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Grunderwerbssteuer (GrEStG) - Coggle Diagram
Grunderwerbssteuer (GrEStG)
Allgemeines
Zweck
= Besondere Verkehrssteuer für Grund und Boden sowie Gebäude, da diese Wirtschaftsgüter knapp sind
= keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, entgeltliche und unentgeltliche werden gleich erfasst (Art 7 B-VG)
Gemeinschaftliche
Bundesabgabe
= 96% fließen an Gemeinde
Steuergegenstand
(§ 1 GrEStG)
= Rechtverfehr von inländischen GS
entgeltliche und unentgeltlich
Tausch
Kauf
Schenkung unter Lebenden
Erwerb von Todes wegen
Ergänzungstatbestände
für Verhinderung der Umgehung
Anteilsübertragung (Einbringen in Gesellschaft und nur Versteuerung eines Teils) von mehr als 95%
Anteilsvereinigung von mehr als 95% der Anteile
inländisches
GS
(§ 2 GrEStG)
= somit inkl. Zubehör
= nach ABGB
= gleichgestellt sind Baurechte und Superädifikate (Gebäude auf fremden Grund und Boden, auch dauern gewidmete wie zB. Schrebergärten)
= nicht erfasst sind Betriebsvermögen und Gewinnbeteiligung nach BergG und Apotheke, weil Betriebsfunktion haben
= nicht dazu gehört Bebtriebsvorrichtungen, Apothekerberechtigungen, Gewinnbeteiligung nach BergG
Einzelne Tatbestände
Verpflichtungsgeschäft wie Kauf, Tausch, Erbvertrag, Schenkungsvertrag (§ 1/1 Z 1)
Erwerb des Todes wegen durch Erbfolge, Testament, Vermächtnis, Pflichtanteilsrecht, Ersetzung, Enteignung, Zwangsversteigerung (§ 1/1 Z 2)
Abtreten von Kaufangebot, das Übereignungsanspruch zum Gegenstand hat (§ 1/1 Z 4 und Z 5), Option/Vorrecht löst noch keine GrESt-Pflicht aus
Erwerb durch Vertretungsbefugnis (§ 1/2) zB Treuhand oder erweitertes Fruchtgenussrecht
Gesellschafterwechsel bei PG (§ 1/2a) wenn innerhalb von fünf Jahren 95% (nicht anwendbar auf stille Gesellschaften und GbR)
Erwerb von Anteilen/Vermögen einer KG (§ 1/3), wenn mindestens 95%
Tarif
(§ 7 GrEStG)
Entgeltliche
Erwerb
(Fremderwerb)
= Gegenleistung > 70% des GS-Werts
linear 3,5% (§ 7/1 Z 3 GrEStG)
Erwerb iRv Gesellschafterwechsel
= Gesellschafterwechsel bei PG nach § 1/2a GrEStG und Erwerb von mind. 95% Anteile an KG
Erwerbsvorgang nach § 7/1 Z 2 Lit c iVm § 1/2a und 3, sowie § 4/1 zweiter Satz
= 0,5%
bei LuF-GS dagegen ein Vorgang nach § 1/2a und 3 iVm § 4/2 Z 3, § 7/1 Z 3 GrEStG)
= 3,5%
Unentgeltlicher Erwerb
= Gegenleistung < 30%, aber Vermutung 50% (§ 7/1 / 1 Lit d GrEStG)
= mittels Stufentarif
= immer bei Erwerb von Todes wegen unter Familienangehörigen (§ 7/1 Z 1 Lit b GrEStG)
= als unentgeltliche GS-Erwerb wenn unter Lebenden in der Familie (§ 26a/1 Z 1 GGG)
0,5% für erste EUR 250.000
2,0% für die nächsten EUR 150.000
3,5% für restliche
bei LuF innerhalb der Familie mit 2% vom Einheitswert (§ 26a/1 GGG iVm § 7/1 Z 2 Lit d)
Stiftungseingangssteuer
