Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

실무 목적별, 권리면적 계산 - Coggle Diagram

- - - - Ⅰ. 평가개요
        -도시정비법 재개발사업에 대한 조합 미동의자 또는 분양신청하지 않은 사람에 대한 현금청산 목적 감정평가
        -도시정비법 63조, 65조 의거 토지보상법 준용하여 보상평가한다.
        Ⅱ. 토지-공시지가기준법
        Ⅲ. 건물
        가격vs 이전비(실측면적)
    - - Ⅰ. 평가개요
        -재건축 사업 매도청구 소송평가
        -도시정비법 64조 시가평가
        -기준시점:소장부본수령일=매매계약체결일(매매계약체결일이 소장부본수령일 2개월 후 다음날이 될수도 있음.법원에서 제시한날-실무기준)
        -시장가치: 시가라는 것은 재건축 사업이 시행되는 것을 전제로 한 예상되는 개발이익 포함된 가격
        -기준시점에 현실화 구체화되지 않은 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로한 개발이익은 배제(실무기준)
        -현황평가
        -도시계획시설 저촉 배제(해당사업으로 인한것임)
        -영업손실 보상금 포함x
        -도로: 형상감가(용도상감가인 1/3감가x)
        -제시외 건물은 목록에 있으면 평가함
        -멸실시 평가x
        Ⅱ. 토지
        1.일반 토지
        2.도로
        -재건축사업 시행 전제할 경우 인근대지시가와 동일하게 평가하되 토지 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인 감액보정함. 도로라는 사정만으로 인근대지가액의 1/3 불합리
        -일단의 기여도 고려함
        Ⅱ. 건물(감칙15조 원가법, 합리성 생략)
        -물적동일성 인정시 재조달원가 실제현황기준, 면적은 공부상 기준
        -물적동일성 인정x 제시외 건물됨
        -이전비 미고려(보상평가 아님)
        Ⅳ. 종전가액과의 괴리이유(종전자산가<매도청구가)
        
        평가목적 상이
        종전자산: 관리처분계획수립위한 목적
        매도청구: 시가매도를 위한 소송목적평가
        
        종전자산은 조합원간 균형 위한 가격이기때문에 시장가치와 괴리되고 매도청구가는 기준시점 현재 현실 구체화된 개발이익이 반영된 가격이며 실거래 수준의 가격이다.
        
        기준시점 상이
        종전자산: 사업시행인가고시일
        매도청구: 매매계약예정일
        
        용도지역 상이
        종전자산: 사업에 의한 변경전 용도지역
        매도청구: 기준시점에서의 용도지역으로 변경 후 용도지역
        
        건물 구조, 면적 기준 상이
        종전자산: 공부상 면적 기준
        매도청구: 대장상 현황상 기준
        
        5.프리미엄
        종전자산: 상대적 가격균형고려, 실거래가와 괴리
        매도청구: 프리미엄 반영, 현실구체화된 개발이익 반영
  - - - Ⅰ. 평가개요
        -도시정비구역내 관리처분계획인가를 위한 종전자산 감정평가
        -법 74조 1항 의거 평가함
        -기준시점: 사업시행계획인가고시일
        -평가기준: 객관현황평가, 나지상정, 상대적 가격균형
        -도시계획시설 저촉 배제(해당사업으로 인하여 지정된 것)
        -도로는 토지보상법 칙26조 준용하여 인근토지x1/3
        Ⅱ. 토지
        
        적용공시지가
        : 기준시점 이전 가증 최근 공시지가
        
        2.표준지선정
        : 정비구역안 선정 원칙, 변경 전 용도지역
        사업지내 적정한 표준지 없는 경우 사업지 밖 선정함
        
        시점수정
        
        4.지역요인
        5.개별요인
        6.그박의 요인
        Ⅲ. 건물-원가법 감칙15조
        1.일반 건물
        -원칙: 공부상 면적
        -제시외 물건은 제외
        -이전비x
        2.구분건물-거례사레비교법
    - - Ⅰ. 평가개요
        -도시정비구역내 관리처분계획수립을 위한 종후자산 분양예정가격 추산을 위한 감정평가임
        -도시정비법 74조 2항 의거함, 감정평가법, 감칙, 실무기준에 의거함
        -기준시점: 분양신청기간만료일(또는 제시한날)
        -구분소유권에 대한 적정대지권 포함될 것을 전제로 하여 평가함
        -시장가치 외 가치 기준
        -귀 조합에서 제시한 설계도서에 의함. 부지에 대한 지분면적비율 관계법령에 따라 적의 안분될 것을 전제함
        -기준시점 현재 완성된 물건은 존재하지 않으나 사업시행인가 승인 설계도서에 따라 합법적으로 준공된 상태로의 제반 조건을 상정함.
        -종후자산 가격은 평가목적 등 고려하여 인근지역의 시세수준 등 분석하여 입지조건, 교통조건, 환경, 주거, 단지규모, 시공사 브랜드, 본 정비사업의 총 사업비용 등을 종합 참작하고 국민주택 규모 초과의 주택은 사업비의 매임부가세를 감안하여 가격 결정한다.
        -종전자산가액이 실질적인 분담금의 결정에 영향을 주는 요인이끼 때문에 종전자산가액의 비율로 개별요인 결정. 개뵬요인 쾌적성 등의 개별 호수의 차이 보다는
        -시장가치 외 가치 기준: 관리처분계획수립은 누구나 참여할 수 있는 통상적인 시장이 아니라 조합원분양이라는 특수한 조건을 전제로 하기 때문에 감칙 5조2항의 시장가치 외가치를 기준함
        Ⅱ. 거래사례비교법-감칙16조
        1.사례선정
        
