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실무 3방식, 3방식 - Coggle Diagram

- - - - 1.시장추철법
        장점: 시장성, 설명력 있음
        단점: 거래가격의 정상성 여부, 사레의 순수익 추정문제(사례의 임대료 추정),사례의 본건과 유사성 낮은 경우, 시적격차
- - - - 주상공
        가접환획행기
        
        주택지대
        1.가로(가로의 폭 , 구조 상태)
        폭, 포장, 보도, 계통 및 연속성
        2.접근
        교통시설과의 접근성
        상가와의 접근성
        공공 및 편익시설과의 접근성: 유초등학교, 공원, 병원, 관공서
        3.환경조건
        일조: 일조통풍
        자연환경: 조망, 경관, 지반, 지질
        인근환경: 인근토지의 이용상황, 인근토지의 이용상황과의 적합성
        공급 및 처리시설 상태: 상수도, 하수도, 도시가스
        위험 및 혐오시설: 변전소, 가스탱크, 오수처리장 유무, 고압선 거리
        4.획지조건
        면적,접면너비, 깊이, 형상
        방위, 고저, 경사지
        접면도로 상태: 각지
        5.행정상의 규제정도
        용도지역, 지구 ,구역
        입체이용제한
        6.기타
        : 장래동향
        
        상업지대
        1.가로(가로 폭, 구조 상태)
        폭, 포장, 보도, 계통 및 연속성
        2.접근(상업지역중심 및 교통시설과의 편의성)
        상업지역중심과의 접근성
        인근교통시설과의 거리 및 편의성
        3.환경
        1)고객 유동성
        2)인근환경: 인근토지 이용상황, 인근토지 인근상황과의 적합성
        3)자연환경: 지반, 지질
        4.획지
        1)면적,접면너비, 너비, 깊이, 형상
        2)방위,고저
        3)접면도로 상태: 각지
        5.행정(행정상의 규제정도)
        용도지역, 지구,구역
        용적제한
        고도제한
        입체이용제한
        6.기타
        : 장래동향
        
        공장지대
        1.가로(가로의 폭, 구조상태)
        폭, 포장, 걔통 및 연속성
        2.접근(교통시설과의 거리)
        인근교통시설과 거리 및 편의성
        철오전용인입선
        전용부두
        3.환경조건
        1)공급 및 처리시설상태: 동력자원, 공업용수, 공장배수
        2)자연환경: 지반, 지질
        4.획지조건(면적,형상)
        면적 형상 고저
        5.행정적조건(행정상의 조장 및 규제정도)
        조장의 정도, 규제의 정도, 기타규제
        6.기타
        :장래동향
      - 이행지지대
        
        획지조건: 유효택지면적정도
      - 전지대
        
        전지대
        1.접근
        2.자연
        :일조통풍/토양,토질/관개,배수
        3.획지
        :면적,경사도, :check:경사의 방향/경작의 편부
        답지대
        1.접근
        : 교통의 편부(취락과의 접근성, 농로 상태)
        2.자연
        :일조통풍,/토양,토질/ 관개,배수/ :green_cross:재해의 위험성
        3.획지
        :면적,경사/경작의 편부(형상부정 및 장애물에 의항 장애 정도)
        4.행정
        :행정상의조장 및 규제정도(보조금, 융자금 조장정도, 규제정도)
        5.기타
        :장래 동향
        
        임야(접자행기) 형상x
        
        접근:교통(인근역,인근취락과의 접근성, 임도 배치 폭,구조, 반출지점까지 거리, 반품지점에서 시장까지 거리)
        
        2.자연: 일조통풍, 지세,방위,토질
        
        행정:행정상의 조장 및 규제정도(조장저옫, 국도립공원, 보안림, 사방지지정 규제)
        
        4.기타: 장래 동향
    - - 관련지번 없으면 일단지 평가x
        그러나 후면을 주차장으로 쓰고 있는 전면, 후면 토지가 동일 소유자인경우 소유자가 다른 일반적인 후면토지보다 비쌀것으로 보임
        
        2.건부감가 토지
        ㅁ나지토지가 x (1-건부감가율)
        
