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실무 보상, 토지 유형, 영업손실 휴업, 법74 잔여지 매수,수용, 영업시설 임차(휴업x), 영업시설 일부편입, 농업손실 …

- - - - 도로지정 후 도로됨: 공도 준용
        도시계획시설(도로) 결정일vs 사실상 도로가 된 날짜 비교
      - 사실상 사도 후 도로지정:사실상사도 준용
  - - - 적용공시지가
        시점수정
        
        Ⅰ. 평가개요
        -토지에 대한 보상감정평가
        -가격시점:
        -사업인정일
        -추가 세목 고시 있은 경우 동일 목적 같은 사업이면 최초 공고공람부터~ 새로운 사업인정일까지 적용공시지가 검토함. 최초 사업면적+추가면적 합친 면적으로 검토
        Ⅱ. 적용공시지가
        펀례 공고고시
        
        법 70조5항 및 령 38조의 2 검토
        선적인 사업아니며 면적 20만 이상이므로 공고고시로 인해 토지가격 변동되었는지 여부 검토
        
        공고고시일~ 사업인정일 변동률
        1)사업지 내 표준지공시지가 변동률
        (1)표준지A(광명시 속): 2020 공시지가(사)/2018 공시지가(공) - 1 = 20.34%
        (2)표준지B(시흥시 속): 2020 공시지가(사)/2018 공시지가(공) - 1= 26.15%
        (3)평균: (20.24%+26.15%)/2 = 23.25%
        
        2)표준지 소재 시군구 전체 표준지 평균변동률(2018~2020)
        (1)광명시: 1.042% x 1.056% -1 = 10.04% (4/5 비율)
        (2)시흥시: 1.039% x 1.048% -1 = 8.99% (1/5 비율)
        (3)면적비율로 가중평균: 10.4% x 4/5 + 8.99%x 1/5 = 9.81%
        
        검토
        1) 3% 이상 차이여부
        : 23.25% - 9.81% = > 3%p 이상이다.
        
        2) 30% 이상 또는 이하인지(높거나 낮거나)
        : 23.25%/9.81% - 1 = > 30% 이상 변동되었다.
        3)결정
        취득하여야 할 토지가 공람공고일로 인해 가격이 변동되었으므로 공람공고일 이전 최근 공시지가 적용(법 70조 5항)
        Ⅲ. 사압인정 없는경우
        공고곤람 전 최근 년도랑 가격시점 전 최근 년도랑 비교
  - - - 1.공통사항
        GB상태기준
        
        우선해제대상이었던 토지
        -원칙: 우선해제대상GB토지 선정
        -예외: 순수GB토지 +정상지가상승분
        정상지가상승분
        -우선해재GB/ 순수GB
        -우성해제GB/순수GB + 동시조치지가상승분
        
        2.조정대상이었던 토지
        -원칙: 조정GB토지 선정
        -예외: 순수GB토지 +정상지가상승분
        정상지가상승분
        : (자녹-GB지녹)/ GB자녹 * 1/현가
        3.
  - - - 미보상
        
        Ⅰ. 평가개요
        -본건은 공익사업이 완료된 미보상 토지에 대한 협의 보상목적 감정평가이다
        -칙25조 미지급용지에 준용하여 평가함
        -가격시점: 감칙 9조2항, 가격조사완료일, 별도제시일 없음
        -사업인정일: 없음(사업종료,실효됨)
        -평가방법: 토지보상법 제70조 1항 및 칙22조 공시지가기준법
        -칙25조 미지급 용지 준용함.
        -이용상황은 편입될 당시의 이용상황(현황평가 예외)
        -해당 사업으로 인항 변경 배제(칙23조2항) 변경 전 기준함
        
        개별요인
        당초 10,000m토지가 9000m은 공익사업완료되어 보상받았고 1000m가 미보상인경우 대상물건은 미보상인 1000m이지만 확지요인에서는 당초면적인 10,000m 기준으로 비교해여함
  - - - 원칙:임사비
        적산법 가능
    - - 지상사용
        (영구,한시)
        
        전기사업법 송전선로 설치
        
        : 토지가격x 입이저+추가보정률(송개그
        
        송전선로 주변법 송전선로 설치
        
        : 토지가격x감가율(송,개, 그, 입이저x)
        
