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물건별, 기업체가 다른 기업보다 초과수익 누림: 영업권 제품이 초과수익 누림: 지식재산권 - Coggle Diagram

- - - - 1.식별가능성
        영업: 식별이 불가능하지만 예외적으로 인정. 기업체와
        VS
        직재: 식별가능한 자산
        2.통제가능성
        양자 통제는 둘다 가능하지만
        영업:법적인 통제X 사실상 보호 통제가능
        VS
        직재법적인 통제 O
        3.초과이윤의 발생처
        영업:기업 전체에서 발생하는 무형자산
        VS
        직재:제품 자체에서 발생하는 무형자산
  - - - Ⅰ.서 유가증권의 중요성
        -비상작주식은 거래가 거의 되지 않아 가치를 알기 쉽지 않으므로 감정평가를 필요로 한다.
        -거래시장이 한정적이고 사정이 개입된 경우가 많아 적정가치를 알기 위해 감정평가를 필요로 한다.
        
        Ⅱ.비상장주식의 의의
        자본시장과 금융투자업에 관한 법률에서 규정하고 있는 주권상장법인을 제외한 법인의 주권을 의미한다.
        Ⅲ.중요성
        -비상장주식의 감정평가는 상장주식의 감정평가보다 복잡하고 어렵다. 거래가 되었다해도 거래된 가격이 객관적이지 않고 가격을 지지해줄 객관적인 자료가 없다.
        -비상장수기 감정평가는 회사 경영권을 매입하는 투자의 경우, 국유주식의 처분, 상장을 위해 공개되는 공모가격, 상속세 과세 등 여러 목적에 사용되지만 비상장거래소의 가격을 신뢰할 수 없어 감정평가가 중요하다. 사정개입 여지 있음
        
        Ⅳ.평가방법
        1.순자산가치법(기업가치-부채/발생주식수)->원가방식의 논리
        -자산부채,자본항목을 기준시점 현재의 가액으로 평가하여 수정재무상태표를 작성한 후 자산총계(기업가치)에서 부채총계를 공제한 기업체의 자기자본가치를 발생주식수로 나누어 비상장주식의 주당가액을 평가하는 방법이다.
        -자산의 부채는 기준시점 현재의 공정가치로 평가하고 이를 토대로 수정재무상태표를 작성한다.
        -기업가치를 평가하는 방법으로는 수익환원법,거래사례비교법 원가법 등이 있다.
        (기업가치-부채/발생주식수)->원가방식의 논리이나 기업가치 구하는 것은 수익환원법이 원칙임(실무기준상), 개별합산 원칙 아님
        *기업가치로 하지 않은 이유
        비상장주식은 수익환원법이 원칙이지만 감정평가 대상이 되는 기업들이 대부분 매출규모가 적은 소기업으로 수익만으로는 시세수준에 맞지않아 수익환원법의 방식인 기업가치를 산정하는 것이 용이하지 않다.
        
        2.주당가치를 직접 산정할 수 있는 경우(비교방식 논리)
        대상 주식의 거래가격이나 시세 또는 시장배수 등을 파악할 수 있는 경우에는 기업가치의 산정 과정을 거치지 않고 직접 산정 할 수 있다.
        3.다른 규정의 방법
        1)상속세 및 증여세법의 규정
        순속익가치(수익방식)와 순자산가치(원가방식)을 3:2로 가중평균하도록 규정하고 있따.
        2)유가증권 발행 및 공시에 관한 규정
        자산가치(원가방식)와 수익가치를 1:1.5로 가중평균한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
        3)국유재산법의 규정
        자산가치(원가), 수익가치, 상대가치(비교)를 고려하여 산출한 가격 이상으로 한다.
        4)타당하지 않은 점
        시산가액 조정은 단순산술평균 하는 것이 아닌 대상물건, 목적, 적용하여 가중치를 상황에 맞게 적용시켜야 하는데 가중치를 고정하고 있어 시간가액을 조정을 하긴 하나 비율이 고정되어 일반적인 시산가액 조정과는 거리가 멀다.
        5)타당한 점
        2가지 이상의 방법을 사용하여 3방식 병용의 관점에서 여러방식을 사용하여 타당하다
        수익방식을 사용하여 비상장주식의 물건 특성을 반영하고있다.
        3.수익방식
        수익방식이 원칙이지만 규정이 삭제되었음
        
        Ⅴ.유의사항
        1.실지조사의 생략(고정성이 없음)
        유가증권의 경우 실물을 확인할 수 없어 실지조사를 할 필요가 없다. 감칙 제10조 2항 2호에서도 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다고 규정하고 있다.
        2.계속기업의 전제 확인
        비상장주식에서의 기업가치는 기업활동을 통한 지속적인 수익이 창출될 때 의미를 가지기 때문에 비상장수깅르 평가시 특별한 경우를 제외하고는 계속기업을 전제로 하여야 할 것이다.
        3.기업 재무제포의 활용 및 분석
        비상장주식을 평가하기 위해 파악하는 기업가치는 해당기업이 가지는 내재적 가치 또는 시장에서 평가 받는 실재적 가치이므로 과거의 장부가 그대로 사용해선안되고 공정가치를 기준시점 수정해야한다.
        4.소유지분 비중에 따른 지배력
        주주의 의사결정에 따라 기업가치가 영향을 받는다. 선택권에 따라 매출액이나, 영업이익이 변화할 수 있다. 주주가 내국인과 외국인간의 상대적 비율, 개인투자자와 기관투자자 비율 역시 중요한 참고사항이 된다.
        
