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[22 OK] NBR 14.653-2/19 [AVALIAÇÃO DE BENS - IMÓVEIS URBANOS] - Coggle…
[22 OK]
NBR 14.653-2/19
[AVALIAÇÃO DE BENS - IMÓVEIS URBANOS]
procedimentos para a avaliação de
imóveis urbanos
DEFINIÇÕES
IMÓVEL
ALODIAL
LIVRE
de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões
IMÓVEL
PARADIGMA
HIPOTÉTICO
padrão representativo da região ou referencial da avaliação
VALOR
ARBITRADO
valor pontual
adotado como resultado final da avaliação
VALOR
DEPRECIÁVEL
DIFERENÇA
entre o
custo de reprodução
da benfeitoria
e o seu
valor residual
ATIVIDADES
BÁSICAS
FINALIDADE
locação, aquisição, doação,
alienação
, dação em pagamento, permuta,
garantia
, fins contábeis, seguro,
arrematação
, adjudicação
OBJETIVO
valor de mercado de compra e venda ou de locação
valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte
indicadores de viabilidade
PRAZO-LIMITE
para apresentação do laudo
CONDIÇÕES
no caso de laudos de uso restrito
METODOLOGIA
BÁSICA
VALOR
COMPARATIVO
DIRETO
identificação das variáveis do modelo
INDEPENDENTES
características
físicas
de localização
econômicas
DEPENDENTES
preço
total ou unitário
moeda
de referência
formas de pagamento
levantamento de dados de mercado
obtenção de uma
amostra representativa
para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido
INVOLUTIVO
vistoria
projeto hipotético
pesquisa de valores
previsão de receitas
taxas
DA RENDA
estimação de receitas e despesas
estimação do valor do imóvel
EVOLUTIVO
VI = ( VT + CB ) . FC
VI
é o valor do imóvel
VT
é o valor do terreno
CB
é o custo de reedição da benfeitoria
FC
é o fator de comercialização
CUSTO
QUANTIFICAÇÃO
utilizado para identificar o
custo de reedição de benfeitorias
pode ser apropriado pelo
custo unitário básico de construção ou por ORÇAMENTO
COMPARATIVO
DIRETO
deve considerar uma amostra composta por
imóveis de PROJETOS SEMELHANTES
PROCEDIMENTOS
ESPECÍFICOS
DESAPROPRIAÇÕES
EXTENSÃO
TOTAL
PARCIAL
DURAÇÃO
TEMPORÁRIA
PERMANENTE
SERVIDÕES
NATUREZA
administrativa ou pública
predial
FINALIDADE
passagem
de pedestres e veículos
passagem de linhas de transmissão
passagem de tubulações
INTERVENÇÃO FÍSICA
aparente
não aparente
DURAÇÃO
temporária
perpétua
GLEBAS
URBANIZÁVEIS
preferivelmente
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
de dados de mercado
ALUGUÉIS
COMPARAÇÃO
DIRETA
procedimento preferencial
ações renovatórias e revisionais
conhecimento de dados de mercado (sobre imóveis semelhantes)
REMUNERAÇÃO
DO CAPITAL
em função do valor do imóvel
imóveis isolados e atípicos
LIQUIDAÇÃO
FORÇADA
CLASSIFICAÇÃO
DOS IMÓVEIS
USO
residencial
comercial
industrial
institucional
misto
TIPO
terreno
apartamento
casa
escritório
loja
...
AGRUPAMENTO
loteamento
condomínio de casas
prédio de apartamentos
conjunto habitacional
...
LAUDO
COMPLETO
SIMPLIFICADO
VISTORIA
CARACTERIZAÇÃO
DA REGIÃO
aspectos gerais
aspectos físicos
localização
uso e ocupação do solo
infraestrutura urbana
atividades existentes
equipamentos comunitários
CARACTERIZAÇÃO
DO TERRENO
localização
utilização atual e vocação
aspectos físicos
infraestrutura urbana
restrições físicas e legais
sub ou super aproveitamento
CARACTERIZAÇÃO
DAS EDIFICAÇÕES
E BENFEITORIAS
aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos
aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais
adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis
condições de ocupação
patologias aparentes
EDIFICAÇÕES E
BENFEITORIAS
NÃO DOCUMENTADAS
que não constem na documentação
SITUAÇÕES ESPECIAIS
vistoria por amostragem
impossibilidade de vistoria
planta de valores
ANEXO
VARIÁVEIS
DICOTÔMICAS
toda variável que possa assumir apenas
dois valores
VALORES 0 e 1
vedada a extrapolação ou interpolação