        송전설비주변저
        주택매수
        
        Ⅰ. 평가개요
        -성전설비주변법에 의한 주택매수가액 협의 목적 보상감정평가임
        -송전선주변법 제5조 의거 토지보상법 준용
        -가격시점
        -기준가치: 적정가격
        Ⅱ. 토지가격
        
        적용공시지가
        승인 등 완료일(실시계획고시) 이전 공시지가 선정 원칙
        근데 이게 변동되었다면 변동되기 이전 공시지가 적용
        
        Ⅲ. 주택가격
        -이전비 원치 이전 불가시 가격평가
        -비준가액 고려 가능한 주거용 건물이나 관련 자료 미제시로 원가법 평가함
        -최저보상액600만원 하한 검토
      - 지하사용
        (영구만)
        
        전기사업법 송전선로 설치
        
        토지가격x입체이용저해율(추가보정률x)
        
        도시철도법 도시철도 설치
        
        평가개요
        도시철도법 9조, 동법 시행령 10조조 및 별표
        철도건설법 12조의2, 령 14조의 2
        
        산식
        한계심도 이내에 부분 사용시 경우
        
        : 단위 토지적정가격x 입체이용저해율x설정면적
        
        한계심도 초과 지하부분
        
        토지단가x적용률
        한계심도초과~20m이내: 1~0.5%
        한계심도초과~ 20m~40m: 0.5~0.2%
        한계심도초과 40m이상 : 0.2%이하
  - - - 편입부분 보상액
        
        잔여지 부분 손실보상액
        1)잔여지 가격감소분+공사비
        vs
        2)매수하는 경우 보상액 둘중 하나
        
        잔여지 손실보상액인지(=편입부분+잔여지 가격감소 vs 매수수용)
        vs
        잔여지 가격감소분인지
        vs
        잔여지 매수수용보상인지 판단
- - - - Ⅰ. 처리방침-구분건물
        -구분소유건물로서 거래사례비교법에 의함
        -이주대책수립실시하거나 주택입주권 주는 경우 또는 개발제한 구역 안에서 이전이 허용되는 경우 해당 사유로 인한 가격상승분 제외하고 평가한다.
    - - 토건 소유자가 다르고 주거용 건추물을 비준가격으로 하는경우
        : 토, 건 따로 평가한다
        나지상정(점유는 보상대상권리 아님)
        1.건물
        1)건물만의 사례 있는경우 바로 비준
        2)토건 전체 사례 비준하여 x 건가구
    - - 건축물
        
        Ⅰ.평가개요-무허가거축물
        -건축물에 대한 보상감정평가
        -가격시점
        -사업인정일
        -행위제한일
        1)원칙: 사업인정일
        2)택지개발촉직법: 주민 등 의견청취일
        3)도정법: 정비구역 지정고시일
        4)공공주택특별법: 주민의견청취
        -법 25조 토지보전의무의하여 행위제한일 이후는 보상대상 아님
        Ⅱ. 보상대상 여부
        : 행위제한일 전 무허가는 보상ㅇ
        Ⅲ. 이전비
        Ⅳ. 가격
  - - - 이전가능
        전체이전비vs편입부분 보수비+가치하락분vs 편입부분가격+잔여건축물 가격 중 작은거
        
        Ⅰ. 평가개요
        -건축물 일부편입에 대한 보상 감정평가(이전가능)
        -법 75조의 2 및 칙 35조 의거함
        -전체이전비 vs 편입부분가격+ 잔여부분보수비+잔여부분가격감소분 vs 편입부분가격+잔여건축물 가격(전체가격) 중에서 작은 금액으로 결정
        Ⅱ. 전체 이전비
        Ⅲ. 전체 가격
        Ⅳ. 편입부분가격과 잔여부분의 보수비와 가격감소분
        Ⅴ. 결정
        3개중에 작은거 결정
      - 이전불가능
        
        Ⅰ. 평가개요
        -건축물 일부편입에 대한 보상감정평가(이전불가능
        -법 75조의 2 및 칙35조 의거함
        -편입부분가격+ 잔여부분 보수비와 가격감소분
        Ⅱ. 편입부분가격
        1.원가법
        ＠재조달원가x감가수정= ＠ (x 편입부분 면적= )
        2.거사비(주거용인경우)
        
