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감정평가의 3방식 - Coggle Diagram

- - - - 월세에 포함되어 있는 것: 재산세, 화재보험료, 감가상각비(비용 인식 가능), 공실 대손, 인건비/수리비/수도비, 공용전기비(공익비)
- - - - 토지
        
        공시지가기준법
        
        비교 표준지 선정해
        
        용이주지
        
        시점 수정해
        
        지가변동률 적용했다
        
        지역요인 비교해
        
        인근지역이면 대등하다(1.000)
        
        개별 요인 비교해
        
        가로, 접근, 환경, 행정, 획지, 기타가 있음.
        
        본건/표준지로 비교함.
        
        그밖의 요인 비교해
        
        평가액 결정해
        
        거래사례비교법
        
        사례 선정
        시점 수정
        사정 보정
        지역 요인 비교
        개별 요인 비교
        그밖의 요인 비교
        평가액 결정
        
        사정보정 add (직접 제시 or 특수 관계 명시) & 그 밖의 요인 보정이 X
        
        원가법
        
        조성원가법 (토지를 원가법으로 평가, 일반보다 낮게)
        
        개발법(일반보다 높게)
      - 건물
        
        원가법
        
        거래사례비교법
        
        건물만의 가격이 형성된 경우에 사용
        (예외적으로 토지 거래가 안될 떄)
        
        거래 사례 선택(용도, 실제이용상황, 일체적 유사성 중요)
        사정보정
        시점수정
        개별요인비교
        비준가액
        
        지역 요인 비교가 없다
        
        시점수정 방식
        
        일괄시점수정(자본수익률)
        
        분기별 자본수익률끼리 곱하기
        
        토건시점수정
        
        토지 건물 개별 평가에서 가장 낮은 중요도
    - - 거래사례비교법
        
        토지 & 건물 가격구성비로 배분 가능
        
        표제부 1동 - 건물, 토지 / 표제부 전유 면적 - 건물, 대지권(대지권 미등기(대지권 실질은 o, 신축 건물, 택지 개발지구 등 -> 적정 대지권 포함해서 평가했다고 표시) vs. 대지권 없음(대지권 실질 x) -> 건물만의 가액으로 평가(대지권 포함: 구분건물 가격 x 건물 가격 구성비, 대지권 없는 구분건물: 거래사례 x 비준가액), 건물소유자와 토지소유자가 다른 경우.)
      - 수익환원법
        
        환원이율 vs. 할인율
        
        환원이율(R)
        감정평가 측면 : 가치 상승분 고려 o
        Return(NOI/P) 측면 : 자본차익 포함 x
        
        할인율(r)
        감정평가 측면: 가치 상승분 고려 x
        Return 측면 : 자본 차익 포함 o
        
        자본회수 & 잔여환원법 (개별 평가의 속성)
        
        상각후 R + 자본회수 = 상각전 R
        
        상각방법
        
        1/N 직선법 : 건물의 자본회수
        
        i/(1+i)^N-1 호스콜드법
        3.i/(1+i)^N-1 인우드법 (호스콜드보다 더 큰 값)
        
        용어들
        
        EGI(유효총수익)
        
        상각
- - - - 도시지역 : 3년 이내
      - 비도시 지역 : 5년 이내