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비가치추계, 시장가치
시장가치 외 가치 - Coggle Diagram
비가치추계
타당성분석
투자의사결정방법
-
할인현금수지분석법
-
IRR법
IRR 의의: 소득수익률과 자본수익률의 합
요구수익률< IRR 타당성 인정
-레버리지 효과 보기위해서는 차입전 환원이율이 금리보다 높거나 차입전 자본소득률보다 차입후 자본소득이 높아야 한다.
-금리상승시기의 레버리지: 차입전 환원이율과 금리가 거의 유사하다면 소득수익에 대한 레버리지는 없고 자산가치 상승에 대한 자본수익률에 대한 레버리지가 있음(
cap > 금리중 cap 이 크면 : 지분배당률(Re) > cap보다 커짐 : 정의 레버리지
cap < 금리가 크면: 지분배당률< cap : 부의 레버리지
ㅎ
보증금 제외한 irr
1.보증금 성격
1)보증금 반환목적(보유만): 예금금리(가장낮음)
2)차입금 대체: 이자율(중간)
3)자기자본 대체:자기자본수익률(가장 높음)
4)결론: 보증금비율이 작을수록 보증금운용이익성격이며 비율 클수록 차입금이나 자기자본 대체 성격임수익환원법에서 보증금운용이익으로 처리하는 이유는 완전 소유권가치(시장가치)로 보기 때문
- 시장가치 평가해라
- 매입시점 지분 투자액 구해라
매입금액(750억)-대출금(감정가의 60%, 572.4)-보증금(30억)=374.6억
- 매기 지분현금흐름 구해라(BTCF)
보증금운용익 없는 순수익-DS=1,620
- 매각시점 지분현금흐름
1)매각금액
(1기순수익 (시장가치라서 보증금 포함) x 상승률)/ 기출 R =107
2)매각시점 현그흐름
: 107(매각금액)-차입금(57)-보증금(3)
- 환원이율 구해라
보증금없는 순수익/ (보증금 없는 매매가)= 4.25%
- 지분배당률 구해라
BTCF(1,620)/ 지분투자액(374.6억)= 4.66%
- 매각차익 미고려 IRR: 4.66%
- 매각차익 고려 IRR:
-지분투자금액 = 운영수입 1,620 +기말복귀가액 46,760
=10.28%매각차익 고려안한 률은 환원율 개념(할인율x), 소득률(수익률x)개념
매각차익 고려안한 IRR은 cap이 됨 (r=R+g(g가 업음))-> 결국 r=R : 환원이율매각차익 고려안한 IRR(=unlevered IRR): = NOI/P =CAP
매각차익 고려한 IRR(=levered IRR): NOI 현금흐름 기준 내부수익률매각차익 고려 안한 IRR(unlevered IRR): = BTCF/E = CAP=RE(지분배당률)
매각차익 고려한 IRR(=levered IRR): BTCF 현금흐름 기준 내부수익률
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매후환대차
1.판매와 임대하는 경우
+현재 매각금액
-현재 양도세: [매각금액-장부가] x 세율
-임대기간동안 임대료x(1-t)xpvaf
=
2.보유하는 경우
+기말 매각금액
-기말 양도세:[ 매각금액-(토+감가상각된 건물가격)] x 세율
+보유기간 감가상각비 절세: 건물가격x1/50x세율xpvaf
-
실물옵션ROV
(선택권가치)
1.정적dcf의 현가와 동적dcf의 현가 차액
1)정적dcf
1년후 300될 확률60%+ 200될 확률40%= 260기대값의 현가=247.6
-
2)동적dcf
1년후 300될 확률60%+ 250될 확률40%=280 기대값의 현가=266.7
(200인데 200이 되면 250으로 해주는 옵션있음)
3) 옵션가치
266.7-247.6= 19.1
기말복귀가치
-
외부추계법
외부추계법은 최아닌경우 또는 나지인 경우 사용
재매도가치를 매입가의 1.2배로 한다. 할인율5%
물음1) 매입금액을 구하세요
매입가를 미지수(A)로 놓고 풀어야 함
:매기 순수익PVAF(5%,5년) + ( 매입가(A)x 1.2)/ 1.5^5 = A
물음2) 할인율을 4%로 변경할떄 NPV 구하세요
원래 할인율5% 였는데 4% 떨어지면 NPV 5%일때부터 더 크게 나옴
물음3) 산정된 매입금액으로 매입하는 IRR구하세요(당연5%나옴)
IRR= r(할인율) =R(환원율)+g
할인율(5%)= 환원율(1.38%)+상승률(3.62%)
(1+g)^%=1.2 -> g= 3.62%
최유효이용
Ⅰ.평가개요
-토지에 대한 최유효이용 분석 감정평가이다.