        Ⅲ. 잔여부분
        
        보수비
        1)의의 (종유통)
        : 보수비란 건축물의 잔여부분을 종래 목적대로 사용할 수 있도로 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요한 공사비를 말한다. 시설개선비 제외(철거비 포함)
        
        2)벽체보수비
        :＠벽체수리비 x 수리면적(가로x높이(세로X))
        3)보일러
        4)철거비
        
        2.가격감소분
        1)방법1: 편입 전 잔여건축물가격 - 편입 후 잔여건축물 가격
        2)방법2: 잔여부분의 바닥면적당 10,000가치하락시: 10,000x 가로세로(세로는 편입부분 세로만)
        3.잔여부분 보상액 결정
        : 잔여부분 보수비+가격감소분
        한도 잔여부분 가격이내임
        Ⅳ. 보상액
        편입부분 가격+잔여부분 공사비와 가격감소분
    - - Ⅰ. 평가개요
        -법75조의 이전비 원칙 예외로 종래목적대로 사용이 곤란하여 전체 가격보상한다.
        -편입된 건축물 가격+잔여건축물 가격= 전체가격
        Ⅱ. 편입부분 보상
        이전비 vs 가격
        Ⅲ. 잔여부분 보상
        이전불가하여 가격 보상
        Ⅳ. 결정
        따라서 전체 가격 보상임
- - - - Ⅰ.평가개요
        -주거용 건축물의 재편입 가산금 보상 감정평가
        -재편입가산금이란 공익사업 시행으로 주거용 건축물에 대해 보상 받은자가 그 후 당해 공익사업지구밖의 지역에서 건축 또는 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일로부터 20년 이내에 다른 공익사업지구에 편입되는 경우 지급되는 금액
        -무허가건축물 또는 다른 공익사업의 사업인정고시일 등 이후는 대상x
        
        Ⅱ. 건축물 및 그 대이제 대한 가산금
        
        처리방침
        : 토지, 주거용!!건물 평가액 x 30% 가산하여 보상
        (한도 천만원)
        쥬거용 최저금액인 600으로 보상금 결정되어도 재편입가산금 산정시에는 주거용 건축물의 평가액 기준함
        
        토지
        
        건물
        
        4.보상액
        
        Ⅲ. 이전부터 대지소유 또는 다른 사람 대지위 건축시
        
        처리방침
        : 건축물 평가액의 30% 가산하여 보상
        
        상한액 재설정
        :천만원x(건물가격/토지가격+건물가격)
    - - 칙58조 1항
        33조에 따라 산정한 주거용건축물 최저보상액 600만원
        ex) 평가액이 500만원인 경우 보상액은 600만원으로 나가되 평가액은 500만원임
- - - - Ⅰ. 평가개요
        -축산업 보상평가
        -법77조, 칙49조 의거하여 칙45, 칙46,칙47 준용하여 평가한다.
        -단, 개인 하한 적용 배제, 영이발영감 배제
        -축산시설: 가격범위 내에서 이전비 보상
        -손실보상 대상 아닌 가축은 이전비 보상하며 체중가소, 산란율 저하, 유산 등 손실 포함 평가
        Ⅱ. 요건 검토
        -축산법에 따라 허가 또는 등록한 업
        -토지보상법 칙 별표 3 가축별 기준마리 수 이상
        -기준마리수 미만시 실제사육마리수 비율 합계 1보다 크거나 같음
        [(30마리(나)/20기준마리) +(20마리(나)/200기준마리)]=1.60으로 1이상 충족
        Ⅲ. 손실보상액(영업손실 준용)
        
        영업이익
        : 영업이익x 폐업, 휴업 기간
        (하한 검토 준용x 49조1항)
        
        2.영이발영감x
        3.고정비
        4.부대비용
        5.이전비+감손상당액
        6.보상액
    - - 영업의 폐지,휴업 손실평가 준용한다
        최저한도액 및 영이발영감 준용 제외
    - - Ⅰ.평가개요
        -농업손실보상에 협의/재결 보상 목적 감정평가
        -법77조, 칙48조 의거하여 평가한다.
        -가격시점
        -사업인정일;
        Ⅱ.요건
        
        공익사업에 편입되는 농지에 해당할 것
        ①농징법 제2조 1호 가목: 전, 답 , 과수원, 실제 농작물 경작기 다년생식물, (초지법에 의한 조성된 초지는x)
        ②농지법 령 2조 3항 2호 가목: 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스
        
