Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

감칙 토지 - Coggle Diagram

- - - - 평가방법: 공법상 제한 받는대로
        
        건축물 있는 토지:건축 등이 가능한 나지상태 상정
        -개제 지정당시부터 지목이 대인 건축물이 없는 토지: 건축이 가능한 상태 기준
        -건축물이 없는 대지:건축물 없는 대지 기준. 만약 그런 표준지 없는 경우 건축물 있는 표준지에 격차율 반영
        -GB안에서 표준지 선정 순위: 1순위 이용상황 같은거, 2순위 지단취락지구 여부
      - 개발제한구역의 매수청구토지
        
        매수 판정기준:
        -토지 사용수익이 사실상 불가능 되기 전 토지를 취득하여 계쏙 소유한자
        -개제 지정 당시 계속 토지 소유한자
        -위의 토지를 상속받아 계속 소유한자
        
        매수가격: 개발제한구역 특별조치법 시행령 30조 표준지공시지가기준
      - 개제안 환경보전가치 2등급,3등급은 보전등급이 높은 것으로 해제에 따른 고려필요x =순수 개제로 봄
    - - 노선변의 상업지역
      - 주된 용도지역으로 평가하는 경우: 미미
      - 각 용도지역별 구분평가 원칙
      - 건폐율용적률: 작은 부분이 330m2 이하인 경우 대지면적 가중평균
    - - 접도구역은 도시걔획시설 저촉보다 제한정도가 약함
      - 순수 농경지에 접도구역 저촉은 인근 정상적 농경지와 차이 없음
      - 국공유재산 처분시 권한 가진 행정청이 그 지정취소를 조건으로 평가 요청한 경우 접도구역 해제된 상태로 조건부평가 가능
      - 접도구역 매수청구
        
        매수청구시 도로법 42조 공시지가기준평가
        
        협의 매수시 도로법 44조 토지보상법 준용
      - 국가 등이 매수목적 의뢰: 제한된 상태대로 평가
    - - 전제 저촉시
        
        제한없는 표준지 기준하여 공법상 제한정도 고려
        
        비슷한 제한상태 받는 표준지 기준평가
      - 일부저축시: 구분평가
      - 도시계획시설 매수청구평가: 국계법 47조 4항 토지보상법 준용
      - 공법상 제한이 개별적 제한이면 보상준용하고 공법상 제한 반영X, 일반적 제한이면 시가평가하고 공법상 제한 반영ㅇ
        이용상황판단: 현저하게 불리해지기 전 기준
        만약 너 때문에 대지 사용 못하게 되면 대지를 기준으로 평가
        원래 대지인데 지금 임야인거 일시적 이용임 시행령 38조 일지거 이용 개념 -> 보상평가시 70조 2항의거 현황평가하여 일시적 이요 ㅇ배제
  - - - 유의사항
      - 평가방법
        
        거래사례비교법
        
        원가법
        
        공시지가기준법
        
        혼합법
        
        표준광천지의 기준 개발비
        
        표준광천지 추정 수익가액
        
        일반
        
        용출량 지수
    - - Ⅰ. 평가개요
        공프장에 대한 목적 감정평가이다.
        -평지형 or 산악형 인지
        -등록면적(국공유지 제외), 일단지기준
        -평가는 국공유지 포함한 편입면적 기준한 일단지평가(감칙 7조2항)하며 적용 면적은 사정면적 기준하여 국공유지 제외한 면적기준
        -제외지는 따로 평가후 더해줌
        -감칙7조 개별평가 원칙하며 다른 방식 합리성 검토
        -골프장가치(원비수) + 제외지 가격
        Ⅱ. 개별평가
        
        토지
        1)공시지가기준법(감칙14조)
        (1)표준지선정
        
        (2)시점수정
        감칙 14조 2항 사레 속한 신군수 용도지역별 지변률
        (3)지역, 개별요인: 본건이 표준지이므로 대등
        (4)그 밖의 요인
        골프장 특성상 해당 수준의 거리 격차는 큰 영향이 없음
        
        2)조성원가법
        -토지매입비 및 토지가치에화체되지 않는 골프장 내 관리시설의 설치소요 비용은 제외
        (1)소지 매입지
        전,답,임야 각각 구함
        (2)조성공사비
        본건 내역 기준: 토지화체되는 비용만
        표준적 기준
        결정: 사업자 제시 내역 기준함. 그 이유는 골프장마다 조성시 개별적인 특성이 매우 다양하게 나타다고 고급화 전략을 취하는바 사업자 제시 내역 기준함
        /토지 등록면적=＠
        3)토지가액 결정
        2.건물(감칙15조 원가법)
        신축단가표 기준하여 평가함
        본건 기준하는 경우는 특수한 자재 및 건축기법이 적용된 경우 직접볍 결정
        Ⅲ. 일괄 거래사례비교법(홀당 단가)
        
        사례선정
        -규모, 형태 검토
        -골프장 특성상 사례가 적어 해당 시점 격차는 용인 가능한 수준임
        -용도지역이 다르나 골프장 특성상 무관
        
        시점수정(지변률)
        
        지역요인
        모두 기준시점 비교, 지역의 표준적인 획지의 최유효이용 끼리 비교
        표준지 가격x 기준시점까지 시점수정
        표준지 가격x 기준시점까지 시점수정
        
        개별요인 비교
        코스개발 특성
        : 홀수, 등록면적, 개발지와 원형보전지의 비율, 코스 설계의 우수성, 코스전장, 코스의 관리상태, 관개, 배수의 양부
        
        시설개발 특성
        :조경의 상태, 숙박시설, 부대시설, 조명시설 유무, 대중골프장 병설여부
        경영특성
        :내장객 수, 골프장 이용요금, 연간 매출액, 영업이익률, 분쟁여부, 종업원의 태도, 캐디의 칠전도
        기타특성
        :지명도(명성), 개장일자, 회원제인지 대중제인지, 회원수, 골프회원권 가격
        Ⅳ.수힉환원법
        -객관적인 수익 자료가 있다면 수익환원법도적용 가능할 것으로 보임
        영업이익+환원율
        영입이익 홀당!!!홀당!! 홀당!!
        
