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Séance 5 : Le crédit immobilier - Coggle Diagram
Séance 5 : Le crédit immobilier
Introduction
Comprendre ce qu'est le crédit immobilier, dans quel cas nous sommes dans un crédit immobilier et le régime applicable à ce crédit
1§ La définition du crédit immobilier
Le crédit immobilier est l
e facteur d’accession à la propriété
: difficile d’acheter un bien sans crédit.
Il y a une volonté politique de permettre à tous d’accéder à la propriété mais on sait que cela comporte un risque important.
Il existe d'autres outils qui permettent d'accéder à la propriété
Le plan épargne logement : compte réglementé qui permet d'épargner des sommes dans le but d'obtenir après plusieurs années de dépôt un taux avantageux et fixé à l'avance
Le compte épargne logement
A) La notion de crédit immobilier
Le crédit immobilier est un prêt d’argent ou un différé de paiement destiné à financer
l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble d’habitation
par des personnes qui ne poursuivent pas un objectif professionnel ou commercial.
1 - Champ d'application au regard des parties au contrat
Qui est le prêteur
On sera soumis au régime du crédit quand le prêteur sera une personne qui
consent ou s’engage à consentir ce crédit dans le cadre de l’exercice de ses activités commerciales ou professionnelles
Qui est l'emprunteur ?
il s’agit de toute personne physique en relation avec un prêteur dans le cadre d’une
opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle
Exclusion des professionnels
Il existe une PM particulière : la SCI
2 - Nature de l'opération
Le crédit immobilier peut être accordé à plusieurs types de prêt
Le prêt sous seing privé conclu par acte authentique
Le prêt-relais (on a pas encore vendu le logement)
Les facilités de paiement
Si un prêt a été consenti après la vente d’un immeuble dans le but d’apurer le solde du reste étant dû sur le prêt initial est aussi soumis aux règles du crédit immobilier
B) L'objet des contrats de crédit
L'objet des contrats nous amène à considérer l'opération sous 2 aspects
Les immeubles concernés
Les opérations concernées
1 - Les immeubles concernés
Le régime juridique protecteur du crédit
ne concerne pas les immeubles à usage professionnel
. Il faut qu’il s’agisse d’un bien immobilier : une construction reposant sur des poutres métalliques n'étant pas posée au sol n'est pas un bien immobilier
Si on parle de dépendance d’une maison (cave, garage) : si cela vient compléter un immeuble à usage d’habitation
se sera soumis aux dispositions du crédit immobilier
Il y a aussi les terrains destinés à la construction d’immeuble à usage d’habitation,
si on achète un terrain nu sans projet de construction les dispositions ne s’appliquent pas.
2 - Notion d'acquisition des immeubles
Le régime s’applique à l’acquisition elle-même mais aussi à l
’achat de parts donnant leur attribution en propriété.
3 - Construction des immeubles
La construction d’un immeuble n’est pas la réalisation de travaux. Les prêts relatifs aux travaux font l’objet d’un régime distinct.
4 - Le cas de la présence de certaines garanties
Quand il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, le prêteur accorde des garanties, donc si on achète une péniche avec ses garanties, le crédit est soumis au régime du crédit immobilier.
C) Les exclusions légales
1 - Les exclusions qui concernent la qualité d'emprunteur
On a vu que l’emprunteur devait être personne physique, morale par exception
mais jamais morale de droit public.
2 - Les exclusions qui concernent le prêteur
On exclut
le cas de l’entreprise qui accorde des avances de salaires ou des prêts exceptionnels pour motif d’ordre social
à un salarié.
3 - Finalité du crédit
On exclut les prêts destinés à financer une activité professionnelle.
Cela concerne les personnes physiques ou morales qui à titre habituel, ou en vertu de leur objet social, procurent des immeuble
s
: cela concerne les professionnels de l’immobilier.
On a aussi pu considérer que lorsqu’un prêt est destiné à financer des parts sociales d’une société dont l’objet est l’aménagement d’un hôtel, on n’était pas dans le régime du crédit immobilier
Pour apprécier le caractère non professionnel de l’emprunteur,
on peut par exemple regarder s’il est enregistré au RCS
(RNE depuis 2023). En cas d’immeuble mixte, le prêt peut être protégé par le régime du crédit immobilier à condition qu’une partie suffisante à l’habitation soit réservée dans l’immeuble.