-감칙27조 조언, 정보 제공 업무에 의거하여 평가한다.
-기준시점:
-기준가치:
-평가조건: 없음 현황평가(감칙6조)Ⅱ.최유효이용 검토(법 10조 7항 고유영역)
1.물리적타당성2.법적 타당성
:해당 시군구청의 허가 받음
대지의 최소면적
건축물의 최고높이: 30m(높이)/3.5층고=8층이하
건폐율 기준 건축면적
용적율 기준 연면적3.합리성 타당성
주변이 주거에서 상업지역으로 변화되었다.
주거용은 타당성 없어 배제4.경제적타당성
1) 근.생 용도로 변경시 비용편익분석(비용vs편익)
(1)개발법: 준공후 부동산차기-비용
①편익: 개발후 복합 부동산가치
거래사례비교법 또는 수익환원법②비용(2)토지잔여환원법
①준공후 순수익
②건물귀속 순수익
③토지귀속 순수익
④토지가치(3)결정2)자동차부지로 변경시 비용편익분석
(1)개발법(2)토지잔여법(3)결정4.최대수익성 결정
: 더 높은 가치인 용도로 결정Ⅲ. 최유효이용 용도인 근생 감정평가
- 의견
매출연동 대안은 매출액에 따른 변동성 리스트가 더큼
-
철거타당성
Ⅰ. 평가개요Ⅱ나지상정 최유효이용 분석 결과
1.개발법2.토지잔여법3.결정Ⅲ.현상태 고려한 가치결정=철거타당성(최미달)
- 현상태 토지가치
1)거사비
2)수익환원법
3)원가법: 나지상정 토지가치 - 건부감가+건물가
4)결정
- 결정
-현상태 > 나지토지가 - 철거비 : 중도적 이용 -> 현상태로 결정
-현상태 < 나지토지가 - 철거비 : 철거타당 -> 철거비는 건부감가됨
-
부동산증권화
1.매매금액 구해라2.주당 배당수익률
Btcf x 0.95 (배당가능금액)
나누기
5000 x 1,000,000(지분가치)=10.52%
- 지분배당률 산정
1)환원이율 산정 : noi/p= 8.52%
2)지분배당률
지분배당률(미지수) x 지분비율36%+ 6.5%(이자x타인자본비율64% = 8.52%지분배당률= 12.11%
- 주당배당수익률이 1차년도와 같을따 이론적 주당가치 산정
608,845,000(배당가능금액)/지분가치(미지수) = 10.52%
지분가치(미지수) = 5,498,125,000주당가치
5,498,125,000/1,000,000주=@5498
-
투자수익률
투자수익률(종합수익륭)= 소득수익률(noi/p) + 자본수익률(기말-기초/기초)
1.투자수익률=1년분임
7.9%(소)+2%(자)=투자수익률
2.소득수익률
3.자본수익률= 매기2%증가
가격의 상승분임. 임대료가 올라가니까 가격이 올라가는것임 따라서 가격상승뷴음 임대료 상승분만큼 이라고 전제함
4검토
A안: 소득(7.9%)+ 자본(2%)= 투자(9.9%)
B안: 소득(7.3%)+자본(4%)=투자(11.3%)
A는 임대료 수익성이 좋은 부동산
B는 향후 자산가치 변동분이 높은 자산
종합수익률 측면에서믐 종합적으로 B안이 더 우수
환원이율은 A안> B안보다 큼
가격은 A안이 환원이율이 더 높아 감정평가 가격은 낮아짐
