Please enable JavaScript.
Coggle requires JavaScript to display documents.
Cap 30 il contratto preliminare ed i vincoli a contrarre - Coggle Diagram
Cap 30
il contratto preliminare ed i vincoli a contrarre
Il contratto preliminare
è un particolare tipo di contratto con il quale
le parti si obbligano
alla stipulazione di un
futuro contratto
(contratto definitivo)
di cui devono aver
già determinato
il
contenuto essenziale
non produce
gli
effetti tipici
del contratto
ma
obbliga le parti
a
stipulare il definitivo
che
produrrà
gli
effetti
che fin da ora sono stati
fissati
per
essere valido deve precisare
in modo sufficiente il
contenuto del contratto definitivo
e
non
deve richiedere nessuna
ulteriore discussione
per decidere in ordine agli
elementi dell'accordo
da sottoscrivere
il c.c. parla solo
dei
requisiti di forma
il contratto è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prevede per il definitivo
e di
tutela dei diritti delle parti
se l'
obbligato a stipulare il contratto definitivo NON adempie alla sua obbligazione
l'altra parte può rivolgersi al
giudice
affinchè emetta una
sentenza
che produca gli effetti del contratto non concluso
gli art. che regolano il contratto preliminare sono
art 1351
contratto preliminare
art 2645 bis
trascrizione
dei contratti preliminari
art 2776 bis
credito per mancata esecuzione di contratti preliminari
art 2826 bis
ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare
art 2932 esecuzione specifica dell'obbligo da contrarre
può
vincolare
una parte
o ambedue le parti
le conseguenze di
inadempimento del contratto preliminare
si ha
diritto
oltre che alla
prestazione
anche al
risarcimento del danno
la
promessa
di vendita per gli immobili deve essere fatta per
iscritto
la
trascrivibilità del contratto preliminare
(evitare una successiva alienazione a prezzi più favorevoli)
il
preliminare trascritto NON produce
il
trasferimento del diritto reale
ma
anticipa l'opponibilità di terzi
degli
effetti del definitivo
fin dalla data di trascrizione del preliminare
la
trascrizione definitiva
deve avvenire
dopo questo tempo la trascrizione si considera come mai avvenuta
entro 1 anno dalla conclusione tra le parti
ed entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire
un primo intervento di tutela è stato fatto dall'art.2645 bis c.c.
la
trascrizione preliminare
è ammessa anche per gli edifici da costruire o in costruzione
a condizione che siano indicati
la
superfice utile della porzione di edificio
e la
quota del diritto spettante al promissario acquirente
relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi
una tale misura
protegge
l'
interesse dell'acquirente
per affermare il proprio diritto sulla
res
ma in caso di fallimento del costruttore spesso l'opera non è terminata
e di fatto l'appartamento in natura non esiste
è stata successivamente ampliata
la nuova disciplina si applica anche nel caso di compravendita (di cosa futura)
o di qualsiasi altro contratto compreso quello di leasing
Il contenuto del contratto
le nuove disposizioni disciplinano il
contenuto del contratto preliminare
che deve contenere
la descrizione dell'immobile
le caratteristiche del'edificio
i termini massimi di esecuzione della costruzione
il prezzo e le relative modalità di pagamento
gli estremi del permesso di costruire
La garanzia fideiussoria
un altro aspetto importante è la
garanzia fideiussoria
a favore degli acquirenti
prevede che il
costruttore
è
obbligato*
a
fornire una fideiussione
rilasciata da una banca o una compagnia di assicurazione
a garanzia della restituzione degli importi pagati dagli acquirenti
Il fondo di garanzia
la nuova legge ha previsto l'istituzione di un
fondo di garanzia
che ha lo scopo di associare un indennizzo agli acquirenti che abbiano subito le perdite
a causa di un fallimento
o crisi di costruttori
avvenute prima dell'entrata in vigore del decreto
L'
opzione
il
patto di opzione
è un
accordo
tra le 2 parti
con cui una promittente si obbliga a stipulare un contratto entro un certo periodo di tempo
mentre l'altro (promissorio) che
non
è obbligato
ha il diritto di esibire che si giunga alla stipulazione del contratto
con preferenza su ogni altra persona nei termini stabiliti dal giudice
La prelazione
un soggetto (promittente)
attribuisce ad un altro
(prelazionario) il
diritto di essere preferito
a terzi
a parità di condizioni che decida di contrarre contratto
significa
preferenza
viene intesa come obbligo di
anteporre
nella
scelta del contraente
un
determinato soggetto
(es. se Tizio deciderà di vendere --> dovrà preferire il soggetto titolare della prelazione)
può essere
volontaria
con
accordo
tra privati
non
è opponibile ai terzi
ed ha una
mera efficacia obbligatoria
il promittente in caso di adempimento è tenuto al risarcimento dei danni
ma il terzo acquirente ha acquistato in modo efficacie la titolarità
non corre rischio
legale
accordata
da una
norma di legge
assicura al prelazionario un
diritto di preferenza
rispetto ai terzi
il
prelazionario
ha il diritto di riscattare
il bene del terzo acquisito