        그밖의 요인 거래사례 선정시
        대표성결어 토지 선정x(너무 면적 작은 토지), 정상성 있어야 함
        
        시가평가시 지목과 실제이용 다른경우
        원칙: 실제이용상황
        예외: 당초 이용상황-> 원상회복 해야하는 경우
        
        5.
        도시계획시설도로와 문화재감가는 목적이 상이하여 중복감가함
        개제와 비오톱은 목적이 비슷하여 촤고 쌘 감가 한번만 함
        6.일단지
        착공하였으면 일단지 평가가능:건축허가,허가에도 일단지 가능한 경우 있음 그러나 미실현 이익 포함하면 안됨
        용도상불가분관계 의미: 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계
        
        표준지공시지가에 구준지상권 설정되있는거는 감가 없이 산정된 가격임. 공법상제한(토지이용계획)에 나오지 읺는 제한은 반영하지 않고 평가되기 때문
        
        공익사업편입된 토지의 시가평가
        원칙: 현재 행위제한받는 현황평가가가가
        예외: 보상이 이루어졌거나 토지조서작성 했다면 보상평가액 수준으로 평가가능
        
        9.분할, 합병된 토지
        350m 으로 의뢰된 토지임
        원래는 360이었믄데 10은 다른 토지에 합병되서 평가안함
        350중 50은 보상예정으로 분할됨. 평가함
        50은 보상이 이루어져 보상가액이 준하여 평가가능
        
        전답을 조성하다가 중단된 토지인 경우
        
        형질변경비용 더해줌
        현질변경비용/토지면적= 단가로 구해서 더해줌
        
        구획정리사업(환지방식)으로 감보율40%인 경우(환경조건)
        
        본건: 기존 불량 주택지대
        표준지: 구획정리사업으로 개발완료 지대( 감보율40%였음)
        (1-0.4\1.00)
        
        건물이 4필지 위에 존재하는데 토지소유는 3개만 하고 있고 나머지 필지 한개는 다른 사람 토지 점유하고 있는 경우
        
        공유토자와 비슷항 상황으로 4필지 기준 형상 파악함(정방형)
        
        표준지에 2020년 7.1자로 도시계획시설 해제된경우
        
        표준지는 1.1자의 상태이기 때문에 해제된 가격 아니아서 도시계획시설 감가 반영해야함
        
        바닥포장공사:일반 시가 ,경매, 담보시 평가대상 아님
        보상에서는 평가함
        
        건축선지정
        지적상 대지면적이랑 건축물대장상 대지면적 다른경우
        600=550 불일치
        50은 도로와 유사하게 감가
        
        표준지가 공시기준일(1/1)이후 토지이동된 경우
        선정할 수 있따. 단 공시기준일 당시 개별요인
        
        토지특성 오류 있는 표준지
        1)토지특성 오류시: 선정 할 수 없다
        (ex 세로불로 공시되었으나 실제 맹지인경우 등)
        
        2)단 공시기준일 이후 토지특성이 변경된 경우:선택가능(원래 공시기준일 상황으로 비교하는 것)
        3)본건이 표준지면 원래 선택해야하는데
        본건이 전으로 공시되었는데 공시기준일 이후 공장으로 변경되었다면 본건 공시기준일 상태의 '전' 가치형성요인이 현재 '공장'된 상태의 가치형성요인과 달라 선택할 수 없음
        
        거래당시 지상에 건축중인 건물 있는 경우 배분법 적용 어려워 배제
    - - 토지잔여법
        사례 임대수익 주어진 경우!!
        1.사례 복합부동산 순수익
        2.사계 건물 귀속 순수익
        사례 건물 가액 x 건물환원이율
        3.사례토지 귀속 순수익
        전제순수익 - 건물가액=사례 토지귀속 순수익/사례토지면적=＠
        4.대상토지 귀속 순수익으로 비준
        ＠사례토지귀속순수익단가x사x시x지x개= 토지단가
        5.대상토지 수익가액
        본건 토지귀속 순수익단가/토지환원이율=토지가액x본건면적
        
        !!본건 임대수익 주어진 경우!!
        