        Ⅵ.장단점
        1.장점
        -기업체의 자산,부채, 자본을 개별적으로 기준시점 가치로 수정상태표를 적용하는 원가법이지만 그 안에서 기업가치는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여 원가성의 한계를 보완해준다.
        -주식가치는 자본의 가치인데 순자산가치법을 논리상 기업가치에서 부채를 차감한 구조로 기업을 반영하고 있어 설득력이 있따.
        단점
        -재무제포는 과거의 값이며 이를 수정하는 과정에서 오류가 발생할 가능성이 높다
        -설립된지 얼마 되지 않은 신규기업처럼 안정적인 매출이 확보되지 않아 기업기치를 수익환원법으로 평가하기 어려우므로 정확한 주식가치를 산정하기 어렵다는 단점이 있따.
- - - - 개별평가
        (원칙)
        
        유형자산
        
        원가법: 유형재산은 시간경과에 따라 그 가치가 하락하고, 개별성에 맞춤형으로 제작설치되는 경우가 많고 신품 가격조사가 용이하기 때문에 원가법을 적용함을 원칙으로 한다.
        거래사례비교법:업종변경하여 재사용 불가 또는 원가법 적용 곤란시 거사비 등 다른 방식 평가할 수 있다.
        해체처분가격: 효용가치가 없는 시설의 경우 해체처분가격으로 감정평가 할 수 있다.
        
        무형자산
        
        수익방식
        
        할인율
        
        요소구성법: 무위험률에 다양한 위험요소를 고려한 위험할증률을 더하는 방법이다. 장래 위험프미리엄으로 입지특성, 영업및상권특성 시설특성 미래 환경변화, 경영상 위험 등을 고려한다.
        
        가중평균자본비용: 자기자본과 타인자본에 대한 구성비율로 가중평균한 가중평균자본이용을 적용할 수 있다.
        
        무형자산 귀속 영업이익 추출
        
        비교사례추출방식: 권리금이 있는 상가의 영업이익과 권리금이 없는 상가의 영업이익 차이로 추출해내는 방식이다. 이는 권리금이 0인 상태의 영업이익을 실무상 포착하기 어려워 적용하는데 한계가 있다.
        
        비율추출방식: 대상물건 상가가 속한 지역의 거래관행 등을 조사하여 전체 영업이익 중 무형자산 귀속 영업이익을 일정비율로 추출해내는 방식이다. 권리금이 영업이익의 몇배를 형성하는지를 기준으로 하는 방식
        
        공제방식: 전체 영업이익 중에서 무형자산과 관계 없는 기여분을 공제하여 추출하는 방식이다. 이는 무형자산과 관계없는 항목들을 영업이익에서 분리하는 것이 어려운 단점이 있다.
        
        할인기간: 상가건물 입대차 보호법상 10년을 보장하고 있으나 개정전에는 5년을 보장한다.
        
        영업이익(현금흐름)산정: 소규모 상가에서는 영업이익을 기업형 상가에서는 현금흐름을 대상으로 환원 또는 할인한다. 이 경우 영업과 관련없는 매출액 배제해야하며 감가상각비와 자가인건비는 차감해야한다. 정상영업중인 경우에는 과거 3년간의 자료를 분석하는 것을 원칙으로 한다. 비정상영업인 경우에는 인근 동종 또는 유사업종 상가의 평균 영업이익 기준하며 다만 개별성을 반영한 조정된 영업이익을 산출한다.
        
        비교방식
        
        거래사례산정: 무형자산만의 거래사례 또는 권리금 일체 거래사례에서 유형재산을 차감한 가액을 사용한다.
        
        가치형성요인 비교
        -지역요인: 입지조건 영업조건 기타조건
        -개별요인: 입지조건 영업조건 시설조건 기타조건
        
        원가방식
        
        기지급한 권리금 수준 또는 그 이상을 고려한 감정평가
        원가방식 적용 방법
        -기지급한 권리금 중 유형재산에 해당하는 권리금을 차감한 후 적요한다.
        -시점수정:기존 권리금 지급시점과 기준시점 간 시간 경과에 따른 가격변화 보정
        -수정률: 시점수정이 권리금의 가격변화를 나타내는 것이 아니기 때문에 이를 보완하기 위해 수정률을 적용한다.
      - 일괄평가:권리금을 개별로 평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 않은 경우 유,무형재산을 일체로 평가하는 것으로 일괄평가할 수 있다. 이떄 수익환원법과 거래사례비교법을 적용한다. 일괄로 평가하는 것이기 때문에 무형자산의 귀속분을 추출할 필요가 없다.
      - 새로운 평가방법
        
        회귀분석법: 권리금을 종속변수로 하고 권리금에 영향을 미치는 변수를 독립변수로 한 다중회귀분석을 이용하여 권리금을 평가
        
        임대료승수법: 동일하거나 유사한 업종 상가의 임대료와 권리금 간 표준적인 승수에 평가대상 상가의 임대료를 곱하여 상가권리금을 평가하는 방법. 권리금이 임대료 대비 몇배인지는 나타내는 배수이다. 다만 개별적 수준 반영하기 어려움
    - - 공통