Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
VINHOMES ĐAN PHƯỢNG (WONDER CITY) - Coggle Diagram
VINHOMES
ĐAN PHƯỢNG
(
WONDER CITY
)
KHÁCH HÀNG
ND nói KH
Có nên ĐT BĐS 2025 ko?
Chuyển từ kênh # sang
Vàng
STK
...
Bất lợi?
hậu quả kéo dài covid
Bức tranh THUẬN LỢI 2025?
cho BĐS
Kinh tế hồi phục
Kế hoạch 5 năm Chính phủ RÁO RIẾT hoàn thành
Dòn hết vào năm 2025 (chạy số chốt sổ)
Đầu tư công
Văn Giang, HY
Hoài Đức, Đan Phượng
Đông Anh
Đường tới đâu => Giá tăng tới đó
=> Chiến lược bám đường VDD4,3.5
Cầu:
Tứ Liên
Trần Hưng Đạo
Ngọc Hồi
Thượng Cát
Tiền Bank đẩy ra mạnh
Quy mô lớn
Ls rẻ
Tỷ lệ đô thị hóa thấp
xu hướng tăng mạnh
(10 năm vàng)
SS các nước khác
Thái lan
Singapore
Malaysia
XU HƯỚNG XÂY KĐT TOÀN QUỐC
Cần KĐT ở, kéo dân từ NThon lên TThi
=> HN tiếp tục mở rộng
Đón trend công nghiệp => hút dân ở
phân tích VĨ MÔ VN
so sánh các nước
SL NGƯỜI GIÀU VN
Ngày càng tăng
=> Nhu cầu sở hữu nhà cao cấp
Dòng vốn FDI tăng mạnh
Dọn ổ đón đại bàng
Dịch chuyển về VN
Quy hoạch KCN VN 20230?
GIÁ THUẾ MỚI
DA hưởng lợi GIÁ CŨ
Vin OCP23
Vin Cổ Loa
Vin Đan Phượng
Các DA sau ĐP sẽ tăng nhiều
Giá trị SỐNG
Trước, nhà ở trong làng, chỉ ở
Nay, nhà ở đô thị, ko chỉ để ở
Nhà để bảo vệ, yêu thương
Liên kết TV GĐ, hàng xóm
MT văn minh, nhiều tiện ích
Tiện ích?
Mảnh ghép Final mang tên HN
Nhà thấp tầng DA fianl
chờ Hòa Bình có DA tương tự
chờ min 5n nữa
Các nhà NĐT vẫn phải lao vào đây thôi
(Key chốt)
ND telesales nhịp 1 (gđ rumor), trước 9/3
EM CÓ CĂN 18, CHỊ VÀO LUÔN KO?
KH: ở đâu..
VA: Vô ngay còn kịp chị ạ, ko ng khác lấy mất
Về giá, rumor > giá thật
Có phần chênh đút túi
KH làm quen với mức giá 220-250 (full)
ko chào giá đất 188 trđ/m2
Độ trễ 1-1.5 tháng từ ngày ra giá
Tài liệu gặp KH
Tờ gấp nói chuyện với KH
Ko phắt tờ rơi
hàng VVIP thì
hữu xạ tự nhiên hương
CP "lùa" nói BĐS ngon
Chú ý content do Cty design
Học thuộc
Tâm thế gặp KH?
Giọng nói gặp KH?
Bề ngoài gặp KH?
Kịch bản bán
-
Em sẽ có hàng đẹp, VIP
Thu cọc thiện chí
CHÂN DUNG KH
Dân bản địa khu Tây
Làng nghề
XKLĐ
Thừa kế đất đai
Thời điểm mua?
