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실무 유형별, 도입기계, 오염 토지 - Coggle Diagram
실무 유형별
20조 의제부동산
자건선항효x
선박 20조 3항
Ⅰ. 평가개요
-선박에 대한 담보목적 감정평가
-선박 20조 3항: 선체, 기관, 의장별 각 원가법
-감가수정 정률법
-감가 기산일: 진수일, 없으면 건조일
-확인서류: 등기, 선박원부(등록), 선급증서(규모), 선박국적증서, 검사증명서, 보험증사, 운항확인서 (원검보의적등급)
-유의사항: 원가법은 실질적 가격과 과리있을 수 잇고 가격변동성 커서 거사비 검토 필요
-현장조사시: 관리상태 작동여부 물적사항 일치여부. 정상운항여부, 의장품 등 평가목록 확인
-신조단가 업데이트 잘안됨
신조단가x시점수정(해운경기 연동)Ⅱ.원가법
1.선체2.기관3.의장품
- 적산가액
본건 도입가격 검토x 환원율( 잔가율 비교 필요)
Ⅲ. 거래사례비교법
-
-
-
-
건물
직접법 검토시
: 토지관련 비용, 건물과 관련없는 비용인 개업준비금 운영자금(초기운전자금)
-
완전 소실된 건물: 종전 건축물관리대장, 평가전례, 사진 ,영상촬영자료 등이 확보된다면 평가 가능
Ⅰ. 평가개요
-건물에 대한 감정평가
-감칙15조 원가법 원칙 다른방식 합리성 검토 생략 (감칙12조)
-실무기준 의거 경제적 내용연수 기준, 물리적 세법상 내용연수 배제
-
유가증권 감칙 24조
비상장주식 24조 1항 2호
Ⅰ. 평가개요
-비상장주식에 대한 ~목적 감정평가
-총 ~주 중 ~주 평가(지분 %)
-감칙 24조 1항 2호 의거 평가함
-평가방법(순자산가치법): 해당 회사의 자산, 부채 항목을 기준시점 현재 가액으로 평가하여 수정재무상태표를 작성한후 자산총계에서 부채총계를 공제한 기업체의 자기자본가치를 발행주식수로 나누어 평가한다.
-기준시점:
-기준가치: 시장차기
-평가조건: 없음(현황평가)
-기준시점 현재 예금, 차입금 기준함Ⅱ. 자산 재평가
- 토지
2.영업권
평가대상 영업권이 되려면 초과수익력.계속성과 배타성과 이전가능성이 있어야 한다
Ⅲ. 수정재무상태표(단위:백만) 현시점 자산자본구조적용, 비영업 모두 포함
수정전 수정내역 수정후현금
외상매출채권+받을어음(순액) 1284 (-10). 1274
투자자산
유가증권
선급비용
부도어음
재고자산
토지
건물(순액)
기계
자산총계외상매입
퇴직금
차입금
미지급비용
부채총계Ⅳ. 주식가치
1)자기자본가치(=순자산가치)
: 자산총계 - 부채총계2)주식가치
: 순자산가치/발행주식수=＠주당가액x 지분 주식수
-
-
-
기업가치 24조 3항
기업가치= 영업관련 기업가치+ 비사업용 자산
Ⅰ.평가개요Ⅱ. 영업관련 기업가치(수익환원법)
- FCFF
1)영업이익
(1)1기 매출액
(2)매출원가율, 판관비율(3)영업이익2)+감가상각비-자본적지출3)순운전자본4)1기 세후 FCFF
1기 영업이익X(1-세율) +감상-자본적지출-순운전자본5)6기 세후 FCFF2.WACC
1)고속 성장기WACC
(1)자기자본비용*베타 구하는 방법
1.사례의 부채베타/(1+(1-세율%)x부채비율(D/E)= 사례 무부채베타
2.사례 무부채베타x(1+(1-세율%)x부채비율(D/E)= 본건 부채배타(2)타인자본비용(3)wacc2)안정 성장기WACC
(1)자기자본비용(2)타인자본비용(3)wacc3.영업관련 기업가치
1)고속성장기 기업가치2)안정성장기 기업가치3)영업관련 기업가치 소계Ⅲ.비사업용 자산Ⅳ.기업가치
-
2단계 성장
- 고속성장기(5년간,5%성장)
1) 1기FCFF
