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감정평가 기초, 수익률 - Coggle Diagram

- - - - 평가컨설팅업무
        :비경타토현
        
        타당성분석
        
        토지이용분석
        
        경제기반분석
        
        현금수지분석
        
        비용편익분석
      - 평가검토
        
        평가검토 목적
        :정의 대감
        
        검토시 유의사항
        :전공당임
- - - - 이론 체계의 기반이 있어야 제도의 대한 지침이 되며 감정평가 제도를 수립, 발전 시키는데 도움을 준다.
    - - 감정평가활동의 능률화에 대한 지침으로서 실무활동을 다양화, 능률화 시켜 궁극적으로 공정하고 객관적인 감정평가에 기여한다.
    - - 감정평가활동의 목표를 명백히 하고 감정평가방법의 체계화에 기여한다.
    - - 대상부동산의 확정에 대한 지침으로서 감정평가의 조건, 목적 등이 명백히 되어야만 대상부동산의 확정이 용이해진다.
  - - - 기한부평가: 기준시점이 아닌 미래의 도달이 확실한 일정시점을 기준으로 한 평가이다.
        소급평가: 과거 일정 시점을 기준시점으로 하여 평가하는 것을 말한다.
    - - 현황평가: 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태 기준으로 하는 평가이다.
        vs
        조건부평가: 기준시점에서의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 가정한 조건을 붙여 감정평가하는 것을 말한다.
      - 조건부 감정평가
        
        조건부 감정평가
        
        Ⅰ.개설
        : 조건부평가란 기준시점에서의 가치형성요인을 다르게 평가하는 것을 말한다.
        조건부 감정평가는 불확실한 장래의 상황발생을 가상하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 하는 감정평가이다.
        조건부감정평가는 장래의 성취여부는 불확실하나 기한부 감정평가는 장래의 일정시기가 되면 기한의 도래는 확실하다는 점에서 차이가 있따.
        Ⅱ.조건부 평가의 필요성 및 기능
        
        필요성
        부동산은 사경행 요인의 가변성으로 인해 현황평가만으로는 다양한 평가수요에 부응하지 못한다.현실의 다양한 부동산활동 및 문제에 대처하고 다양한 의뢰자의 요구, 사회적 수요에 응하기 위해 필요하다.
        
        기능
        조건설정을 통해 대상부동산의 내용과 가치형성요인을 명확히 하여 가격에 미치는 영향을 파악할 수 이씨으며 다양한 의뢰자의 요구를 조건으로 다각도로접근할수 있어 유용한 정보를 의뢰인에게 제공할 수 있다.
        
        Ⅲ. 조건부 평가가 가능한 경우(어떤점에서 기준시점의 가형요와 다른지)법의목특사
        
        감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우
        -토지보상법에 의해 개발이익 배제 조건: 기준시점에서 가형요는 개발이익이 반영되어 있으나 법에 의해 개발이익 배제한 가형요 조건
        -도정법 종후자산상태의 가정 조건:
        
        2.의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우
        -도시계획실시여부, 택지조성 및 수면매립 전제, 불법점유 해제, 증개축 상정
        
        3.사회통념상 당연히 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우
        :감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 사회통념상 필요한 경우를 말한다.
        -목적과 관련한 조건부 평가: 국공유지 처분평가시 용도폐지 전제하여 주변의 표준적 이용 수준으로 평가함
        -대상물건의 특성과 관련한 조건부 평가: 건축허가를 받아 완공이 임박한 건축물이 소재한 토지의 경우 완전한 건축물이 있는 상태를 조건으로 하여 감정평가. 전을-> 대로 조건감정평가
        
        Ⅲ. 기재사항 감정평가조건의 검토 및 표시
        
        감정평가조건의 검토
        : 감정평가조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토하도록 규정하고 있다.
        -합리성: 수요가 있는지 수익이 날것인지, 경제적 측면
        -적법성: 법상 요건
        -실현가능성: 사경물 실현가능성
        
        감정평가조건의 표시
        -감정평가조건에 관한 사항, 조건의 내용, 조건 부가한 이유, 합적실을 표시
        -조건을 전제로 할 떄에만 성립할 수 있다는 사실을 기재해야한다.
        
