Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP - Coggle Diagram
CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP
CƠ SỞ
Giá thị trường
phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường TS thẩm định giá
Giá phi thị trường
phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của TS thẩm định
PHƯƠNG PHÁP
Vốn hóa trực tiếp
Các bước tiến hành
Xác định tỷ suất vốn hóa
Áp dụng CT vốn hóa trực tiếp
Ước tính thu nhập hoạt dộng thuần
Thu nhập từ TS tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo tỷ lệ)
V = I / R
Dòng tiền chiết khấu
Thu thập từ TS biến đổi qua các gia đoạn khác nhau (không ổn định)
TỶ SUẤT VỐN HOÁ (R)
Phương pháp phân tích vốn vay - vốn sở hữu
R = M × Rm + (1-M)×Re
Phương pháp so sánh
R = (Thu nhập hoạt động thuần)/(Giá bán)
R = (1 - Tỷ lệ chi phí hoạt động)/(Số nhân thu nhập hiệu quả)
Tỷ lệ chi phí hoạt động = (Chi phí hoạt động)/(Tổng thu nhập hiệu quả)
Số nhân thu nhập hiệu quả= (Giá bán của tài sản so sánh)/(Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh)
Tổng thu nhập hiệu quả= Tổng thu nhập tiềm năng- Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán
Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
R = M × Rm × DCR
DCR = (Thu nhập hoạt động thuần)/(Khoản thanh toán nợ hàng năm)
Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kỳ × Khoản thanh toán nợ hàng năm
ĐỊNH NGHĨA
Là cách thức xác định giá trị của TS thông qua việc quy đổi dòng tiền trong trương lai có được từ TS về giá trị hiện tại.
XÁC ĐỊNH THU NHẬP THUẦN TỪ TÀI SẢN
Công thức
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không sử dụng 100% - Chi phí hoạt động
Tổng thu nhập tiềm năng
Tổng số các khoản thu nhập ổn định hàng năm
Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất
Tổng thất thu = Tỷ lệ thất thu x Tổng thu nhập tiềm năng
Chi phí hoạt động
Chi phí cần thiết cho duy trì nguồn thu nhập
Chi phí đối với tưng loại tài sản
Bất động sản
Gồm chi phí về thuế, về bảo hiểm, quản lý, điện, nước, gas, dọn vệ sinh, hoạt động khác
Đối với máy, thiết bị
Gồm chi phí bán hàng, quản lý chung, tiền thuê, bảo hiểm, hoạt động khác
PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN (DCF)
Công thức
Dòng tiền không đều
Dòng tiền đều
Các bước xác định
B2: Ước tính thu nhập và chi phí liên quan
B3: Ước tính giá trị cuối kì dự báo
Vn=(CFn×(1+g))/(r-g)
B4: Ước tính tỷ suất chiết khấu
WACC=E/(E+D)×Re+D/(E+D)×Rd×(1-Tc)
B1: Xác định giai đoạn dự báo trong tương lai
B5: Xác định giá trị tài sản