KH ở chờ dân HN mua mạnh => Mới xuống tiền
Nếu phát tờ rơi hiện tại chưa hiệu quả
Do họ cần time xem xét
Chờ ng # mua ầm ầm mới nhảy vô mua
Quy mô tầm 20 VVIP/ làng, max 40
Tân Hội/ Tân Lập
Tổng 30 sàn F1 + xx F2 => Chia 1 Kh/ sàn => Quá bé
(Mr Long Eterity)
KH chưa mường tượng được Khu Coupound ntn
Đang quan sát xem tt ntn,
Nếu TT nóng => Mua tranh bán cướp
Đô thị
phía Tây
KH phía Đôg, ko mua phía Tây
kinh nghiệm 20n của a Long Eternity
ko phải đất dân to
họ quen ở rộng
ParkCity
The Manor Mỹ Đình
Lideco
Tệp KH Vinhomes
(Quang trọng, ưu tiên số 1)
KH đầu tư Smartcity
Green Bay Villas
mễ trì
Ciputra
BT Mỹ Đình 1,2
Lideco
Loanh quanh Trung Hòa Nhân chính
về Đan Phượng
Chủ Chung cư
Gardenia
Starlake
Bán CC về Counpound
NHÂN SỰ
3 nhóm sales
sales cao tầng
sales thấp tầng
Khu Đông
sales đất nền
chưa hiểu sp Vinhomes
VỊ TRÍ
HẠ TẦNG
-1. ường Tây Thăng Long
Giống cầu Tứ Liên Hồ Tây
Tương lai*
Tây TL tới DA ĐP: 1.5 km, bị tắc 5 năm
Dự 2025 là xong
https://hanoimoi.vn/khoi-cong-xay-dung-tuyen-duong-tay-thang-long-qua-huyen-dan-phuong-690514.html
2. Tuyến Metro
Tuyến 3
Tuyến 4
Trung tâm Giao thông
phía Tây HN
3. QL 32
mở rộng 6 làn xe
DÂN CƯ
Tổng DS xung quanh: 3.7 triệu dân
~ 40% dân số HN
GIÀU CÓ
Do
Làng nghề
XKLĐ
Thừa kế
THIẾU
1 NỞI ĐẲNG CẤP
so sánh các DA xung quanh
Mức giá 200-250 trđ/m2
(Dân quen với nền giá)
ĐỐI THỦ CẠNH TRANH
Các DA xung quanh?
Hiện tại, Tương lai
Sự tăng giá các DA (Vinhomes...)
SS thiết kế
Cộng đồng dân cư
Đất thổ cư
Cùng DT giá ?
Giá TTS vin & giá thổ cư
Vinhomes:
DT đất 96m
DTXD: 274m * 8 trđ = 2.2 tỷ
=> Giá đất 23 - 2.2 = 20.8 tỷ
Trừ CK (TTS) 12% => Còn 20.8 * 88% / 96 = 188 trđ/m2
DỰ ÁN
THẤP TẦNG
96m là ngon nhất (ở oki)
Khu gần Vincom
Hoàn thiện, có cam kết thuê (2 năm 5%/năm)
Tiến độ ...
DT 120m
HT 3 tầng
Full nội thất
GIá 21.5-23.5 tỷ
CĐT trả 5%/năm trong 2 năm, nhận 6T/ lần
Tự nhận về thì đc ck 70% trừ thẳng vào giá (9% * 70%)
30% nhận khi về ở sớm (ps điện, nước) (9% * 30%)
2 PA chỉ chênh nhau 1%, mục đích để hướng dẫn về ở sớm
KHu ĐLBM-Hửng ĐÔng - HDD50-TL422
Bàn giao tiêu chuẩn (nhận nhà sau 5,6T)
-Bàn giao thô
Nhận nhà muộn (1-2 năm)
-Vin xây, giãn tiền nhà-KH chưa ở ngay
GIÁ ĐẦU TIÊN (SỚM NHẤT)
96m, cho vay free lãi 24T
Full: 23 tỷ (nhà + đất)
Trừ giá nhà => Giá đất chỉ 188 trđ/m2
(có so sánh vơi giá đất thổ cư)
EARLY BIRD
Có thể sẽ áp dụng chính sách này (vô tiền sớm đc CK)
120m, DTXD 346m
Full: 27.5 tỷ
Giá ko vay: CK 12%
Nhà 2.7 tỷ
Đất: 27.5 * 88% - 2.7 tỷ =
Xẻ khe:
Góc: Hệ số giá 1.2% + chênh 1 tỷ (dự đoán0
Nhà thô
ngon hơn là đất xây chậm
9 tháng có nhà + 1 năm hoàn thiện
Sau 2 năm thì vừa đón đường Tây Thăng Long
=> Bán ngay cho người ở luôn
Giá full ?
