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가격론 - Coggle Diagram

- - - - 평가의뢰자의 목적에 부응하여 유용한 정보를 제공하게 됨으로써 의뢰자의 요구 충족 및 감정평가의 객관성을 높일 수 있다.
    - - 부동산가치를 일원화하면 감정평가활동이 경직되고 단순해질 수 있는데 다양한 가치개념을 도입하여 업무영역 확대 및 감정평가 활동의 유연화하고 감정평가 기능 확대를 기할 수 있다.
    - - 부동산 가치에 대한 다원적 개념을 이해함으로서 평가의 정확성을 기할 수 있고 가치를 평가 목적에 따라 유형화함으로써 평가의 안전성을 제고시킬 수 있다. 감정평가의 타당성이 높아진다.
    - - 부동산은 그 가치형성요인이 복잡, 다양하여 한가지 가격만 형성되는 것이 아니고 여러 특징이 담긴 가치가 형상된다.담보가치, 보상가치, 투자가치 등 다양한 가치형성요인을 반영한 가치이다.
  - - - 존재가치란: 현실의 시장상황을 반영하는 가치로서 객관적으로 확인이 가능한 있는 그대로의 가치이다.
        당위가치란 당위성을 내포한 이상적, 규범적 가치기준으로서 시장균형이 성립될떄의 나타다는 있어야할 상태의 가치이다.
    - - 교환가치란: 시장에서 매매를 전제로 일반적인 이용방법을 기준으로한 가치로 객관적인 가치이다.사용가치란: 대상부동산이 특정한 용도로 사용될 때에 나타나는 가치이다. 부동산의 사용자나 소유자에 기여하는 가치로 주관적 가치이다.
    - - 개인의 주관적 판단에 따라 평가되는 가치를 말한다.
        객관적 가치란: 사람의 주관적 의사와는 관계없이 결정되는 가치를 말한다.
  - - - 존재가치의 성격
      - 가치의 3면성 반영
      - 시장증거에 근거한 가치
      - 가치의 기능
    - - 시장의 전제 여부
      - 적용분야
      - 시장가치와 시장가치 외 가치 여부
  - - - 금융조건과 세금조건: 표준적인 저당조건과 세율반영, 특정 투자자의 저당조건,세금조건 반영
      - 추계방법:감정평가3방식, 수익환원법
      - 가치의 전제:최유효이용전제, 특정 투자자의요구수익률 만족 전제
      - 활용: 일반거래활동에 활용 ,투자안의 경제성 분석에 활용
      - 가치의 성격:객관가치 주관가치
- - - - 수익배분의 원칙: 부동산의 수익은 자본, 노동, 경영에 배분되고 남은 잔여수익이 토지가치에 영향미친다는 원칙
      - 균형의 원칙: 구성요소 결합이 균형을 이뤄야 한다는 원칙
      - 기여의 원칙: 가격은 부동산 각 구성요소가 기여하는 공헌도에 영향을 받아 결정된다는 원칙
      - 수익체증,체감의 원칙: 수익은 체증하다가 일정 수준 넘어서면 체감한다는 원칙
    - - 외부성의 원칙: 가치는 외부적인 요인에 의해 영향을 받는다는 원칙
      - 대체의 원칙: 가격은 대체,경쟁관계에 잇는 유사 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 원칙
      - 경쟁의 원칙: 초과이윤 얻기 위해 시장참가자들이 경쟁하며 경쟁을 통해 가격이 형성된다는 원칙
      - 기회비용의 원칙:기회비용이 요구수익률 등에 영향을 미쳐 부동산 가격을 형성한다는 원칙
      - 적합의 원칙: 이용방법이 주위환견에 적합해야한다는 원칙
      - 수요공급의 원칙: 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정되고 가격은 다시 수요와 공급이 영향을 미친다는 원칙
    - - 예측: 부동산 가격은 항상 변화하므로 과거 현재 미래의 장기적 예측에 의해 가격이 결정된다는 원칙
      - 변동: 가치형성요인은 복잡하여 항상 변동한다는 원칙
- - - - 한계효용가치설
      - 가치발생요인: 효용, 희소성, 유효수요에 의해 발생 가치란 수요에 바탕을 둔 효용에 의해 좌우되며 수요, 시장가격 측면을 중시
      - 기여된 효용: 추가적 한계효용이 대상부동산의 가치에 어느 정도 기여하는 가게 따라 가격이 결정된다고 하였다. 효용은 시장 수요자들의 반응에 의해 측정된다고 하였따.
    - - 마샬의 조정: 수요 공급 모두 가치결정에 중요하며 단기와 장기라는 시간 개념 도입하여 양 학파 견해 조정함
      - 단기란 생산시설 확장되지 않을 정도로 짧은 시간이며 장기란 새로운 시설과 공급자에 시장에 진입할 정도의 긴 시간. 마샬은 단기에서는 수요의 힘이 재화에 가치에 영향을 미치고 장기에서는 생산비가 가치에 영향을 미친다고 하였다.
      - 단기에서 시장가격: 단기에는 공급이 상대적으로 고정되어 있으므로 수요가 가격을 결정하는 주요요인
      - 장기에는 공급이 가능하다.공급의 증가는 시장가격과 생산비가 일치하는 선까지 이루어진다. 공급에 의해 가격을 결정
    - - 가치발생요인
        
