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비가치추계, 시장가치 시장가치 외 가치 - Coggle Diagram

- - - - NPV법
      - IRR법
        
        IRR 의의: 소득수익률과 자본수익률의 합
        요구수익률< IRR 타당성 인정
        -레버리지 효과 보기위해서는 차입전 환원이율이 금리보다 높거나 차입전 자본소득률보다 차입후 자본소득이 높아야 한다.
        -금리상승시기의 레버리지: 차입전 환원이율과 금리가 거의 유사하다면 소득수익에 대한 레버리지는 없고 자산가치 상승에 대한 자본수익률에 대한 레버리지가 있음(
        cap > 금리중 cap 이 크면 : 지분배당률(Re) > cap보다 커짐 : 정의 레버리지
        cap < 금리가 크면: 지분배당률< cap : 부의 레버리지
        ㅎ
        
        보증금 제외한 irr
        
        1.보증금 성격
        1)보증금 반환목적(보유만): 예금금리(가장낮음)
        2)차입금 대체: 이자율(중간)
        3)자기자본 대체:자기자본수익률(가장 높음)
        4)결론: 보증금비율이 작을수록 보증금운용이익성격이며 비율 클수록 차입금이나 자기자본 대체 성격임
        수익환원법에서 보증금운용이익으로 처리하는 이유는 완전 소유권가치(시장가치)로 보기 때문
        
        시장가치 평가해라
        
        매입시점 지분 투자액 구해라
        매입금액(750억)-대출금(감정가의 60%, 572.4)-보증금(30억)=374.6억
        
        매기 지분현금흐름 구해라(BTCF)
        보증금운용익 없는 순수익-DS=1,620
        
        매각시점 지분현금흐름
        1)매각금액
        (1기순수익 (시장가치라서 보증금 포함) x 상승률)/ 기출 R =107
        
        2)매각시점 현그흐름
        : 107(매각금액)-차입금(57)-보증금(3)
        
        환원이율 구해라
        보증금없는 순수익/ (보증금 없는 매매가)= 4.25%
        
        지분배당률 구해라
        BTCF(1,620)/ 지분투자액(374.6억)= 4.66%
        
        매각차익 미고려 IRR: 4.66%
        
        매각차익 고려 IRR:
        -지분투자금액 = 운영수입 1,620 +기말복귀가액 46,760
        
        =10.28%
        
        매각차익 고려안한 률은 환원율 개념(할인율x), 소득률(수익률x)개념
        매각차익 고려안한 IRR은 cap이 됨 (r=R+g(g가 업음))-> 결국 r=R : 환원이율
        매각차익 고려안한 IRR(=unlevered IRR): = NOI/P =CAP
        매각차익 고려한 IRR(=levered IRR): NOI 현금흐름 기준 내부수익률
        
        매각차익 고려 안한 IRR(unlevered IRR): = BTCF/E = CAP=RE(지분배당률)
        매각차익 고려한 IRR(=levered IRR): BTCF 현금흐름 기준 내부수익률
      - 듀레이션: 현금흐름이 일정한경우는 듀레이션이 작아 금리 변화에 덜 민감
        듀레이션이
        
        듀레이션이 작을수록 안정적인 대안
        현금흐름이 매기 나오는 대안
        -한방 대안보다 듀레이션 작음
        -금리, 요구수익률 변동과 같은 외부변화에 덜 민감
        -자산가치 하락률 적음 소득수익과 자본수익 모두 향유
        현금흐름이 한방에 나오는 대안
        -소득수익은 없고 자본수익만 있음
        매각수입에만 의존하여 금리변화에 민감함
        결론
        -요구수익률<IRR 타당성 인정
        -요구수익률 증가하면 증가시 자산가치 하락
        -투자의사결정시 고려사항
        -위험을 고려(위험이 분산된 대안 선택해야 안정적임)
        -시장상황 변동가능성 고려해야함
      - MIRR법
      - 수익성지수
  - - - 감응도
      - 확률분석
      - 실물옵션
  - - - 평균-분산 결정방법
        1.기대수익률
        2.위험
    - - 200인경우+의사결정
        100인 경우+의사결정
        200인 경우
  - - - 내부추계법이 원칙임
        최유효이용인 경우 사용해야 제대로 된 가치 산정됨
    - - 외부추계법은 최아닌경우 또는 나지인 경우 사용
        재매도가치를 매입가의 1.2배로 한다. 할인율5%
        물음1) 매입금액을 구하세요
        매입가를 미지수(A)로 놓고 풀어야 함
        :매기 순수익PVAF(5%,5년) + ( 매입가(A)x 1.2)/ 1.5^5 = A
        물음2) 할인율을 4%로 변경할떄 NPV 구하세요
        원래 할인율5% 였는데 4% 떨어지면 NPV 5%일때부터 더 크게 나옴
        물음3) 산정된 매입금액으로 매입하는 IRR구하세요(당연5%나옴)
        IRR= r(할인율) =R(환원율)+g
        할인율(5%)= 환원율(1.38%)+상승률(3.62%)
        (1+g)^%=1.2 -> g= 3.62%