2) 고속WACC
- 안정성장기(영구, 3%성장)
1)6기 FCFF
(1)6기 영업이익
(1)6기 매출
1기 매출 x 1.05^4 x 1.03
(2)6기 매출원가, 판관비(3) 6기 영업이익(2)6기 감가상각비-자본적지출(3)6기 순운전자본(매출액 증감분)(4)6기 fcff2)안정 wacc3)안정 기업가치
무형자산 감칙23조
-
영업권 23조3항
Ⅰ. 평가개요
-영업권 감정평가
-감칙23조 3항 수익환원법 원칙함
-감칙12조에 의한 다른방식인 거래사례비굑법과 운가법은 유사포착사례 어려움과 투입비용은 매몰비 성격으로 시장가치 관련성 결어되어 배제
-영업권 의의(경유배다초경+이전성)
: 경영상의 유리한 관계 등, 배타적 영리시회 보유, 다른 기업에 비해 초과
-적정투하자본기준: 일시적 대출상환하고 다시 빌릴례정임.(다시 빌릴꺼라서 부채 감소 아니며 나의 영업권 가치가 늘어난거 아님)
-영자, 영부에 비영업 제외
-실제조사 사항: 이가능성 배타성, 유형자산 현황, 실제 영업상황Ⅱ. 영업관련 기업가치(FCFF/WACC)
- FCFF
1)세후영업이익
(1)매출
-영업관련성+이전가능성
-이전성 없는 대표자의 강연 제외
0기매출x 성장률
(2)매출원가율
일시적 매출원가 제외(3)판관비
대표자 급여 포함(4)영업이익2)+감가상각비-자본적지출3)순운전자본
0기매출x 성장률x 운전자본비율4) 1기 FCFF
: 영업이익x (1 - t%)+감사상각비-자본적지출 - 순운전자본
- WACC
1)자기자본비용
과거 20년간 400% 상승(초기지수의 500%)= (1+r)^20=5
2)타인자본비용3)WACC
Ke 자기자본/(자기자본+금융부채) + Kd금융부채/(자기자본+금융부채)
E/(E+D) + D/(E+D)
- 영업관련 기업가치
Ⅲ. 투하자본
- 영업자산- 영업부채
영업자산ㅇ: 소프트웨어 무형자산
영업자산x: 비영업 투자자산, 초과현금, 무형자산(개발비), 영업권, 평가 대상이 되는 영업권
2.자기자본 + 금융부채(자본조달방식)재무제표상 인수당시 영업권과 현시점 평가한 영업권을 비교 함
: 시장상황, 거시경제, 개별기업 상황 검토
wacc14%, 2%로 5년 성장 후 무성장
WACC=14%, 2% 5년 성장, 6기이후는 5기fcff 계속 지속(무성장)기업가치
- 5년동안 현금흐름 현가
1기FCFF x k 계수 (5년간 현가)
- 6기 이후 현금흐름 현가(영구 무성장)
[(1기FCFF x 1.02^4) / 0.14] x (1/1.14^5)
초과이익 환원방식
초과이익x pvaf
-초과이익: 현 영업이익(정상+초과) - 정상영업이익
정상영업이익: 투하자본(총자산 기준임, 지분가치 아님) x 정상영업이익률
지분가치하면 안되는 이유: 대출 많은 받은 기업은 정상영업이익이 작게 나옴
잔단점
수익추정의 한계 :예측가능 불가능 변동의 불확실성
자료의 한계: 회계자료의 신뢰성, 재무제표 신뢰성 , 다른 기재사항있을시 평가액 상이
회사의 특성: 유형자산 많은 회사인지, 뮤형저산 많은 회사인지
-
지식재산권
(특허권, 상표권)
Ⅰ. 평가개요
-특허권,상표권에 대한 목적 감정평가
-감칙23조 3항 의거 수익환원법 원칙
-거래사례비교법, 원가법에 의한 감칙12조 합리성 검토 생략
유사사례 없음, 특허권만의 거래가 없고 배공개 비교 가능성 어려윰
과거의 투하원가와 미래 편악의 현가가 관련이 없음Ⅱ. 기술기여도 방식
1.잔존연수
: 법적 ,경제적 내용연수 중 작은거
경과연수는 특허권 등록일로부터2.잔존연수 기간 영업관련 기업가치
기업가치는 잔존연수동안 현기!!!!!!!!!!!!
