenziale”della proprietà
        
        il contenuto del diritto di proprietà è definito prima di tutto dalla “natura” o “essenza” intrinseca del diritto stesso, o meglio dalla “naturale” destinazione economica del bene
        
        corrisponde un nucleo essenziale, un contenuto minimo del diritto, di cui il legislatore deve prendere atto.