        운영기간 중 영입이익 현가(매년 1%증가, 할인율7%, 10년보유)
        2,000,000,000x3(27홀기준)x1.07xk계수
        
        기말복궈가치 현가
        2,200,000,000x3 나누기 0.08 x(1/1.07^10)
      - 골프장 용지 내 국공유지 처분 목적 감정평가
        
        국유재산법 44조 시가평가원칙
        -민간업자가 개설한 골프장은 영리목적의 체육시설이며 토지보상법 평가 x
        -골프장 내 국공유지는 공부상 지목여하에 불구하고 용도폐지 전에 기준 기실현된 개발이익 반영, 일단의 기여도 등 반영한 가격(수의계약임)
        -
    - - 도시개발사업지구내 환지지역 내 토지
        =농업생산기반정비사업시행지구 안토지
        
        Ⅰ.평가개요
        -도시개발사업지구 내 담보/소송 평가(시가평가임)
        -기준시점: 감칙9조2항
        -기준가치: 시장가치
        -평가조건: 없음
        -담보평가시 등기부 기준
        -도시계획시설이 정비구역or도시개발사업or택지개발사업으로 지정된겨면 감가 없이 나감( 표준지도 마찬가지임)
        Ⅱ. 환지예정지 지정 전인지, 후인지
        1) 환지예정지 지정전
        -기준시점 현황대로 평가
        -종전 상태, 종전 면적 기준,종전 공부서류기준
        -도시개발지구 지정으로 인한 도로, 완충녹지 저촉 감가 없음
        
        2)환지예정지 지정 후
        (1)평가기준
        -종후상태
        -환지예정지현황 기준
        -환지예정지 지정 증명원 기준, 종후 용도지역기준, 종전 공부사류기준
        -환지처분 시 건축 물 철거예정으로 평가 외 건물평가x
        (2)면적
        환지처분 전 예정지 지정된 경우
        -원칙: 권리면적이나
        -담보평가시: 권리면적>환지면적 인 경우 환지면적(교부받게되는 경우가 됨)
        3)환지처분 이후: 환지면적
        -환지처분 이후
        -확정지번의 공부사항 기준(토지대장기준(환지예정지 지정 증명원 기준x)
        -청산금 납부 여부 무관 공부상 기준(해당 부동산의 시장가치 평가하는 것이라서)
        *도시개발사업지구 내 소송평가: 권리면적, 평가명령서상 의뢰목록기준
      - 택지개발사업시행지구 안 토지
        
        택지로서 확정예정지번 부여x: 종전 이용상황기준으로 시행정도 고려하고 변경전 용도지역 기준
        택지개발사업실시계획 승인고시일 이후 택지로서 확정예정지번 부여된 경우ㅇ: 택지예정지 기준으로 감정평가
      - 이행지
        
        착공 후 토목공사중인 토지(허가지는 전답수준임)
        전답보다는 증가보정, 공장보다는 감가보정
        조성과정에 있는 토지:
        공부상 지목 불문 지목에 구애받지 않고 실제 이용상황인 이행과정 상황기준하여 평가함
        표준지 선정
        : 토지의 조성작업 중으로 실제이용상황기준(대지로 변경과정중)
        지상 농작물 입목 평가외
        공유지분인 도로를 의뢰목록에는 없었으나 금융기관 담장자와 협의하여 평가대상에 포함하기로 하였다: 허가지면적 950m만 면적곱함
        
        개발행위허가
        형질변경
        건축허가
        
        착공신고
        이행지
        
        전답보다는 높게, 공장보다는 낮게
        착공이후는 확정 일단지임
        
        공사완료
        
        공장+기계
        
        장으로 평가
        미성숙도 보정
        
        전답수준
        건축허가 이후 착공전 이지만 일단지로 볼 여지도 있따.
        
        7-1번지 4989
        13번지 12442
        28-1번지 141
        17000면적 일단지이며 572m는 도로로 평가 외
    - - 증가요인(예외): 복합개발가능, 도심지에 위치하여 희소성있는 경우
        감가요인: 환가성부족, 감보면적 발생
        분할산정방식에 의한 감가율 산정방법
        1)감가율산정 산식: 도로개설로 인한 감가율+설계,허가,도로개설 등에 따른 비율-도로개설로 인한 유효택지의 가치증가분
        2) 감가율 산정
        (1)도로개설로 인한 감가율: 도로수로는 현재 토지가치대비 1/3정도 수준으로 감가될 것(=2/3 감가된다는 뜻)
        50,000(도로개설)/500,000(전체면적)x2/3= 6.7%
        전체토지의10%는 2/3감가
        (2)설계,허가등에 따른 비율(비용): 4.5%
        (3)도로개설로 인한 유효택지의 가치증가분: 분할된 획지의 가격은 3%상승함(=전체면적의 90% 로는 3%가치증가)
        (450,000/500,000)x0.03=2.7%
        (4소계: 6.7+4.5-2.7 =8.5%
        
        유의사항
        미세한 단가차이에도 면적이 크다보니 총액에서 차이가 많이 나기 때문에 단가 산출에 유의
        개별요인수치에 객관화: 열세한 경우에도 얼마나 열세한지 정확한 감가요인치를 산정해야함에 유의
        0.99 할지 0.98 할지 총액의 차이가 크게발생함