-연식이 오래된 건물일수록 소득수익률 크고 자본수익률 낮음
-집합건물이 복합건물보다 소득수익률 크고 자본수익률 낮음: 집합건물은 지분으로 가지고 있어서 자산가치 상승분이 토지+건물로된 복합건물보다 낮음. 토지의 가치상승분을 전부 향유할 수 없음
투자수익률 구하라(수익률=할인유류 개념)
시장가격 =605억1.일반적인 소+자로 구하는 방법
1)소득수익률
현재 임대료 기준noi/ 가격2)자본수익률
임대차계약 만료시에 5% 시장가치 하락 예상됨
(1+g)^4 = 0.95
- IRR로 구하는 방법
-605억 = 20,000,000씩 4년 나오고 +기말복귀가액 605에서 5% 시장가치 하락 있음(605x 0.95)물음2. 투자자의 요구수익률을 만족하는 매매가를 구해라
투자자의 요구수익률이 곧 IRR임 -A = 2천만원씩 4년 + A기말복귀시장가치x0.95 IRR 로 할인A = 요구수익률 만족하는 매매가 나옴
- 환원이율=할인율-g(가치상승분)
일반적으로 자산가치가 상승한다면 환원이율< 할인율 보다 작음=> 가치가 상승하니 덜 위험해서 환원이율 낮아짐
환원율은 dcm 처럼 단기에 적용하는 율로 변동예측과 예측에 대한 불확실성 포함하는 개념
할인율은 DCF 처럼 여러기에 적용하는 율로 변동예측은 여러기 수익에 반영하고 예측에 수반한 불확실성만 반영*과거 5년간 누적15%가치상승 있었다
(1+r)^5=1.15
매수타당성분석
1.시장가치(감정평가액) vs 현금등가한 매수제안가격
시장가치:100
명목매수제안가:120
현금등가한 매수제안가격:90(유리한 현금등가조건)
명목매수가는 타당성 결여되나 현금등가한 매수가는 타당성 있음
2.금융조건 고려한 뷰동산가치(대출: 감정가의 60%)
내돈: 매수제안가- 대출( 감정가60%)
+
금융조건 고려한 대출부분: 감정가60% x mc x pvaf
매입타탕성
1.시장가치 산정
- 3년 보유후 매각시 3년간DCF로 수익가액 VS 투자금액(의뢰인의 매입금액)
1) 투자금액(매입금액 주어짐)이 시장가치와 유사한지 적정성 판단
2) NPV > 0 보다 큰지 타당성 여부 판단
- 검토
NOI가 상승하여 향후 자본차익 있음
평가서양식
- 대상물건의 개요
- 감정평가 개요
목적, 기준 및 근거 , 기준시점, 조건
- 산출근거
1)방법적용
공시지가기준법 의의
거사비 의의
2)그 밖의 사항
- 결정의견
1평균가격 단점
최고가격 최저가격 차이가 많이 날수록 평균가격 변동이 큼
2최빈치 단점: 같은 거래가격이 많으면 그 가격이 선택되는데 중위치에서 벗어난 왜곡된 가격으로 결정될 수 있음
시장가치
시장가치 외 가치
시장가치>계약가치인 이유
1.시장가치는 임대료의 가치상승 반영, 계약가치는 임대료 고정으로 시장가치가 높음
2.시장의 표준적 임대료 기준 VS계약임대료 기준
3.표준적이용VS 계약으로 인한 한정된 이용(계약감가)