영업관련 기업가치임(비영업 가업가치는 초과이익력과 무관함)3.기술기여도=산업기술요소x 개별기술강도
1)산업기술요소= 최대무형자산가치비율%x기술자산비율%
2)개별기술별= (기술성평점+사업성평점)/100
- 지식재산권 가치
잔존가치 기업가치 x 기술기여도
Ⅲ. 세후로열티 방식
- 잔존연수
- 로열티율
- 세후 로열티 귀속 현금흐름
1) 1기 매출액
2)세후 로열티 귀속 현금흐름
1기 매출액 x 로열티율 x (1-세율%)
- WACC
:
- 상표권 평가액(5% 성장)
: 세후 로열티 귀속 현금흐름x k계수
동산
동산 담보
Ⅰ.평가개요
-동산에 대한 동산담보목적 감정평가
-동산채권담보범에 의거 평가
-기계기구: 설치비 제외
-재고자산: 일정기간 최저단가 x 일정기간 최저수량
Ⅱ.
Ⅲ. 동산담보 평가시 유의사항
-협약에 따른 평가여부
-동산담보법에 따른 명세서 작성
-공장저당 기계외 다른 기재방법에 유의
기계기구
도입기계
Ⅰ.평가개요-도입기계
-기계(도입기계) ~동산채권담보법에 의한 담보목적 감정평가
-감칙 21조 2항 의거 원가법원칙, 합리성 검토 생략
-효용가치없는 경우 해체처분가액
-재조달원가에 설치비, 부대비용, 시운전비 포함ㅇ, 부가가치세는 포함x
-담보평가시 수익적 지출, 설치비, 부가물비용, 운반비X, LC랑 창고보관료만 포함ㅇⅡ.원가법(씨보환, 씨환보환)
1.재조달원가(도입가격+부대비용)
1)도입가격
(1)미국기계
:CIF(신고) x 기계가격보정지수(신고) x 환율(기준,15일 평균, KRW/USD))(2)독일기계
: CIF(신고) x 환율(신고, 대미화환산율) x 기계가격보정지수(신고) x 환율(15일 평균 기준환율KRW/EUR)(3)일본기계
: CIF(신고) x 환율(신고, JPY/USD, 100/1137) x 기계가격보정지수(신고) x 환율(KRW/JPY, 956.95/100)2). 부대비용(관+농+개)
- 관세(현행)
:도입가격 x 8% x (1-0.4) 감면율
- 농어촌특별세(감면받은 관세의 20%)
: 도입가격 x 8% x 0.4 x 0.2
3.개설비, 설치비 등
-이동식 기계는 설치비x
-담보평가시: 운반비, 설치비, 부가물 비용, 수익적 지출 포함X, LC랑 창고 보관료만 포함ㅇ
-운임,보험료는 이미 cif에 포함되잇음
- 부대비용 한번에
도입가격 x [ 8%x(1-0.4) + 8%x0.4x0.2+ 그 외]
3) 기계가액
정률법
신고일 기준 감가Ⅳ.
