PIANO REGOLATORE è il piano centrale più importante. è obbligatorio e ha due grandi contenuti:1) localizzazione= individuare le zone in cui si andranno a costruire le opere pubbliche, le aree individuate verranno espropriate; 2) zonizzazione= identificare la destinazione d'uso delle zone. vi sono 6 tipi di zone, dalla A alla F: zona A= centro storico; zona B= zona di completamento, ; zona C= ampliamento residenziale; zona D= per insediamenti produttivi; zona E= zona agricola; zona F= attrezzature e impianti collettivi. di base non ha un termine secondo la legge, ma questo sarebbe incostituzionale poiché sarebbe un ''esproprio senza indennizzo'' per questo motivo la Giurisprudenza ha indicato come termine 5 anni. oltre i 5 anni se l'opera non è stata realizzata la zona diventa zona bianca col vicolo di ope legis, cioè prevede un'edificabilità compatibile alle zone D,E,F.
prevedere due momenti:
- adozione --> spetta al consiglio comunale;
- approvazione --> il piano adottato deve essere pubblicato in 30 giorni e per altri 30 giorni chiunque ha interesse può proporre delle osservazioni. l'approvazione può spettare alla regione o alla provincia su delega della regione.
gli effetti giuridici del piano riguardano la localizzazione delle opere pubbliche, in particolare il vincolo preordinato dell'esproprio.
il PRG di per sé non può dare inizio all'attività edilizia, quella spetta al piano particolareggiato del comune (piani attuativi). il piano regolatore può essere attuato senza il piano particolareggiato solo se l'area è già urbanizzata.
misure di salvaguardia= impossibilità di rilasciare un permesso di costruire tra l'adozione e l'approvazione del piano. in questo periodo i comuni possono rilasciare titoli abilitativi solo in caso di doppia conformità: il progetto è conforme sia al PRG vigente, sia a quello in itinere. in questo caso non valgono le misure di salvaguardia.
accanto al piano regolatore c'è il piano intercomunale= co-pianificazione tra comuni limitrofi. non ha avuto però molto successo perché ogni comune è ''geloso'' del proprio territorio e i comuni piccoli hanno paura di essere sovrastati dai comuni più grossi.