        시점수정
        
        가치형성요인
        1)외부
        : 단지별 대중교통
        
        2)내부
        : 세대수, 연식
        3) 호별
        : 층,향 주택형, 타입, 발코니, 전유면적당 대지권 비교, 발코니 비교(전유+발코니면적)/원래 전유면적
        4)기타; 평가목적 고려
        Ⅲ. 원가법(검토만)
        : 용지가격(조합원가격+현금청산가격+국공유지유상매입비) + 건축비 + 기타 경비(사업비)
  - - - 종휴자산 시장가치+_분담금
  - - - 3년이내
        
        Ⅰ. 평가개요
        -정비구역 내 국공유지 처분평가
        -도시정비법 98조 의거함
        -점유연고권 인정되어 점유자에 우선 매각한다.
        -사업인정일로부터 3년이내 매각임
        -국유재산법44/ 공유재산법 30조 의거 시가평가
        -기준시점: 사업시행계획인가 고시일(법98조6항)
        -용도폐지 전제기준하여 '대'기준
        -도시계획시설 저촉 고려하지 않음
        Ⅱ. 토지
        1.처리방침
        -공부상 지목 관계 없이 점유 건축물의 현실 이용상황에 따라 평가
        -일단의 기여도 고려
        -개량된 상태대로 평가하며 개량비는 별도 심의 사항
        
        적용공시지가: 기준시점 이전 최근
        
        표준지 선정: 기준시점 당시 용도지역
      - 3년이후
        
        Ⅰ. 평가개요
        -정비구역 내 국공유지 처분평가
        -사업인정일인 사업시행계획인가 고시일로부터 3년이내 매각체결이 되지 아니하여 도시정비법 98조 6항 의거 국유재산법44조/공유재산법 30조 의거 시가평가, 감칙5조 시장가치
        -기준시점: 감칙
        -현황평가 감칙6조(평가조건 없음)
        -개발이익 반영:계약체결 당시 기존 사업에 의하여 형질변경 된 상태와 성숙도 고려된 가격 기준
        -개량된 상태 기준하며 개량비 별도 심의 사항
        -일단의 기여도 고려
    - - 정비+3년 이전
        
        Ⅰ. 평가개요
        -정비구역 내 국공유지 처분평가
        -법 98조
        -국유재산법 44조/공유재산법 30조 의거 시가평가
        -사업시행계인가고시일 당시 실제 이용상황 의함
        -기준시점; 사업시행계획인가고시일
        -종전 용도폐지 전제 기준하여 대 기준
        -획저조건 감안
        -도시계획시설 저촉 배제
        Ⅱ.
      - 정비+3년 이후
        
        Ⅰ. 평가개요
        -정비구역 내 국,공유지 처분평가
        -사업시행계획인가 고시일부터 3년 이후 계액 체결되어 도시정비법 98조 6항 의거하여 국유재산법, 공유재산법에 의하여 시가평가(시가란 가준시점에서의 현황, 공법상제한 등 받는 상태 평가)
        -기준시점: 가칙
        -형황평가
        Ⅱ.토지
        1.APT로 착공 후
        : 일단지 , 표준지 APT 선정(개량된 상태이며 개량비 별도심의)+미성숙도 감가
        2.APT 착공 전
        : 착공 전 현황
        
        그 밖의 요인
        본건과 유사항 택지비 목적의 선례 선정
- - - - 낙찰가율(통계)
        시기, 지역, 통계 총 낙찰가/총감정가
        시장조사자료+ 세부권역+시장동향
        
        해당물건의 개별적 상황고려
        :권리관계, 제시외 건물, 유치권, 소유권 외 권리
  - - - 물적동일성 인정
        
        토지: 정상평가
        건물: 현황평가하며 면적만 공부상 기준
      - 물적동일성 인정x
        
        토지는 정상평가+현저한 제시외 있다.
        토지 요청에 의하여 제한정도 고려 감가평가
        건물은 확인불능(갔더니 다른건물이네?)으로 평가외: 명세서에 적긴적어야하
        *소재불명: 있다고 했는데 갔떠니 없다
        평가액: 토지단가x 감가율
      - 노후건물 물적동일성 판단방법
        
        1.물적 동일성 개념
        실지조사를 통해 확인된 결과가 평가의뢰시 제시된 사항 및 공부와 일치하지 아니한 것
        2.노후건물 물적 동일성 판단의 중요성
        건물의 수선, 공사이력이 많아 공부상 제시된 사항과 실제 건물이전혀 다르게 되어 평가진행여부가 문제될 수있음
        3.노후건물 물적 동일성 판단방법
        건물의 위치, 면적,이용상황 구조 등을 기준하되 등기변경가능성, 거래상의 계악정도를 고려하여 사회통념상 동일성이 인정되는지를 판단
        소유권 이전시 제한사항 있는지 여부
        근저당권 설정 후 경매 실행시 제한여부
        등기,대장의 경정 가능성