Ck ?
ĐLBM
136m, DTXD:
43 tỷ
Giá thô + FUll nt-ck thuê (10%/2n)
Đơn giá hoàn thiện NT (thô => full): 10-12 trđ/m2
Mua thì đặt cọc thiện chí
Giá < 300
Thái Dương
136m
gần 50 tỷ (chưa tính CK thuê)
Rumor giá ngang TL 422 (khoảng 300)
TL 422
350 trd/m2
(giá full + CK thuê)c
VD 135m
Bình minh 17m (khu trong Vịnh Bình Minh)
Khu Coupound
Luôn đắt hơn nếu cùng tiện ích (Mặt đường to hơn): 70 tỷ (Thô)
BM8 (13m, lòng 9m); 65-66 tỷ
-Khu mở
Mặt tiếp hồ 65 tỷ
mặt trong BM28 63 tỷ
SP ĐẤT XÂY giãn
Nhà do Vin xây
Xây sau
Đất gọi là QSDĐ
TS trên đất gọi là Giá trị thương mại
Phù hợp
KH mua để đấy
Vịnh Bình Minh = Compound
Đất + xây nhà 2 năm
HDD39, 40 41, Giá mềm
từ 19-20 tỷ/ căn (chủ yếu là 19.3-19.4 tỷ)
HD43,45,46
cao hơn 100-200 trđ/căn (19.1-20.5)
Các căn ở dãy giữa rẻ nhất
=> Múc tốt nhất
Dự chênh 1 tỷ nếu bán
200 lên 400 dễ hơn 300 lên 600
Các dãy gần đường 30m
gàn công viên đẹp hơn
TIỆN ÍCH
(khác biệt so các DA khác)
CÔNG VIÊN
THIẾT KÊ
Mặt sau: 3*8 = 24m
Mỗi nhà cách nhau 6m
=> Nhà + vườn (giống biệt thự)
Có thể chia thành 3 phòng
6 lý do phải sở hữu
Cộng đồng tinh hoa
Vin Riverside của Đan Phượng
SL Khan hiếm
-3.7 trđ dân & 2.250 căn
GIÁ
update 3/3/2025
190 trđ/m2 đất
250 trđ/m2 full
24/3-30/3:
Tập trung căn < 30 tỷ
update 4/3/2025
Tiến độ TT
T+10: 10% gồm
5% theo tiến độ
5% làm sổ đỏ (ls 9.5%/n )
T+15: 15%
ký HDMB: 20%
D+ 60d: 20%
cuối:
Phân tích dòng 96m Full 19.2 tỷ
CK dòng tiền 12% (10.5% + 11% dòng tiền)
=> Giá sau CK: 16.8 tỷ
Nhà 2 tỷ
= 14.6 tỷ / 96m = 152 trđ/m2
Nguyên tắc bk
Nhận cọc chết 1 chiều
Có hàng UT1
Có ++ nhưng ko nhiều (chưa chia sẻ với Kh vội)
Giá song lập: (giống hôm trc)
BK, hoàn tiền sau 5 ngày
Giá rumor
88m ~ 18 tỷ
96m ~ 20 tỷ
120 ~ 25 tỷ
145 ~ 27 tỷ
SH 125-128-136 ~ 35 tỷ
SL View hồ 209-225 ~ 50 tỷ ++
SÓNG TT?
