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최유효이용 - Coggle Diagram
최유효이용
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유의사항
(통단예장수순)
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분석의 순서: 비용과 시간 절약위에 법적 분석이 먼저 이루어 질수도 있다. 그러나 물리적,법적 분석은 경제적분석보다 먼저 이루어 져야 한다.
최유효이용 분석
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개량물하의 최유효이용분석: 토지 건물 전체가치가 극대화되는 것을 기준으로 한다.개량물하 최유효이용분석은 자본적지출 필요없는 경우와 자본적 지출이 필요한 경우로 분석하며 자본적 지출 필요한 경우는 대수선이나 철거후 신축이 있따.
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두가지 분석 결과 상이한 이유: 개량부동산의 최유효이용 분석에는 기존 건물 철거비, 건설기간 동안의 임대료 손실등이 포함
최유효이용 장애요인
부동산시장의 불완전성: 부동산 특징들로 인해 불완전시장을 형성하고 이로 인한 정상적 경쟁과정을 거치지 못하여 최고가격을 지불할려는 사람에게 할당되지 못하여 최유효이용 장애 요인이다.
정부의 행정적 규제: 토지자원의 최적할당, 지역지구제, 건축 인허가권한으로 인한 통제하여 사유지의 최대수익을 방해하여 최유효이용 장애요인이다.
부동산의 특성: 고정성으로 인한 지역이동어려움, 고가성으로인한 시장참여자의 제한, 개별성으로 인한 정보의 불완전성, 정보탐색 비용 수반등으로 인해 완전경쟁 제약되어 최유효이용 장애 요인이다.
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근거
(합할강)
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최유효이용 강제
부동산은 악화성향, 지속성, 비가역성 등의 성질이 있으므로 국가나 사회는 각종 규제를 통해 최유효이용을 강제한다.
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감정평가와의 관계
가치형성요인과의 관계: 지역의 일반적, 표준적 이용상태를 나타내는 지역요인은 그 지역 부동산의 최유효이용 판정기준이 된다. 대상부동산의 이용상태가 그 지역의 지역특성에 적합하면 최유효이용일 가능성이 높다.
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판단기준
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판정기준
물리적 가능성:지세, 지지력, 지형과 같은물리적 가능성과 상하수도, 공공편익시설같은 인문환경적 가능성도 충족해야한다.
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최대수익성: 앞선 3가지 조건을 만족하는 잠재적 용도중 최고의 수익을 창출하는 이요이 최유효이용이 된다. 실제시장증거에 의해 뒷받침 되어야 하며 다른 용도 부동산의 수익률, 주식, 채권, 예금 등의 수익률보다 높아야 한다.
의의:객양통이 합법적, 합리적, 최고,최선의 방법으로 이요하는 것
결: 최유효이용은 있는 그대로의 상태가 아닌 다양한 용도중 잠재적인 최유효이용을 도출해내는 작업이다. 따라서 시장분석 및 시장성분석을 통해 대상부동산의 효용용도 및 생산력에 관게되는 법적, 물리적, 경제적 문제들을 검토 분석하고 여러가지 대체적 용도에 대해 타당성ㅇ르 비교하여 최유효이용 결론을 내려야 할 것이다.