-
동산 21조 1항
Ⅰ. 평가개요
-비철, 불용품에 대한 감정평가
-감칙 21조 1항 거사비원칙이며 효용가치 없는 경우 해체처분가액
-불용품처분가액= 최종납품단가- 필요제경비
Ⅱ거래사례비교법
1.＠최종납품단가
2.＠소요경비
3.감정가
: ＠최종납품단가-＠소요경비
기계기구 21조 2항
Ⅰ.평가개요-국산기계
-국산기계 감정평가
-감칙12조 2항 의거 원가법 원칙. 합리성 검토생략
-실무기준 의거 정률법원칙(경제적 내용연수 기준함. 세법상 물리적 기준x)
-효용가치없는 경우 해제처분가액
-재조달원가에 설치비, 부대비용, 시운전비 포함ㅇ, 부가가치세는 포함xⅡ. 원가법
1.재조달원가
1) 직접법
: (구매계약서 또는 세금계산서)x 시점수정(구입일~기준시)
시점슈정은 생산자물가지수 또는 기계기구보정지수 사용
실제지급한 구매계약서 계금계산서 기준함
주문기계인 경우 사례 구하기 어려워 거사비 생략2)간접법3)결정
:직접법 결정함.
본건 매입비는 과거자료, 생상자물가지수는 기계 개별성 반영미흡하여 시점수정하여도 합리성 결여2.기계가액(정률법)
감가수정: 제작일~감가상각시작
예외: 매입일 또는 신고일로부터 감가상각 Ⅲ. 중고품 도입
- N=15년, 5년사용된 중고 도입+내가 3년쓴 경우
1)재조달원가가 신품 x 0.1^(8/15)
2)재조달운가 중고 x 0.1^ (3/10)
Ⅳ. 유의사항
- 기계기구 일반적 유의사항(물소정관성공)
-물적 동일성 (제시된 서류와 현황 일치 여부 확인)
-소유권 기타 권리 여부(리스기계인지, 별도 권리 유무 있는지)
-정상가동여부, 이동가능성 고려
-관리상태 등에 따라 내용연수 적정성, 관찰감가 고려가능성
-기계기구 성능 및 가격에 영향을 줄 수 있는 스팩 이외의 가치형성요인 확인
소유권 확인서 및 세금계산서 등 공적인 자료에 의해야함
- 동산 담보법에 따른 담보목적이 유의사항
-금융기관 협약사항 의한 평가 가능 여부(협의 필요)
-동산 감정서 양식 의함
-제작사, 모델명, 식별번호(시리얼 번호 )확인
-환가성 있는 범용기계인지 여부 확인
-공장저당 기계와 다른 작성 방법에 유의
구분지상권
지하
Ⅰ.평가개요
- 지하 시설물 신규설치 구분지상권
-도시철도법에 의함. 토지보상법 칙31조 준용
-산식: 나지x 입이저
Ⅱ.나지상정 토지가액(해당토지 이용 기준ㅇ, 주변이 대지라도 본건이 전이라면 전 선택)
1.공시지가기준법2.거래사례비교법3.토지잔여법Ⅲ.입체이용저해율(주변 표준적 이용으로 결정)
- 저해층수
: 최유효이용층수- 건축가능층수
*최유효이용층수 주어진거 기준하며 없으면 용적률
*저해층수는 최유효이용층수와 현재 건축물층수 차이 아님
- 건물등이용저해율
- 지하이용저해율
1) 토피: 지표면~지하시설물까지 깊이(보호층 포함), 평균토피
2) 한계심도
-고층(16층이상): 40m
-중층(11~15): 35m
-저층(4~10): 30m
-주택지(3층 이하): 30m
-농지,임지: 20m
*본건이 “전”이라도 주변이 주택지대몀 주택지 선택3) 심도별 지하이용저해율
: 토피x한계심도
4) 지하이용저해율
:지하이용률(B)x 심도별 지하이용저해율(P)4.그 밖 이용저해율
지상구조물: 상-상 비교
지하구조물: 하-하 비교5.입체이용저해율 결정
: (건물등 + 지하)x노후율(경과/내용) + 그 밖Ⅳ.구분지상권 가액 결정
: ＠나지상정토지가 x 입이저= ＠ 구분지상권 토지가
(x설정면적= 총액)
Ⅰ. 평가개요
-기설정된 선하지 토지 감정평가
-토지보상법 칙29조 준용: 소유권외 권리있는 토지