        현황평가 기준 원칙
        
        일시적 이용
        :최유효이용을 기준으로 감정평가하되 최유효이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려해야한다.
        -개량물이 존재(철거 타당): 최 전제 미달 감가+ 철거비 감가-> 건부감가ㅇ 건부감가는 건물이 존재하는 부지에만 감가
        -개량물이 존재x(주차장, 잡종지): 대지로 전환하기 위한 전환, 복구비용 감가-> 여기는 건부감가라고 하지 않음
        불법적인 이용인 경우
        최는 합법적인 이용이어야 한다.
        합법적인 이용상태로 전환비용 고려해야한다.=최미달 감가해라
  - - - 일괄평가(규칙 7조2항): 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분 관계가 있는 경우 일괄하여 감정평가할 수 있다.
        
        2.예시
        2필지 이상의 토지가 일단지로 이용, 구분소유건물, 입목과 임지 동시 거래시, 공장의 수익가격 평가시, 물건 상호간에 용도상 불가분 관계에 이는 주물과 종물의 경우
        3.대상물건 2개, 평가는 1개, 물건상호간 영향 o
        
        용도상불가분관계
        용도상불가분의 관계라함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회,경제, 행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성적 측면에서도 타당한 경우이다. 또한 인접되어 있는 2필이 이상의 토지가 개별필지별로 이용되는 것보다 일단으로 같이 이용되는것이 토지의 최유효이용측면에서 타당한 경우 용도상 불가분의 관계라고 한다.따라서 일괄로 이용되는 것이 수익성이 더 높다면 일괄평가가 타당하며 용도상불가분의 관계의 판정은 최유효이용에 대한 4가지 판정기준을 이용한다.
    - - 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 잇다.
        
        2.예시
        광평수토지의 전면과 후면, 용도지역이나 도시계획도로에 저촉되어 저촉부분과 접한 부분과 접하지 않은 부분, 증축건물의 평가, 빌딩의 임대료 평가시 각 층별로 구분하여 평가
        
        대상물건은 1개, 평가는 2개, 물건 상호간 영향x
    - - 개별평가 원칙(규칙 7조): 감정평가는 대상물건마다 개별로 해야한다.
    - - 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분은 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대히야 감정평가해야할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
        
        2.예시
        토지의 일부 편입시 감가요인 발생하나 전체 토지가격을 전용하여 편입부분의 가격을 평가, 잔여지의 매수 또는 수용평가, 지상건물이 있는 상태에서 토지만의 평가, 지하철역상 내 매점
        
        대상물건은 1개, 평가물건은 2개, 물건 상호간 영향ㅇ
        
        구분평가는 가치를 달리할 때 성립하는 것이고부분 평가는 가격은 같은 경우 일부를 평가하는 것
- - - - 목적
        (정의대감)
        
        의사결정의 근거 제시
        
        평가보고서가 모든 유관 경제지표와 비교요소들을 고려하고 있는지 사용된 평가기법은 해당 과제에 적합한지를 판단하여 의뢰인은 이를 준거로 투자사업에 대한 의사결정을 한다.
        
        대출기관의 위험관리 강화
        
        평가보고서에 언급되고 있는 시장추세를 확인하고 감응도 분석 등을 행하여 의사결정에 수반되는 위험의 정도를 평가하기도 한다.또한 소송당사자 법원으로부터 다른 평가사의 평가작업에 대한 검증을 요청받기도 한다.평가검토를 통해 평가서의 정확성과 객관성을 확보하여 담보실행시 추후의 채권회수에 있어서 안정적인 채권회수를 가능하게 하여 대출기관의 위험관리 강화에 목적이 있다.
        
        일관성과 정확성 제고
        
        평가방법이나 기법들이 해당 과제에 적절한지를 판단하고 보고서 내용의 논리적 일관성과 수학적 정확성을 제크함으로써 평가보고서의 합리성을 검증하여 이를 의뢰인이나 사용자에게 제공한다.
        