        복합 부동산 순수익
        
        2.건물귀속 순수익
        3.토지 귀속 순수익
        4.토지수익가액
        검토
        토지와 건물의 수익 배분이 비현실
        최미달시 수익가액 작게 나옴
    - - 토지판단요건들
        평 -> m2 : 평 x 400/121
        
        1.도로판단
        -차도+인도 기준, 현황도로 및 공사주이 도로 포함
        -준각지는 한면으로 판단함
        -세로불은 각지 안쳐줌(2m는 세로불임)
        -세로불의 경우 현실적으로 자동차 통행 불가능 여부 판단함(인위적으로 막아놓아 자동차 통행x 면 세로불이 됨)
        -동일노선상의 도로폭이 일정x 경우 도로의 많은 부분 차지하는 도로폭 기준함
        -계단도로는 한단계 아래 도로로 봄
        -막다른 도로의 도로폭이 4m 이하라면 세로여도 한단계 낮은 세로 불로 봐야함
        -막다른 도로에 접한 토지는 전면 접한 토지보다 감가해야함 (도로를 한단계 아래로 읽어서 감가하거나 자류형으로 읽어 형상 감가함)
        
        형상
        -정방형: 1:1.1 내외인 토지 : 작은면적길이x1.1 vs 긴면적길이
        -가각정리된 토지는 가각 없는 상태로 모형 판정함
        
        지세
        -완경사: 15도 이하
        -급경사: 15도 초과
        
        4.면적
        1)대지면적: 토지의 수평투영면적
        -도로 4m 안되어 도로폭 미달인 경우 대지면적 줄어듬: 양쪽 공동분배 또는 한쪽 몰빵
        -그러나 건축지정선의 경우 대지면적 산정시 고려x
        
        2)건축면적: 건추물의 수평투영면적
        3)바닥면적: 건축물의 각층 면적
        4)연면적: 바닥면적 합계(용적률 산정용 연먹적+지하면적)
        *연면적=임대면적(=공용+전유)
        5)건폐율: 건축면적/대지면적(토지면적 하는거 아님)
        6)용적률: 연면적/대지면적
        옥탑은 연면적에 포함안되고 층수에도 포함안됨(단 평가는 함)
        용적률산정용 연면적은 지하 포함 안됨
        7)용적률 산정용 연면적
        8)각 층별 바닥면적
        (용적률산정용 연면적+ 지하층 )/ 건물 층수
        5.대장
        토지: 토지등기부등본 vs 토지대장: 토지대장기준함
        6.자연생활잡목
        담보평가시: 평가외
        보상평가시: 임지가치에 포함하여 평가
    - - !본건 공사비 기준!
        
        토목공사 준공시점 토지가치
        1)소지매입비
        : [＠소지매입 x 투하자본수익률(토지조성완료시점까지)]/유효택지면적
        *소지매입이 없으면 공시지가로 구한것 사용
        
        *수의계약으로 불하된 토지일 경우 시장가치와 괴리 될 수 있음
        2)조성공사비
        :[ ＠조성공사비+판관비+공공공익시설부담금(토지부분)+농지보전부담금+개발부담금+개발업자 적정이윤]/유효택지면적
        -이행지의 경우 옹벽비 더해줌ㅇ, 대지나 공장용지 평가시 옹벽비 제외
        3)기준시점의 토지가치
        : ＠(소지매입비 + 조성공사비) x 시점수정(토지조성완료~가격시점)
        
        !사례 공사비 기준!
        
        조성원가법 사례
        1)사례 토지매입비
        
        2)사례 조성공사비
        3)사례 조성원가법에 의한 토지가액
        (사례의 조성 후 가격/사례면적) x 사x 시(준공시~가격시)x지x개
        3.단점
        원가만 반영, 공급자중심가격
        성숙도보정한계있어 시장성 반영 미흡
        신규택지에 적합한 방법이나 이미 성숙한 택지에는 적합x
    - - 개발법
        방법1
        
        준공후 부동산 가치(수익환원법)
        1)총수익
        본건 최유효 상정한 임대내역
        2)경비
        
        3)환원이율
        4)수익가액
        
        건물가격
        건축비x 면적
        
        개발법에 의한 시산가액
        준공후 부동산 가치-건물가격= 토지가격
    - - Ⅰ.평가개요
        -토지에 대한 ~목적 감정평가이다.
        -시장가치
        -평가조건없음 현황평가
        
