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estimo rurale "stima dei fondi rustici" - Coggle Diagram
estimo rurale
"stima dei fondi rustici"
valore di mercato
stabilire il più probabile prezzo a cui si potrebbe vendere
STIMA
previsione di domanda e offerta
prezzo di equilibrio
procedimento di stima
valore ordinario
comparazione di beni simili
parametri quantitativi
tecnici
superficie
procedimento sintetico monoparametrico
volume
economici
beneficio fondiario
procedimento analitico
qualitativi
forma
fertilità
giacitura ecc.
procedimento multiparametrico
superficie
ettari
m2
piccole sup.
documenti catastali
TARE
non coltivabile
sup. improduttiva
occupata da fabbricati e strade
sup. utile SAU
coltivabile
offerta
rigida e scarsa
domanda
bassa
caratteristiche
mercato
monopolio bilaterale
un venditore e pochi compratori
PROCEIMENTO SINTETICO
parametro di confronto
superficie espressa in ettari
V = Vu x ettari
V1 = Vm - K
Vm è il valore di mercato del fondo trasformato
K è il costo della trasformazione (valore di costo)
PROCEDIMENTO ANALITICO
beneficio fondiario
bilancio estimativo
saggio di capitalizzazione
indice del mercato immobiliare
capitalizzazione del reddito
Bf transitorio (Bft)
Bf permanente o postmiglioramento (Bfp)
Bf attuale o antemiglioramento (Bfa)
il valore di capitalizzazione viene ottenuta detraendo dal valore del fondo trasformato i mancati redditi del periodo transitorio e il costo del miglioramento
Saggio di Capitalizzazione
METODO INDIRETTO
simula un mercato parallelo
METODO DIRETTO
Valori Unitari o per Valori Tipici
ottenuto formando dai valori parti omogenee
Valore Ordinario
può essere coretto per 2 motivi:
comodi e scomodi
aggiunte e detrazioni
si ottiene il valore reale del mercato
La presenza di fabbricati a uso abitativo o strumentale
Analiticamente
calcolo delle dimensioni, della tipologia, della vetustà
Sinteticamente
calcolo sul valore del fondo dal 20% al 60%
valore complementare
Va=V-Vb
valore di trasformazione
possibilità di modificare l'indirizzo produttivo
con obiettivo di aumentare la redditività o il valore dell'azienda
L'ATTUALIZZAZIONE DEGLI IMPORTI AL MOMENTO DELLA STIMA
la trasformazione di un fondo può richiedere un periodo di anni
anticipa l'attualità di tutti gli importi utilizzando
saggio di rendimento o capitalizzazione
saggio commerciale
COSTO DELLA TRASFORMAZIONE
Il costo totale della trasformazione (K0) è dato dalla somma delle spese dirette (kd) e spese indirette (ki)
Spese dirette (kd)
"spese per lavori necessari"
Spese indirette (ki)
"mancati redditi"
Ki = Bfa - Bft
analiticamente
computo metrico estimativo
sistematicamente
valore di capitalizzazione
si ottiene accumulando all'attualità il reddito annuo ordinario e continuativo dal proprietario (il reddito fondiario)
V0 = Bf / r
(appunto di capitalizzazione e non di mercato)
differenza delle modalità di determinazione del saggio
il saggio di capitalizzazione
NON è ottenuto dal rapporto tra i benefici fondiari e i prezzi di mercato di beni (NON è un indice del mercato)
applicazione del valore di capitalizzazione riguarda il caso di un bene per il quale il mercato non è attivo
Se invece la determinazione del valore ha altri scopi, es. scopi fiscali, il saggio di capitalizzazione sarà determinata in funzione del livello di pressione fiscale che il governo o le amministrazioni pubbliche intendono esercitare sui beni immobili