Ⅰ.서
부동산 가치발생요인에 의해 발생한 가격은 가치형성요인의 영향을 받아 부단히 변동하여 이러한 과정에서 부동산의 특성 중 고정성과 지역성으로 인해 지역적 차원의 가격수준이 형성되며 이의 제약하게 개별부동산마다 개별, 구체적 가격이 형성된다.
대상부동산이 속한 지역의 가치형성요인을 판단하여 지역의 가격수준 및 표준적 사용을 판정하고 이에 개별분석을 통해 대상부동산의 최유효이영여부를 판단하여 개별,구체적 가격을 판정하게 되는바 지역 및 개별분석은 대상의 가격판정에 있어 매우 중요한 작업이다.
가치형성과정이란
표준적이용, 가격수준-> 지역분석
최 판정, 가격의 개별화 구체화-> 개별분석
Ⅱ.의의(대부속지범확 지분 전표가): 대상부동산이 속하는 지역의 범위를 확정하고 그 지역내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 지역내 전반적 위치와 표준적 사용, 가격수준 가늠하는 작업
Ⅲ.필요성(지특 변 표가 최)
1.지역성 및 지역특성
부동산은 고정성으로 인해 다른 부동산과 지역을 형성하고 지역내 다른 부동산과 상호관계를 유지하여 상대적 위치가 정해진다. 이런 관계속에서 지역적 특성을 갖게되고 이 지역적 특성은 대상부동산의 가격수준에 영향을 미치는바 지역분석이 필요하다.
2.지역의 변화
지역은 고정되는 것이 아니며 항상 변화하고 있어 대상부동산의 가격수준에 영향을 주는 변화된 지역의 분석이 필요하다.
3.표준적 사용 및 가격수준 파악
지역의 특성은 그 지역의 일반적, 표준적 사용으로 나타나고 부동산의 가격은 독자적 형성이 아닌 지역내 다른 부동산과의 경쟁대체관계속에서 형성되기때문에 지역분석이 필요하다.
4.최유효이용의 판정 방향 제시
지역적 특성이 반영된 표준적 사용과 가격수준을 파악하고 최유효이용은 지역의 표준적 하에 있는바 나아가 최유효이용을 판정 방향을 제시하기 위해 지역분석이 필요하다.
Ⅳ.목적(수사최상)
1.가격수준 파악
부동산의 가격은 독자적 형성이 아닌 지역내 다른 부동산과의 경쟁대체관계속에서 형성되기때문에 지역분석이 필요하다.
2.사례수집범위
대상부동산이 속한 지역 내에서 사례자료를 수집해야 감정평가의 객관성을 높일 수 있다.
3.최유효이용 판정방향 파악
4.상대적 위치 파악
지역분석은 대상부동산이 속해 있는 인근지역뿐만 아니라 대체,경쟁관계 있는 동일수급권 내 유사지역까기 준석하여 대상지역의 상대벅 위치 파악 위해 필요하다.
Ⅴ.방법(획지표가)
1.지역의 획정
-인근지역을 먼저 획정한다. 상대적 위치 파악 위해 유사지역과 동일수급권도 획정한다.
-같은 용도지역이라도 규모에 따라 가격형성이 다르다. 따라서 인근지역의 범위는 자료의 수집정리와 현장답사를 통해 명확히 해야한다.
-지역의 범위가 좁으면 사례수집이 어렵고 너무 넓으면 가격수준의 파악이 어렵다.
2.지역요인의 분석
-지역요인은 (주상공)용도지역별로 (상향요인인지 하향요인인지) 그 의미가 다르므로 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 정확한 용도지역 판단과 그에 따른 요인 파악이 필요하다.(주거지역에서 항구가까운건 별로, 공업지역에서 항구 가까운건 좋음)
-시장상황, 시장참여자의 거래관행을 분석하여 거래상황을 정확히 파악한 후 투기적인 요소 유무를 정확히 파악해야한다.(최종적인 시장가치를 파악하는 것이고 시장가치는 시장의 존재, 교환가치이기 때문에 시장상황, 시장창며자 거래관행 파악하는 것)
3.표준적 사용파악 및 가격수준의 판정
-표준적사용이란 그 지역 내 부동산의 일반적, 표준적 사용을 말한다. 표준적 사용은 이후의 최유효이용 판정 유력한 기준이 되므로 정확한 분석을 해야한다.