-산식: ＠권리 없는 상태 토지-권리가액(칙28조)Ⅱ.권리 없는 상태 토지가
1.공시지가기준법2.거래사례비교법3.토지잔여법4.개발법Ⅲ. 권리가액(칙28조)
1.지료차이
:귀속임대료x pvaf
장점: 이론적 부합
단점: 일시급으로 지급하기 때문에 귀속소득을 구할 수 없음
- 본건계약기준(현행): 시점수정x
장점: 직관적
단점: 시간 경과시 왜곡
- 설정사례기준
＠(사례가격/사례설정면적)x사x시x지x개 =＠본건 단가x본건 설정면적
장점: 시장성 있음 객관적
단점: 사례가 없고 있어도 비교 쉽지않음
- 신규설정기준(현 시점 토지가x입이저)
1) 현 시점 토지가
2)입체이용저해율
3)구분지상권 가액
나지토지가x 입이저
장점: 입체적이용 반영함. 현실화된 토지가치를 반영
단점: 토지가치의 변동분을 구분지상권 가액의 변동분으로 가정하는 문제점이 있음
구분지상권(지상)
송전선로
Ⅰ.평가개요
-송전선로 신규설치 구분지상권 평가
-전기사업법에 의함. 토지보상법 칙31조 준용
-산식: 나지상정토지x(입이저+추가보정률)Ⅱ. 나지상정 토지가Ⅲ.감가율
- 입체이용저해율
- 추가보정률
1)송전선로 요인
2)개별요인: 영구사용 아닌 경우는 -5%
3)그 밖요인
Ⅳ. 구분지상권 가액
Ⅰ.평가개요
-송전선로 신규설치 구분지상권 평가
-송전선로 주변법에 의함. 토지보상법 칙31조 준용
-산식: 나지상정토지가x감가율(송개그)Ⅱ. 구분지상권가액
- 나지상정토지가
- 감가율
1)송전선로
2)개별
3) 그 밖
4) 감가율
3.구분지상권 가액Ⅲ. 주택매수
- 처리방침
-송전설비주변법 제5조 3항 의거 표준지공시지가기준, 보상법 준용
- 토지매수
1) 적용공시지가
2) 표준지선정
: 원칙: 승인, 지정 또는 인허가 중 최초 승인 등이 있은 날 전의 표준지
승인등 전에 주택가격 변동시: 해당 사업공고 전 시점 표준지 선정함
3.주택매수
소음 등 가치하락 25조
오염토지
Ⅰ. 평가개요
-소음등 가치하락 소송목적 감정평가
-감칙25조 의거 평가
-소음등이 발생하기 전 대상물건 가액 및 원상회복 등 고려
-직간접적 피해 및 스티그마 포함
-일시적인 하락, 정신적인 피해 등 주관적 가치 하락 제외
-산식:
발생전 대상물건 가치 - 발생후 대상물건 가치
오염전 가치 - 오염 후 가치= 복구비용+스티그마
-스티그마 의의: 무형의 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식, 할인율 변화오염전 토지오염 후 토지
- 거래사례비교법
사시지개=@ (x전체 토지면적=. )
- 원가법(오염 전- 정화비용-스티그마)
1)오염 전 토지가치
2)정화비용
오염조사비+ 정화비용 3년간+ 정화기간 중 임대료 손실 3)스티그마
오졈 전 토지x오염된 상태 가치감소분 비율(오염 전 토지에 ~%)
스티그마만 평가하는 경우
1, 비준방식
: 오염 전- 오염 후- 직접정화비용
- 수익방식
1) 오염 전noi/ 오염전 R = 오염 전 수익가치
2)오엄 후 NOI/ 오염후 귀속 R = 오염 후 수익가치3)해석
오염전 NOI- 오염 후 NOI의 차이는= 정화비용으로 발생(NOI는 줄어들겟지)
오염 전 R과 오염 후 R 차이는 스티그마(불확실성)으로 인한 차이( R은 상승하겠지)
Ⅰ. 평가개요
-일조권 침해 손해배상 감정평가
-감칙 25조
-일조 경제적 가치하락액: 침해전 부동산 가치 x 8%(일조권이 차지하는 비율) x 일조침해율(360분 중 120분 침해)
조만권 경제적 가치하락액: 침해전 부동산 가치 x 2 % x 천공율증감율
공장재단
공장재단 감칙19조 1항