        Ⅱ.공시지가기준법
        
        표준지선정
        용도지역, 이용상황, 주위환경, 도로조건
        본건이 표준지이면 무조건 선정(지역,개별요인 대등)
        공부상 지목 무관 실제이용상황 기준
        유사지역에서 표준지 선정시: 인근지역 내 적절한 표준지 없는 바
        
        시점수정(감칙14)
        1)원칙:용도지역별 시군구 지가변동률
        
        2)예외: 공법상 제한이 비슷한 용도지역별 or 이용상활별or 평균지가변동률
        
        본건: 계회관리, 시점수정자료: 미세분 관리지역 -> 관리지역 씀
        본건: 미세분 관리, 시점수정자료: 계,생,보-> 보관(가장열세) or 평균지변률 or 이용상황별 지변률
        3)GB or 도시지역 안 용도지역 미지정시
        녹지지역 지가변동률 적용
        
        지역교인(표준지로 비교)
        본건/
        표준지 모두기준시점에서 비교(유사자역의 시점수정)
        
        개별요일
        1)주상공: 가접환획행기
        2)전,답지대: 접자획행기
        3)임야(접자행기) 형상x
        
        그밖의 요인(감칙14조 2항 5호): 실거래 사례등을 통한 적정성이 이
        1)선례선정
        평가선례 우선
        -선례,사레의 공법상제한은 표준지와 유사한 것을 선정함
        -본건 평가선례는 배제
        -적용공시지가 년도랑 같은 선례를 사용해야함이 원칙이지만(21.1.1, 해당사업 개발이익 배제위해) 실거래가에 해당사업 영향이 없고 주변 지가상승이 큰폭으로 상승하였다면 실제 시가를 반영하기위해 23.1.1 선례 사용할 수 있다
        -공고고시 또는 사업인정 이후 선례가 해당사업 영향 없다면 사용가능
        
        2)사례선정시
        -지분거래인지 제발 확인해라 시방
        
        3)격차율산정
        실거래 사례등을 통한 적정성이 인정된다
        
        4)인근지가수준
        상,중,하급지 검토
        
        5)낙찰(경매)통계
        :낙착률, 낙찰가율에 따른 수요정도 검토8
    - - Ⅰ. 평가개요
        적정한 실거래가 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격으로서 거래시점이 도시지역은 3년, 비도시지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가법인 등이 인근지역의 지가 수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단되는 거래가격
        Ⅱ. 사례선정
        -도시3년 비도시5년 이내 사례원칙이나 다른 적정한 사례가 없고 시점수정 가능하면 선정할수있느
        -개별공시지가 토지특성과 현장조사 토지특성이 불일치하면 현장조사 특성으로 기준함. 사례선정가능 but 표준지 특성이 오류면 선택하면 안됨
        -채권으로 지급한 부분은 할인율 적용: 65억 x (1-0.2) 20%채권할인
        Ⅱ.사정보정(사정보정 먼저 하고 배분법 적용함)
        
        금융조건
        1)현금지급액으로 나온 경우(거래가X)
        현금지급액+보증금+차입금 등
        
        2)거래금액 40%는 매도인으로부터 연이자 8%로 매월 이자지급 후 만기일시상환조건의 5년만기로 차입하는 조건 거래
        : 거래금액 x (0.6 + 0.4 x 8%/12 x pvaf(60개월) + 0.4/1.08^5(기간말 잔금 현가)
        60% 즉시 현금+ 40%이자지급+ 그 남은 잔금 40% 현가
        
        3)기존대출 15억의 미상환잔액을 승계함(매년 원리금균등상환, 20년, 대출한지 2년 지남, 연리12%, 할인율 10%)
        15억 x mc(20년) x pvaf( 18년 할인)
        
        4) 현금7.5억 주고 샀는데 60% 대출하고 원리금 균등상환으로 삼
        7.5억 x 0.4 + 0.6 x mc x pvaf
        
        5)거래대금 중 60%는 매년 연리3%의 매년 원리금균등상환 차입급으로 대체(만기:20년), 5년상환하고 5년 후 남은 저당잔금 일시상환. 할인율 4%
        거래가x 60% x [mc(20년,3%) x pvaf(5년, 4%) + 잔금비율x1.04^5]
        *잔금비율: 1- (1.03^5-1/1.03^20-1)
        
