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LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RÉSERVATION POUR LA VENTE D'…
LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RÉSERVATION POUR LA VENTE D'IMMEUBLES À CONSTRUIRE
DÉFINITIONS
Le contrat préliminaire, aussi appelé le contrat de réservation, est un
contrat par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie, le réservant (=le vendeur) s'engage à réserver au réservataire (=l'acheteur) un immeuble ou une partie d'immeuble à construire
.
Il est
obligatoire
lorsque l'on projette de conclure une vente d'immeuble à construire dans le secteur protégé (=immeubles à usage d'habitation afin d'y loger des personnes ou des bureaux).
Il doit être nécessairement
écrit
et doit exiger certaines
mentions obligatoires
. Ces exigences permettent de protéger le consentement du réservataire.
ÉLÉMENTS ESSENTIELS
Il faut que le réservataire est pour obligation de verser un dépôt de garantie.
Il faut que le réservant est pour obligation de réserver un immeuble ou une partie d'immeuble à construire.
Il faut un accord de volonté entre les parties, un contrat.
LES OBLIGATIONS
Les obligations de réservant
Il doit réserver l'immeuble ou la partie d'immeuble à constuire. En cas de construction de l'ouvrage, le réservant s'engage donc à proposer les conditions générales de vente au réservataire.
En revanche, il n'a aucune obligation de construire l'immeuble ou la partie d'immeuble donc si il ne le construit pas, il n'engage pas sa responsabilité civile. Dans ce cas, le réservant met fin au contrat de réservation et devra simplement rendre le dépôt de garantie au réservataire.
Les obligations du réservataire
Il doit verser un dépôt de garantie sur un compte spécial, ouvert dans une banque, à son nom. Ces fonds versés sont indisponibles et insaisissables.
Le montant du dépôt de garantie dépend de la date prévue pour la réalisation de la vente : article R261-28 du CCH.
LES SANCTIONS
Les sanctions à l'égard du réservant
Le réservant ne viole pas le contrat si il ne construit pas l'immeuble ou la partie d'immeuble car il n'a aucune obligation de construction. Si tel est le cas, il met simplement fin au contrat de réservation sans être fautif et devra restituer le dépôt de garantie au réservataire.
En revanche, si l'immeuble ou la partie d'immeuble est construit et qu'il ne propose pas les conditions générales de vente au réservataire, il commet une faute. En effet, il doit nécessairement notifier le réservataire
1 mois avant la date de la réalisation de la vente définitive
afin de laisser le temps au réservataire de se prononcer. Si il ne le fait pas, le réservataire ne peut demander l'exécution forcée du contrat de vente et ne pourra demander que des DI à titre d'indemnité.
Les sanctions à l'égard du réservataire
Le réservataire viole le contrat dès lors qu'il ne verse pas son dépôt de garantie. Dans ce cas, le réservant peut demander l'exécution forcée de ce versement.
En revanche, il ne commet aucune faute si il refuse d'acheter le bien lorsque celui-ci est construit car il ne s'est jamais engagé à acheter. Dans ce cas, le réservant récupère son dépôt de garantie sauf si le réservataire se rétracte dans le
délai de rétractation
de 10 jours. De plus, il existe 3 cas dans lesquels le réservataire peut récupérer son dépôt de garantie : article R261-31 du CCH.