= wenn eine Privatstiftung ein GS teil- oder unentgeltlich erwirbt, dann erhöht sich die Steuer um 2,5% für die Differenz zum GS-Wert (§ 7/1 Z 1 GrEStG)
Teilentgeltlicher Erwerb
= greift bei teilentgeltlichen Erwerben für den unentgeltlichen Teil
= Gegenleistung > 30% des GS-Werts
= Gegenleistung < 70% des GS-Werts
entgelticher Teil = 3,5%
unentgeltlicher Teil = Stufensatz
Erwerb iRv Umgründung
= nach dem UmGründG gemäß § 4/1 zweiter Satz iVm § 7/1 Z 2 Lit c GrEStG mit 0,5% besteuert
bei LuF-GS iRv Umgründung dagegen mit 3,5% (§ 4/2 Z 4 iVm § 7/1 Z 3 GrEStG)
BMG
(§ 4 GrEStG)
spezieller GS-Wert
des BMF-VO bei
LuF-GS
greift der
Einheitswert
(§§ 4/2, 6 GrEStG) bei GS-Schekungen unter Familienangehörigen
LuF, wenn unter Familie übertragen wird (entgeltliche, teilentgeltich, unentgeltlich) (§ 26a/ 1 Z 1 GGG)
bei Umgründungen
bei Erwerb von Anteilen aus PG/KG von 95% durch Gesellschafterwechsel(§ 1/2a und §1/3 GrEStG)
= dann 0,5% vom GS-Wert und 3,5% vom Einheitswert bei LuF (§ 7/1 Z 2 Lit c GrEStG)
bei Erwerb von Todes Wegen innerhalb der Familie (§ 26a/1 Z 1 GGG)
GS-Wert ist Ersatz- und Mindest-BMG
§ 4/1 GrEStG)
= seit 2015 ein rechtliche Begriff "
GS-Wert
"
nur bei unentgeltlichen Erwerb (Schenkung, Erbfall, Vermächtnis)
Drei Arten
Immobilienspiegelabgeleiteter Gebäudewert
GrunsstückswerteVO des BMF (dreifacher Bodenwert und Gebäudewerts)
Sachverständigengutachten (nachgewiesener gemeiner Wert)
Regelmessungsgrundlage
(§ 5GrEStG)
= ist an der
Gegenleistung
gerichtet gemäß § 5 GrEStG
= dauernde Lasten des GS mindern die BMG (§ 5/2 Z 5 GrEStG) wie Nutzungsrechte
Kaupreis plus
dem Verkäufer vorbehaltene Nutzung plus
Leistungen dritter Seite und Leistungen an Dritte (§ 5/3 GrEStG)
Darlehensaufnahme (Hypothek, welche übernommen werden muss) erhöhen die GrEStG
Verlosung (§ 5/3 Z 2 GrEStG)
= dann 3,5% von Summe der Losverkaufserlöse, also 10.000 Lose zu EUR 100,00, dann EUR 1.000.000
Eingeräumtes Wohnrecht des Eigentümers/Verkäufers eines Hauses erhöht die BMG der GrEStG, obwohl der Käufer das Haus abzüglich Wohnrecht erhält
dauerhafte GS-Lasten mindern dagegen die BMG (§ 5/2 Z 2 GrEStG)
Befreiung
(§ 3 GrEStG)
Erwerb unter Lebenden durch den Ehegatten oder eP
= zu gemeinsamen Wohnzwecken
= nicht größer als 150 qm (§ 3/1 Satz 7)
Bagatellgrenze
bis EUR 1.100 oder EUR 2.000 zB bei Erwerb durch Abschreibung geringwertiger Teilstücke (§ 3/1 Satz 1 Lit a und b GrEStG)
Unentgeltlicher Erwerb iRv Betriebsübertragung
= wenn nicht GS-Wert über EUR 900.000 (§ 3/1 Z 2 Lit a-g GrEStG)
= Betriebsfreibetrag für Selbstständige und Gewerbebetriebe
= Beachte: iVm § 7/1 Z 1 lit b und c: Betriebsfreibetrag plus 0,5% Grast begünstigt, wenn Betriebswerwerb von Todes wegen und Betriebsschenkung unter Lebenden mit Familie