        감정평가의 질적 발전 도모
        
        평가사들로 하여금 질적으로 우수하고 통일된 체계를 갖춘 평가보고서를 작성하도록 하여 평가사의 전문성을 향상시키고 평가업의 발전을 도모히는 장치로서 기능한다.
      - 유의사항
        전공당임
        
        공정하고 객관적 업무수행
        
        의뢰인이나 고용인의 이익을 주장해선x, 자신의 개인적 이익 도모x
        
        평가시점 당시의 관점과 시장상황에 근거
        
        추후에 발생한 기준으로 평가보고서를 검토해선x
        
        보고서 전체를 대상
        
        평가보고서 일부만을 분석해선x 일부만 분석한 경우 표시해야함
        
        평가전제 존중 및 평가내용 임의변경 금지
        
        평가보고서의 제한조건, 특별한 가정 등을 임의로 무기하거나 변경해선x
      - 의의
        
        다른 평가사가 작성한 보고서를 비판적으로 연구하는 행위이다. 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고 합리적이고 정확한지 확인하기 위한 완전성 평가보고서를 분석하는 것
      - 심사vs 검토
        
        평가심사: 평가서 발급 전, 같은 법인, 7조 1항에 근거, 필수적 평가
        평가검토: 평가서 발급 후, 다른 법인, 7조 3항에 근거, 임의적 평가
        
        평가심사(법 7조 1항)
        
        감정평가법인은 제6조에 따라 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하게 하여야 한다.
        
        평가검토(법 7조3항)
        
        감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등 대통령령으로 정하는 자는 발급된 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 감정평가법인등에게 의뢰할 수 있다. 해당 감정평가서를 발급한 감정평가법인등은 제외한다.
        
        타당성 조사(감정평가사법 8조
        
        평가심사와 평가검토 이외에 적성성 확보방법
    - - 세부적 활동분야
        비경타토현
        
        타당성분석
        
        1.의의
        : 계획하고 있는 개발사업이 투하자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 분석하는 것.
        -요구수익률< 기대수익률 인지 분석
        편익> 비용인지 분석
        
        유의사항
        요구수익률< 기대수익률, 또응 비용<편익이면 타당성이 있고 반대면 타당성이 없다.
        
        물법경 타당성 분석
        타당성 분석에는 결제적 물리적 법적 측면이 모두 포함된다. 경제적 타당분석이 가장 중요하며 투자자의 요구수익률을 만족 시킬 수 있는지 분석한다.
        
        토지이용분석
        
        1.의의
        : 주어진 투지의 여러대안 중 어떤 용도가 최유효이용인지 판단하는 것이다. 최유효이용은 합리적, 합법적이며 이용 가능한 대안중 최고의 가치 창출 이용이다.
        2.분석방법
        : 비용과 수익을 분석
        
        경제기반분석
        
        의의
        경제기반분석이란 지역주민의 생계를 유지시켜주는 경제활동이며 그 지역의 수출활동으로 다른지역으로부터 자금을 끌어들이는 산업이다.
        -지역의 경제기반이 현재의 부동산가치에 어떠한 영향을 미치는지 앞으로는 어떠할 것인지 분석하는 것이다. 지역요인 분석과 비슷함
        
        유용성
        -이용가능한 정보를 얻을 수 있어 부동산 평가의 유용한 자료가 됨
        -인근지역 내 경제변수들의 변동을 파악하여 지역의 상대적 위치를 거시적, 장기적 고찰가능
        -대규모개발사업에 중요한 의미 가짐
        -평가뿐만 아니라 도시계획, 지역계획 분야에서도 활용
        
        문제점
        -산업활동을 기반활동과 비기반활동으로 구분하는 것이 어려움
        -지역사회의 성장은 기반산업에 의해서만 좌우되는 것이 아니고 비기반산업에 의해서도 좌우된다
        -기반산업 부문이 탁월하다고 하여 그 지역사회가 다른 지역사회보다 빠르게 선장한다는 증거가 없다.
        
        절차
        기반산업과 비기반산업을 파악한다.
        기반산업의 변동에 따라 변화하는 기반고용을 산출한다.
        기반고용의 변화가 비기반산업 분야에 미치는 영향 및 총고용인구의 변화를 예측한다.
        -총고용인구 변동에 따라 총인구변동을 에측한다.
        
        5.한계
        -분석대상지역을 특정하여 구획하기 곤란한 경우 분석을 하기 어렵ㄱ다
        -제품수명주기가 불규칙하여 변ㄷ공성이 심한 산업의 경우 장래를 예측하기 어려워 분석 하기 어렵다
        기반산업과 비기반산업 구분이 모호한 경우 한계를 지닌다.
        