Tây Thăng Long thông => P lên 300
LINH HỒN DA
Slogan
Trải nghiệm
THỜI THƯỢNG**
Trải nghiệm Giải trí Thời thượng
Trải nghiệm CSSK thời thượng
Trải nghiệm chất sống thời thượng
Trải nghiệm Xanh thời thượng
ĐỊNH HƯỚNG BÁN HÀNG
24/3-30/3
Tập KH tập trung
KH xa
KH CC: Gardenia; Starlake
CĐT VInhomes ra hàng it
Rổ hàng MIK ra rùi, nhưng giá cao => Chưa bán đc
Kịch bản bán có thể giống Vinhomes Cổ Loa
Ngày đầu: CĐT + MIk, Mas, Đlý, Ngoại giao... Ra ồ ạt
=> Sóng cứ bình bình. KH ko mua, đi check là chủ yếu
(T9/24 - T2/25).
Bên bán trót ôm bán mãi mới đc, chênh thấp.
Tới T3/2025 là tranh cướp.
Căn 45 tỷ, chênh 5 tỷ ko bán.
(Cổ Loa: nhiều nghĩa trang
ĐP: Nhiều căn đường đâm )
Dự là KH Cổ Loa (KH xa) sẽ sang ĐP.
KH Gardenia (mua từ 2016 - 2025: Giá tăng x4,5,6 lần)
KH Green Bay.
KH Vin Thăng Long
Sau đó, tới KH Đan Phượng nhảy vào mua.
Marketing: Cty hỗ trợ
100% CF (max 20/ căn) (nếu bán được)
50% CF (nếu ko bán đc)
Kịch bản tư vấn
KH từ xa tới
Bị mất cảm xúc do ko có đg TO vào
Nhưng lại là cái ăn tiền
Câu chuyện Giao thông
Chắc chắn sẽ đc xử lý (thắng 50%)
Tiến độ: Tuần 24-30: Làm đoạn Tân Dân
Tài liệu gửi KH;
CLip CĐT làm
Ảnh sân vườn 3D
Dân cư xung quanh lạc hậu
=> Kể câu chuyện dân cư xung quanh Vin OCP1, Cổ Loa
Thông tin tiện ích thì ai cũng biết
(đương nhiên phải nói)
KH Đan Phượng
Sau này bán cho KH đã ở Vin
Thống kê số dân ở các KĐT này
Biệt thự
Chung cư
...
End user là Các DA
Westpoint
Skylake
Gardenia
Greenbay
-....
Chưa chắc Dân ĐP đã ở đây
Sở thích vừa ở vừa kinh doanh
Dự kiến sau 4-5 năm
Giá chuyển nhượng x nhiều lần
Hạ tầng lên
Key chốt KH nổi bật
Khu đóng an toàn
Xe pháo vất xe thoải mái
Riêng tư
ko phải ai cũng vào đc
Dân làm ăn sợ vô tự do quăng mắm tôm..
Hàng xóm toàn VIP
Quan chức
Giới làm ăn ngầm
Quy căn Hừng Đông
HD48-12
Góc
ĐN
Dãy BM25
Nhiều căn đâm
Ít căn
=> Tầm 40 tỷ khả năng nhiều ng tìm sau này
Các Dãy đối diện trường học,
Biệt thự view trường học là ko thích
Chú ý căn áp góc
Sau này bán lại cho Căn góc bên cạnh
Dãy BM01
Mỗi nhà có thêm 5m mặt sau (chưa tính vỉa hè)
Dãy BM15
căn 09: 96m 2.5 tỷ (chưa xây, CK)
Căn 39: 25.9 tỷ
Hoa hồng
Nhân viên: 1.8% + ...
Căn thô: +1 chỉ Au
NV: Xây chậm: 2% + 3 chỉ
