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買一間會增值的房子 20241204 - Coggle Diagram

- - - - 路沖
      - 反弓煞
      - 天斬煞
      - 壁刀煞
    - - 乙種工業用地，不能做住宅使用
  - - - 開門見灶
      - 開門見廁或廁所居中
    - - 水
        
        水(水管管路、漏水、壁癌)
        
        同時沖馬桶與蓮蓬頭看水壓
      - 天
        
        天(天花板)是否過低、樓頂防水與隔熱
      - 地
        
        地(地板)，是否傾斜，木板翹起、接縫是否平整，準備彈珠或礦泉水
      - 牆
        
        牆(牆面、隔間、格局、動線)，是否有壁癌或龜裂、隔音
      - 柱(樑柱)
      - 電
        
        (電路管線、家電設備)，插座是否足夠、總開關電源是否整齊，外部是否有電塔或高頻電聲音
      - 風
        
        通風、風水
      - 火
        
        瓦斯管線、室溫、消防安全
      - 光
        
        (採光、座向)
      - 窗(門窗)
  - - - 無加蓋（84年前蓋的僅為列管，可調農行所的空照圖對照）、額外鐵門、樓梯間堆東西、公設使用狀況、管理費
    - - 是否可停休旅車、機械的要實際操作一次，是否有獨立權狀，增設停車位或獎勵增設停車位、其他住戶車輛及品牌，若是公寓，可問附近哪裡可租車位
  - - - 附近有沒有宮廟、福地、焚化爐、殯儀館、垃圾掩埋場、電塔、發電廠、變電所、加油站等
- - - - 交屋後漏水，記得用簽約時的漏水保固
      - 建議不要買管線沒有重拉裝潢好的房子，另外要保留設計師的管線配置圖
      - P199 裝修順序：拆除、泥作、水電隔間木作、油漆、燈具、地板、系統家具、窗簾軌道、清潔清運、窗簾、家具家電、佈置
    - - 氣氛、家具，家具建議買可移動式的，避免過多木工，除了玄關、樑下、浴室洗手台、廚房電器櫃比較需要木工特製。
      - P191 燈光是值得的投資，有分崁燈、LED聚光崁燈、吊燈
      - 客餐廳的窗簾可用落地式的
- - - - 他項權利部：權利人通常為銀行，若為自然人可能有跟民間借貸
      - 擔保債權總金額是否與土地謄本相同
      - 看是否為住家
    - - 債務人及債務額比例
        
        通常是屋主,如果不是,則表示有其他人用此房子去抵押貸款。
      - 擔保債權總金額
        
        通常除以1.2倍為貸款金額，ex. 38,400,000/1.2=32,000,000
        
        再除以0.8，即為當初買價，32,000,000÷0.8=40,000,000元
- - - - 生活機能
      - 交通
      - 格局
      - 採光
      - 通風
      - 學區
      - 公園
      - 醫院
      - 地段
      - 建材
      - 棟距
    - - 有公共建設開發
  - - - P43 自備款=頭期+裝潢保留款+稅費，即頭期=自備款-裝潢保留款-稅費
        
        頭期款
        
        裝修
        
        稅費
      - 貸款
        
        若是投資
        
        可以使用寬限期計算可貸款金額所需每年利息與出租收益，銀行評估的償債能力，可能貸款下來的額度約為：年薪×20年貸款÷2，ex. 100×20÷2=1000萬
        
        若是自住
        
        約為收入1/3
      - 試算
        
        自己試算：收入21萬÷3=7萬，貸款金額70000÷5000×100萬=1400萬，總價1400÷8×10=1750萬，頭期1750×0.2=350萬，自備款=350+100+50=500萬