        보상대상 아닌 경우(농지 아닌 경우) 사일타농보
        -사업인정고시일 등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
        -토지이용계획, 주위환경 등 보아 일시적 농지로 이용 토지
        -타인소유 토지를 불법으로 점유하여 경작하는 토지
        -농민이 아닌자가 경작하고 있는 토지
        -토지의 취득에 대한 보상 이후 사업시행자가 2년이상 계속 경작하도록 허용하는 토지
        
        공부상 지목이 '임야'인 사실상 농지
        16.1.19 이전부터 경작: 농지로 봄
        16.1.19 이후 경작: 농지 x
        
        자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액
        1) 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민ㅇ
        (1)협의ㅇ: 협의된대로
        (2)협의x:
        -통계로 영농손실액 결정시: 각각 50%
        -실제소득 영농손실액 결정시:
        소유자에게는: 통계 보상액의 50%
        경작자에게는: 실제소득영농손실액 - 통계50%
        
        2)농지 소유자가 해당 지역 거주하지 않는 농민
        : 실제 경작자에게
        
        Ⅲ농업손실보상액-통계
        1.산식
        :도별 연간 농가평균 단위경적면적당 농작물총수입의 가격시점 이전 3년간 평균의 2년분(농작물 수입 ÷ 경지면적) 최근3년치
        
        단위경작면적당 농작물 총수입
        1년전:26,880,000/12,800 = ＠2100
        2년전:26,650,000/13,000 = ＠2100
        3년전: 25,000,000/12,500 = ＠2100
        평균: ＠2050
        
        3.농업손실보상액
        : ＠2050x2년=＠4100 (x 면적= 총 보상액)
        Ⅳ.농업용 자산
        1.요건
        농지의 3분의 2이상이 공익사업지구에 편입
        -농기구를 이용하여 영농 계속할 수 없느 ㄴㄱ녕우
        2.매각손실액
        원칙: 매각손실액
        원가법에 의한 산정한 가격의 60%이내 매각손실액 정할 수 있다.
  - - - 1.대상
        사업인정고시일 등 당시 공익사업시행지구 안의 사업장에서 3월 이상 근무한 근로자(소득세법에 의해 소득세가 원천징수된 자)
        2.보상액
        1)휴직인경우
        휴직일수(120일 한도)x근로기준법에 의한 평균임금의 70%
        단, 평균임금의 70% 해당하는 금액이 근로기준법상 통상임금을 초과하는 경우는 통상임금기준
        2)실직보상인 경우
        근로기준법상 평균임금의 120일분
    - - 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구x3개월분의 가계지출비+이전비 등
  - - - 요건: 특허혐
      - 평가: 2영. 고.원제상매각손실액
    - - 칙47조 6항 무허가건축물+임차인+사인고등 1년전: 1천만+이감
      - 칙52조 허가x 영업: 3인도시 근로가 가계지출비 3개월치+이감
      - 원칙: 사적인계영허
    - - Ⅰ. 평가개요
        -영업시설 일부편입에 따른 영업손실보상평가
        -47조 3항 의거함
        -일부편입으로 잔여시설 새로이 설치하거나 보수해야 계쏙 영업 가능
        -산식: 설치기간 영업이익 + 설치비+ 영업규모 축소에 따른 거종자산 등의 매각손실액+고정비등
        -한도; 휴업으로 인한 영업손실보상액
        Ⅱ. 칙 45조 영업보상대상인지 검토
        사적인계영허
        폐업인지 휴업인지
        Ⅲ. 전체 이전시 휴업보상가액(상한 검토)
        
        휴업기간 해당 영업이익
        : 영업이익 * 휴업기간
        (하한 검토: 칙47조 5항 )
        
        2.영이발영감
        3.고정비
        
        부대비용
        
        이전비+ 감손상당액
        이전비 + 영업시설전체가격 *가치감손율
        
        Ⅳ. 일부편입시 영업손실보상가액(칙 47조 3항)
        
        시설 설치 소요기간의 영업이익
        
        2.시설 설치등 소요비용
        3.영업규모 축소에 따른 매각손실액
        : 현재 시장가액- 매각가액
        4.고정적비용
        판례에 의하여 인정
        Ⅴ. 보상액 결정
        한도넘지 않는다면 일부편입으로 최종 보상액 결정
    - - 임차하는 경우
      - 가설하는 경우