La finalité entre crédit immobilier et travaux est qu’on peut faire des travaux qui ne sont pas destinés à édifier l’immeuble. Avant : si le crédit était inférieur à une certaine somme = crédit à la consommation et supérieur = crédit immobilier.
Depuis 2016 on se réfère simplement au fait de savoir s’il est lié à une acquisition
. S’il est garanti par une sureté réelle immobilière il sera soumis au crédit immobilier
2§ Le régime du crédit immobilier
A) La période précontractuelle du crédit immobilier
1 - L'encadrement de la publicité
Tout document publicitaire remis à disposition de l’emprunteur qui porte sur l’une des obligations du crédit immobilier doit nécessairement mentionner que :
L'emprunteur a un
délai de réflexion de 10 jours
Que la
vente est subordonnée à l'obtention du prêt
Qu'à défaut, l'emprunteur doit lui rembourser les sommes versées
Or pour les crédits immobiliers, il a été interdit d’assimiler les mensualités de remboursement à des loyers.
2- La communication d'informations générales
Le prêteur doit communiquer les informations générales et en assurer la disposition permanente.
Sous support papier ou électronique
Gratuitement
3.- La remise d'une fiche d'information standardisée (FISE)
Création de la loi Lagarde issue d'une directive européenne
Au moment de l’émission de l’offre de crédit, le prêteur doit communiquer à l’emprunteur sur support papier ou autre support durable, sous la forme d’une « fise » :
fiche d’information standardisée, les informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponible
Il faut prouver la remise de ces informations par autre moyen qu’une clause type.
Sanction en cas de manquement : déchéance du droit aux intérêts ou pénale avec une amende.
4 - L'obligation d'explication
Le prêteur doit fournir des explications à l’emprunteu
r afin de savoir si le crédit est adapté à ses besoins.
La preuve de l’obligation d’information ne résulte pas d’une clause type, il faut le démontrer autrement. Sanction : déchéance du droit aux intérêts ou amende.
5 - L'obligation de mise en garde
La banque doit informer le client du risque d’endettement excessif
Le prêteur doit souligner les risques susceptibles de se présenter
Il faut prendre en compte
Si l'emprunteur est averti
La complexité de l'emprunt
Sanction en cas de manquement : préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter
L'évaluation obligatoire de la solvabilité de l'emprunteur
Le banquier doit vérifier que les opérations découlant du contrat de crédit seront respectées, conformément à ce qui est prévu par le contrat.
Il doit pour cela, prendre en compte les facteurs pertinents, permettant d’apprécier la capacité de l’emprunteur à remplir ses obligations
Ex : vérification de déclaration de revenus, bulletins de paie
B) Les règles de formation spécifiques en matière de crédit
Dans les règles de formation on a l’offre et l’acceptation
L'offre doit comporter toutes les informations du contrat mais ce qui est spécifique au prêt immobilier, c'est que
le prêteur doit remettre un tableau d'amortissement
Pour l’acceptation : depuis la loi Scrivener 2,
l’acceptation ne peut pas être réalisée de suite car l’offre doit être reçue depuis au moins 10 jours (délai de réflexion).
En cas de non-respect du délai : amende pénale, déchéance du droit aux intérêts, mais la sanction la plus adaptée est la nullité d’information
Acceptation au 7ème jour : on peut régulariser
Le contrat sera formé à partir de l'acceptation par l'emprunteur
Conséquence = à partir du moment où le client a accepté l’offre,
l’offre est ferme et l’emprunteur pourra contraindre le prêteur à fournir les fonds.
C) Les règles attachées au lien entre crédit immobilier et contrat financé
Le crédit immobilier est par nature affecté car il sert à financer un projet immobilier, on est donc face à une opération commerciale unique.
Pour lier les contrats de l’offre et du prêt immobilier, l’offre de crédit est toujours acceptée sous la condition résolutoire de non conclusion du contrat pour lequel le prêt est demandé :
si un contrat n’est pas conclu, l’autre est résolu
. La vente est soumise à la réalisation effective du prêt : le contrat principal est le plus souvent conclu sous la condition suspensive de l’obtention du/des prêts qui en assure le financement. L’obtention du prêt = à partir du moment où on a reçu une offre.