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哈 (出租人、出賣人、讓與人), 民425[原則], 租賃契約之法律效果, 特 (新租賃契約, 買受人、受讓人、第三人), 未經公證之不動產租賃契約…
哈
出租人、出賣人、讓與人
民425[原則]
[例外]
買賣不破租賃原則
債權物權化
租賃權物權化
所有權不破租賃原則
租賃契約之法律效果
民§443：「承租人非經出租人承諾不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部份轉租於他人，若承租人違反此項義務，出租人得終止租約」
經出租人承諾→合法轉租
承租人小波得對抗出租人小特
未經出租人承諾→違法轉租
出租人小特可對承租人小波行使終止租約，終止後小波即為無權占有，出租人小特可基於所有權人向承租人小波請求返還房屋
民§425『買賣不破租賃原則』、『所有權不破租賃原則』
出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在
法律為保護承租人之利益，特將『租賃權物權化』，而得對抗第三人
承租人小利之租賃契約，在出租人小哈將房屋所有權讓與小特後仍繼續存在，只是出租人由小哈變成小德，小特成為新出租人，故承租人小利得對抗新出租人小特
例外：民國88年民法新修正民§425：將於未經公證之不動產租賃契約
(1)期限逾五年(2)未定期限者，不適用之
小哈與小利間之租賃契約若屬於以上兩種情形，則承租人小利不得對抗新出租人小特
特
新租賃契約
利
承租人、轉租人
買受人、受讓人、第三人
未經公證之不動產租賃契約
期限逾五年
未定期限
波
承轉租人
民443 1.出租人承諾
合法轉租
有權占有
轉租有效
未經出租人承諾
違法轉租
無權占有
終止租約
買賣契約
租賃契約
轉租契約