-가격수준이란 지역내 부동산의 평균가격을 의미한다. 지역간의 격차를 나타내준다. 가격수준은 이후의 구체적 ,개별적 가격의 기준이 되므로 정확한 분석을 해야한다.
Ⅵ.지역분석의 대상지역
1.인근지역
2.유사지역
3.동일수급권
Ⅶ.용도지역별 지역요인
주거지역: 쾌적성
상업지역: 수익성
공업지역: 생산성
농업,임업지역
Ⅷ. 관련 가격제원칙
1.대체의 원칙(외부)
대상부동산의 속한 지역과 대체,경쟁관계에 있는 유사지역, 동일수급권이 가격형성에 있어서 서로 여향을 주고받기 때문에 대체의 원칙에 의거하여 대체경쟁관계에 있는 지역도 파악해야한다.
2.변동의 원칙
지역요인, 지역특성은 계속 변화하기 때문에 이는 표준적 사용과 가격수즌을 변동시키므로 변동의 원칙에 의거하여 동태적으로 파악해야한다.
3.예측의 원칙
부동산은 영속성으로 장기간 사용되기 때문에 앞으로 어떻게 이용될것인지 예측의 원칙에 의거하여 지역을 파악해야한다.
4.적합의 원칙(외부)
대상부동산의 사용이 주변의 표준저 사용에 적합한지 파악하기 위해 적합의 원칙에 의거하여 지역을 파악해야한다.
Ⅸ.감정평가 3방식과의 관계
1.원가방식
-재조달원가는 최유효이용을 전제로 파악되고 최유효이용은 표준적사용하에 결정된다.
-감가수정시 지역적인 특성이나 주변환경과 부합하지 않아서 감가하는 경제적 감가와 관련이 있다.
2.비교방식
-사례자료는 대체성 있는 인근지역에서 먼저 수집한다. 사례 선택시 위치의 유사성, 지역분석의 결과를 활용하여 선정한다.
-시점수정은 지역의 변화과정을 나타낼 수있는 동태적으로 분석한다.
-지역요인 비교과정에서 지역분석의 결과를 활용한다.
3.수익방식
-순수익은 최유효이용하에 파악 되므로 지역분석을 통해 표준적이용을 파악한 후 개별분석 통해 산정된다.
-환원율은 지역분석하에 최유효이용을 통해 판단된다.
Ⅹ.유의사항(일인동유시)
1.일반적 요인의 지역지향성
일반적 요인은 부동산의 지역특성으로 인해 자연적 조건과 결합하는 지역지향성을 갖는다. 따라서 지역범위로 축소된 일반적 요인이 지역분석의 대상이 된다.
2.명확한 인근지역의 경계설정
대상부동산이 영향을 받는 지역의 범위를 명확하게 설정하여 감정평가의 객관성을 높여야 한다. 지역범위가 너무 좁으면 사례선정이 어렵고, 너무 넓으면 가격의 객관성이 낮아짐에 유의해야한다.
3.동태적 분석의 필요성
지역요인은 부단히 변화하고 있고 그에 따라 부동산 가격이 항상 변화하므로 장기적 배려하에 예측 변동 원칙에 의거하여 동태적으로 파악해야한다.
4.유사지역 동일수급권 분석의 동행
인근지역에서 자료가 풍부하다 할지라도 분석범위를 넓혀 인근지역의 상대적 위치 및 동향을 명백히 파악하여 객관적인 가격을 구해야함에 유의한다.
5.부동산시장에 기반한 자료의 수집과 분석
자료의 수집과 분석은 부동산시장의 현황과 시장참가자들의 행동, 거래상황 등을 기준으로 한 실증적인 것이어야 의미가 있음에 유의해야한다.