        효용 및 희소성에 의해 발생하며 공급과 비용 측면 강조
      - 가정된 효용
        
        : 가정된 효용이란 재화의 효용도 생산비에 해당하는 만큼의 가치를 지니고 있다는 가정이다. 투입한 비용만큼 효용을 느낀다.
      - 생산비가치설
        
        재화의 가치는 생산에 투입된 비용의 대가로 보고, 생산비가 가치를 결정한다고 주장
      - 재화의 교환가치는 생산비에 의해 결정된다.
- - - - 가치=가격+오차
        
        부동산시장은 불완전시장으로 시장가격이 부동산 가치를 정확히 반영 어렵다.
      - 과거의 값과 현재의 값
        
        가격: 실제지불된 과거의 값
        VS
        가치: 다양한 목적으로 평가한 현재의 값
      - 개념상의 차이
        
        가격: 교환의 대가, 실제 지불된 금액
        VS
        가치:장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값
        부동산은 내구재로 영속성 있어 가치가 더 타당
      - 가치다원성
        
        가격: 주어진 시점에 하나. 과거의 값
        VS
        가치: 무수히 많다. 현재의 값
    - - ①가격의 기초가 가치이므로 가치가 변동하면 가격도 동일한 방향으로 변동
        ②가격은 가치의 화폐적 표현이므로 화폐가치가 변동하면 가격도 변동
        ③가격은 수요,공급에 의해 결정되므로 수요공급 변동에 따라 변화한다. 수요와는 동일한 방향, 공급과는 역방향으로 변동
    - - 가격: 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액
        vs
        가치: 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값
        vs
        가액: 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것. 추상적인 가치를 감정평가서에 구체적으로 숫자로 표시하는 것. 비준가액. 수익가액. 적산가액
- - - - 시장가치 외 가치는 법령에 다른 규정이 있는 경우,감정평가 의뢰인이 요청하는 경우감정평가 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우이다.
    - - 해당 시장가치외의 가치의 성격과 특징시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성을 검토해야한다. 다만 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.시장가치 외 가치를 기준으로하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회 할 수 있다.
    - - 감칙에서는 시장가치 개념만을 규정하고 있고 시장가치 외 가치에 대한 개념 규정이 없으나 시장가치 요건을 충족하지 못하는 경우 시장가치 외 가치로 볼 수 있을 것이다. 시장가치 외 가치는 법령에 다른 규정이 있는 경우,감정평가 의뢰인이 요청하는 경우감정평가 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우이다.
    - - 적정가격
        
        의의
        
        토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다 (부동산 공시법 제2조 5호)토주비 통정성공통점:양자 모두 통상적인 시장이라는 개념요소를 가지고 있다적정가격인 공시지가가 가격선도 및 거래지표가 된다는 시장가치와 같다고 본다.
        
        시장가치와 적정가격
        
        공통점
        
        차이점
      - 일본
        
        특정가격
        
        시장성을 갖는 부동산이 법령 등 사회적요청에 의해 정상가격조건을 만족시키지 못하는 시장가치와 괴리되는 사징가치 외 가치이다.
        
        특수가격
        
        문화재 등 일반적으로 시장성이 없는 부동산을 전제로 한 가치이다.
        
        한정가격
        
        시장성을 갖는 부동산이 병합,분할되면서 가지는 그 거래당사자 사이에서만 한정되는 가격으로 시장가치와 괴리되는 시장가치 외 가치이다.
  - - - 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이
        
        다수의 매도자, 매수자 존재. 합리적인 경제활동한다는 가정하에 자기의 이익을 위한 거래활동을 하는 당사자
      - 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우
        
        신중하고 자발적인 거래
        강제적이거나 자발적이지 않은 수단에 의한 거래는 배제
      - 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후
        
        기준시점 이전에 시장에 출품
        매도자의 적정 마케팅
        진출입이 자유로운 공개된 시장
      - 성립될 가능성이 가능 높다고 인정되는 가액
        
        평균가격 아니고 거래 빈도가 많은 가격.통계학적 개념
        통계학적 의미에는 산술평균, 중위치, 최빈치가 있으나 시장가치는 일종의 추정치에 해당한다는 점과 구간의 범윙로 표시하는 것이 적절하다는 측면에서 최빈치가 시장가치의 개념에 해당
      - 통상적인 시장
        
        불완전경쟁시장이나 부동산이 거래되는 시장
        다수의 시장참가자 존재
        진출입이 자유로운 공개된 시장
- - - - 일반재화처럼 부동산 가격도 부동산 자원을 배분하게 만든다.부동산의 건축, 유지, 수선, 부동산 중개 서비스 등 다른 부동산에 대한 배분이 이루어진다.
    - - 사정개입, 개별적 요소 등으로 인한 불완전경쟁시장의 비정상적인 부동산가격 사이에서 사정개입등이 없는 잠재가격으로서의 기능을 한다.
    - - 부동산 활동의 기준이 되는 기능을 갖는다. 수요와 공급에 의해 형성된 부동산 가격은 소비자와 생산자의 행동을 결정하는 중요한 지표가 된다.
    - - 부동산 활동주체에 부동산 가격에 기반한 투자의사결정 등 다양한 정보를 제공하는 기능을 한다.