Erwerb von GS durch Körperschaften, Personenvereinigungen, Vermögensmassen mit gemeinnützigen Zweck
(§ 3/1 Satz 3 GrEStG)
Unentgeltlicher Erwerb von GS im LuF innerhalb der Familie
(§ 3/1 Z 2a GrEStG)
= Betriebsfreibetrag von EUR 365.000 bei unentgeltlichem Erwerb
= Reduktion der BMG auf Einheitswert
Realteilung von Miteigentum
Steuerschuld
(§ 8 GrEStG)
Beginn
= Steuerschuldauslösend ist idR das Verpflichtungsgeschäft, Tod des Schenkels, RK der Einantwortung
Gesamtschulder
= Veräußere und Erwerber gemeinsam unabhängig von Leistungsfähigkeit (§ 9 GrEStG)
= bei Enteignung oder Zwangsversteigerung der Erwerber
= bei Gesellschafterwechsel einer PG die PG selbst
Erhebung
= erfolgt über Veranlagungsabgabe bis zum 15. des zweitfolgenden Kalendermonats
= Selbsberechnung durch Vertreter (zusammen mit Immo-ESt-Erklärung
= Unbedenklichkeitsbescheinigung für GB-Eintrag erforderlich (§ 160 BAO), außer Selbstberechnung durch Parteivertreter, denn mit Erhebung GB-Sperre ausgelöst
Verhältnis zu USt
GS-Umsätze
sind
von der USt unecht steuerbefreit
(§ 6/1 Z 9 Lit a), aber Option für den Veräußere freigestellt
= eine Veräußerung kann eine Vorsteuerkorrektur auslösen (§ 12/10 ff UStG) und beim Veräußere korrigierte Vorsteuer kann vom Erwerber nicht als Vorsteuer nach § 12 UStG abgezogen werden, nach § 6 Z 12 EStG ist sie aber eine Betriebsausgabe beim Veräußere
Option zur Regelbesteuerung für Veräußerer
(§ 6/2 UStG)
= dann wird die GrEStG vom Kaufpreis plus 20% USt bemessen, weil dann fallen 20% USt an, die nach Maßgabe des § 12 UStG in der UN-Kette als Vorsteuer abzugsfähig (kostenneutrale USt, aber GrEStG wird zum Kostenfaktor)
= GrEStG hingegen ist nicht Entgelt, sondern eine Steuer ohne Gegenleistung und steht daher außerhalb des finalen Leistungstausches iSd USt
= GrESt erhöht deshalb nie die USt
= die GrEStG ist vom zivilrechtlichen Kaufpreis zu berechnen, daher erhöht die USt im Optionsfall die BMG des GrEStG und Eintragsgebühr
keine Konsumsteuer
= GS innerhalb und außerhalb der UN-Kette iSd §§ 2, 12 UStG oder zwischen UN spielt keine Rolle
Eintragungsgebühr
Lineare Belastung von 1,1% vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr oder 3x vom Einheitswert
Nichtsetzung oder Abänderung der GrEst
(§ 17 GrEStG)
= innerhalb von fünf Jahren zu beantragen
nicht festzusetzen/zu erstatten
Erwerbsvorgang wird wegen Nichterfüllung des Vertrags rückgängig gemacht
Erwerbsvorgang ist ungültig
muss das geschenkte oder von Todes wegen erworbene GS an Erbberechtigten herausgegeben werden
Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren im Einvernehmen rückgängig gemacht
herabzusetzen
Gegenleistung innerhalb von drei Jahren einvernehmlich herabgesetzt wird
Gegenleistung aufgrund von Gewährleistungsmängeln gemindert wird (§§ 932 ff ABGB)