Ⅰ. 평가개요
-공장재단 감정평가
-감칙 19조 1항의거 물건 개별마다 평가 원칙
Ⅱ.개별평가
1.토지
2.건물
크레인 건물과 불가분 관계 포함평가
3.기계기구
1)처리방침
실무기준의거 정률법 원칙
사업체평가로 설치비 포함(기계만 평가시에는 설치비포함x)
1)원칙: 원가법
견적금액은 확정 되기 전 금액
세금계산서 실제 거래금액으로 결정
2)과잉유효시설인 경우
-전용가능: 전용가-해체비-운반지
-전용불가능: 해체처분가액-해체비-운반비
4.구축물
: 만약 주된 물건에 부속물로 이용중인 경우 주된 물건에 포함평가
배수로,옹벽은 토지가치에 포함평가
바닥포장은 평가대상 아님
5.무형자산(영업권, 지식재산권)
초과수익 없는 경우 영업권 없음
Ⅱ일괄 수익환원법 가능
Ⅲ개별평가액vs 수익확원법 중 하나 결정
Ⅳ과잉유휴토지 따로 평가
-
권리금
Ⅰ.평가개요
-권리금에 대한 감정평가
-유무형 자산마다 개별평가
-기준시점: 임대차기간 종료일
-현황 명도되어 없으나 객관적 자료에 의해 평가가능
-의의(상가임대차보호법 제10조의 3) 영비거신노장 유재양이 보차외금
: 상가건물 영업시 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 노하우, 장소적 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전등의 대가
임목상영 영자 영비거신노장Ⅱ. 개별평가
- 유형자산(원가법)
1)처리방침
: 평가대상 의뢰인 제시목록 기준, 임차인 설치분, 유효시설 제외
2)원가법3)임차인 투하시공비x물가상승률4)유사시서 설치사례
:규모의 경제로 면적 증가할수록 단가가 감소하여 차이발생5)결정
- 무형자산(수익환원법)이전되지 않는 무형재산은 평가대상x
1) 세후 수정후 영엽이익(상각후 개념으로 자가노력비, 감상 포함ㅇ)
: 소득(실제 매출) - 경비(자가노력비,감가상각비도 공제)
2) 권리금 귀속비율 3) 권리금 귀속 영엽이익을 할인
:수정후 세 영업이익x귀속비율 할인4) 멘트
:추정기간이 법정기간 이내임5)거래관행과 검토 및 결정
:무형재산평가액 vs 종전 권리금 계약체결액 적정성 인정
무형재산평가액 vs 인근시장 영업권리금 적정성 인정3.권리금 평가액
: 유형+무형Ⅲ. 거래사례비교법Ⅳ. 원가법
:평가대상 상가의 기지급 무형재산 권리금 x 시점수정 x 수정률
개발부담금
- 평가개요
-개발이익환수에 관한 법률 5조
-기부체납 있는 경우 기부체납 제외한 면적 기준함
-개발부담금: 종료시점지가-(개시시점지가+정상지가상승분+개발비용)x 0.20(0.25)
- 평가
1)원칙
개시시점: 개공x정상지가변동률(시군구 전체 평균지변률)
종료시점: 표준지x 토지가격비준표x 정상지변률
2)예외1
개시시점: 취득가, 매입가,경매가x 정상지변률(평균)
종료시점: 처분가x정상지변률(평균)3)예외2
개시시점: 감정가x 용도지역별 시점수정
종료시점: 감정가x 용도지역별 시점수정
도입기계
lc개설비, 하역료, 통관비, 창고료, 육상운반비 등은 수입가격의 3%이내에서 적정 수준고려 적용
-설치비는 일반적으로 수입가격의 1.5% 이내 적용 이동성 기기는 포함x
-소요자금이자 및 감독비등은 상당 건설기간이 소요된 사업체 설비에 한하여 가산하다 소요자굼 중 내자는 실제 발생한 이자율 적용 원칙. 기준시점에서 동종 이자율과 현저한 차이가 있는 경우 동종이자율 참작하여 조정할수 있으며, 내자는 현행 이자율 적용
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