        현금수지분석
        
        1.의의
        : 현금유입과 현금유출을 비교 분석하는 것으로 지분투자액에 대한 세후현금수지의 수익률을 분석하는 것을 말한다.
        화폐액으로만 표시하는 분석
        2.유의사항
        동일한 투자사업이라도 저당조건, 감가상각방법, 한계세율 등이 달라지면 세후현금수지도 달리진다. 투자자들은 대상물건 자체의 수익률보다 투자자 자신에게 최종적으로 돌아오는 세후현금수지의 수익률에 관심이 있음에 유의해애한다.
        
        비용편익분석
        
        1.의의
        투입되는 비용과 산출되는 편익 비교 분석하는 것으로 비용편익 측정은 여러 형태 측정이 가능하지만 화폐로 측정하는 것이 가장 널리쓰인다.
        2.수입과 지출이 여러시간대에 걸쳐서 이루어지는 경우 할인율을 사용하여 현재가치로 환원하여 비교한다.
        -편익이 비요보다 크면 경제적으로 타당한 것
        -화폐뿐만 아니라 비화페로도 표시 가능
      - 평가컨설팅 의의
        
        의의: 부동산 문제 해결위해 자료 분석, 추천안이나 결론을 제안하는 행위이다. 어떤 대안이 가장 좋은지, 적정하다 아니다, 타당하다 아니다. 평가사가 제시하는 가치의견은 평가컨설팅에 있어 가장 중요한 부분이다.
- - - - 전문가인 감정평가사에 의해 평가된 가격은 시장의 불완전성을 보완하여 비정산적인 가격형성을 억제하고 적정한 가겨형성을 유도한다. 매년 1월 1일을 기준으로 하여 평가된 표준지공시지가는 대표적인 공적인 가격지표이다.
    - - 공익사업을 수행시 적정가격을 평가하여 합리적인 보상액을 산정함으로써 국민의 재산권 보호에 기여한다. 특히 시장성이 없는 부동산이나 가치측정이 용이하지 않은 부동산의 보상액 산정에 있어 그 유용성이 크다.
    - - 부동산을 감정평가하는 과정에서 최유효이용을 파악하게 되는데 이는 부동산의 효율적인 이용과 관리를 지원한다. 또한 감정평가 결과는 공적주체가 사업을 진행하는 개ㅘ정에서 지역분석을 하는데 참고가 되고 사업성 판단 등에 활용되므로 부동산의 이용과 관리에 실질적인 도움을 준다.
    - - 국가나 지방자치단체가 재산권에 대해 세금을 부과할때 이 세금부과의 기초가 되는 것이 감정평가가격이다. 감정평가는 공정하고 합리적인 과세활동이 이루어질 수 있도록 정책적인 기능을 한다. 대표적으로 개별공시지가는 세금산정의 기준이 되는데 평가사가 개별공시지가의 검증업무를 담당하여 과세가 합리적으로 이루어지는 역할을 한다.
  - - - 감정평가는 개발사업의 타당성 분석기준으로 유용하게 활용되고 , 거래나 투자결정 등 의사결정에 도움을 준다.
    - - 부동산활동하는 시장참가자들에게 공정하고 객관적인 가격을 제시함으로서 부동산 활동을 능률적이고 공정하게 할 수 있드록 거래질서 확립에 기여한다.
    - - 부동산시장은 부동산의 고유한 특성으로 인해 불완전시장을 형성하여 균형가격 파악이 어렵다. 이에 감정평가를 통해 합리적인 시장을 상정한 균형가격을 파악, 적정가격 제시하여 부동산 자원의 효율적인 배분이 이루어 질 수 있도록 지원한다.
    - - 감정평가액은 시장참여자들의 부동산활동시 기준이 되는 가격이 되며 종국적으로 수요와 공급이 서로 같아지도록 유도해 간다.감정평가액은 불완전 부동산시장에서의 불완전 가격과 적정하고 객관적인 가치 사이에서 매개역할을 하여 원활한 부동산시장을 형성할 수 있도록 파라미터적 기능을 한다.