        6)18.3억 현금지급하면서 미상황 대부액4악 인수함. 대출기간은 10년이나 가래시점 당시 2년 지나고 8년 대출 기간 남음
        18.3+ 4억xmc(8년간)xpvaf(8년간)
        
        철거비보정
        매수자 부담시+철거비-잔재가격
        철거 누가 하든 토지만의 거래가가 됨!! 건물가격 배분 X
        
        양도소듣세
        원칙은 매도자 부담이나 매수가자 부담하였다먄 철거비처럼 매수금액에 플러스
        
        사정보정(증분가치 배분)
        1)증분가치
        ①A: 100x100m2 =10,000 나
        ②B: 70x300m2= 21,000 매매대상
        ③ A+B(합병 후): 98x(100+300) =39,200
        ④증분가치: 39,200 - (10,000+21,000) = 8200
        
        2)증분가치 배분
        총액비 기준: 21000 / (10,000 + 21,000) 매매대상
        구입비한도액비: (39,200-10.000) / (39,200-10,000)+(39,200-21,000) 나
        
        3)사정보정률
        (21,000+5051) / 21,000 = 1.24 (24% 고가거래)
        
        4)사정보정치
        21,000 / (21,000+5051) =0.80 (=1/1.24)
  - - - 건물 연먹적 500중 470 잔여건축물+ 30 저촉
        ①미저척부분 단가: 재조달x감가x 보수비 고려 추가 감가= x470m
        ②저촉부분 단가: 재조달x감가수정x 저촉 감가율= x30m
    - - Ⅰ.직접법(부가새 제외) ㅌ토지는 부가세 포함임
        본건 건물공사비 내역
        
        더해야할 항목
        +가설 및 토목공사비용
        +터파기비용
        +철골공사비용
        +자재 및 운반비용
        
        2.포함x항목
        -옹벽 공사비
        3.애매한 항목
        -수배전설비, 크레인설비는 건물만의 평가시에는 포함x
        but 공장사업체로서 평가시에는 포함하여 평가(별도의 기계설비로도 평가할 수있음)
        
        준공시점~가격시점까지 시점수정
        
        Ⅱ.간접법
    - - 건물 유의사항
        
        1.건물등기에는 등재되있으나 건물대장이 없는 경우: 현황 건물 없다는 것-> 등기 말소 대상인 관계로 평가외
        2.완공일 ~사용승인잉 1년이상이면 완공일 기준함
        
        증축부분의 구조가 달라 재조달원가 아애 다른경우
        : 증축보정 필요없고 그냥 그 재조딜원가에 의한 감가수정함
        
        기능적+물리적 감가 동시에( 기능적5%감가 물리적 감기)
        재조달원가x(1-6/55-0.05)
      - Ⅰ. 직선법
        N=50년, 잔존=15년, 잔가율 0&
        잔가율: 35/50
        감가율: 15/50
        N=50년, 잔존=15년, 최종잔가율 10%
        잔가율: 1 - 0.9 x (15/50)
        감가율: 0.9 x (15/50) 10% 남고 90%에 대해 감가
        Ⅱ.정률법
        N=15년, 경과=5년, 최종잔가율=10%
        감가율: 1-0.1^(5/15)
        잔가율: 0.1^(5/15)
        Ⅲ.미래수명법(광산 채굴기간 끝나면 건물도 같이 철거)
        N=50년, 경과20년, 잔존30년인데 잔존10년으로 변경
        잔가율: 10/(20+10)0>장래보존연수/(실제경과+장래보존)
        감가율: 20/(20+10)->실제경과연수/(실제경과+장래보존)
        Ⅳ.건물 증축시 적산가액
        N=50년
        기준시점:2023.4.18
        사용승인일 기존부분: 2004.5.10, 증축부분:2018,12,6
        적산가액: C x [32 / (32+4)] 잔가
        감누: C x [4 / (32+4)] 감가
        
        5년 경과(물리적), 5%경제적 감가
        재조달x(1-5/50-0.05-0.05)