Please enable JavaScript.

Coggle requires JavaScript to display documents.

4 Yếu tố sale BĐS, Bảng giá nhà đất theo quy định của nhà nước, Các yếu tố…

- - - - Doanh thu: Giá bán, giá bán / m2 của BĐS ?
        
        Giá cost của bđs ?
        
        Lợi nhuận gộp của BĐS ?
        
        Chi phí bán hàng và quản lý BĐS?
        
        Chi phí quản lý?
        
        Điện, nước
        
        Thuế
        
        Chi phí khác
        
        Điểm hoà vốn cty / Thời gian dự kiến bán đc bđs này là trong bao lâu: ?
        
        Tính từ thời điểm cty BĐS ký tết với chủ Sở Hữu đến khi Bán được BĐS là bao lâu: 1 tháng, 2 tháng, 1 năm?
        
        Lợi nhuận ròng của bđs?
        
        Hiệu suất kinh doanh?
        
        Tỉ lệ Lợi nhuận ròng / vốn bỏ ra có > Tiền gửi tiết kiệm không
        
        Các yếu tố quy định giá bđs?
        
        Yếu tố tự nhiên: 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên
        
        Yếu tố kinh tế
        
        Yếu tố thị trường
        
        Yếu tố pháp lý
        
        Các yếu tố quy định giá bđs?
        
        Yếu tố tự nhiên: 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên
        
        Yếu tố kinh tế
        
        Yếu tố thị trường
        
        Yếu tố pháp lý
    - - KH là Ai?
      - KH chi bao nhiêu tiền để mua BĐS?
      - Tại sao KH mua BĐS của mình mà
        không phải mua BĐS của môi giới khác hay công ty khác?
      - KH chi bao nhiêu tiền để mua BĐS?
      - Nhu cầu về BĐS của KH?
        
        Mua để ở?
        
        Mua để cho thuê?
        
        Mua để xây dựng kinh doanh?
        
        Mua để đầu tư?
      - KH mua loại BĐS nào?
        
        Căn hộ chung cư
        
        Nhà mặt tiền, nhà phố
        
        Đất nền
        ...
      - KH mua khi nào?
      - KH tiềm năng của BĐS này là những đối tượng KH nào?
    - - Nguồn vốn
        
        Vốn vay:
        
        Vố tự có
        
        Tỉ lệ vốn vay và vốn tự có
        
        Vốn vay
        
        Vay Ngân hàng
        
        Vay bạn bè, gia đình
        
        Mua chung
      - Giá BĐS KH muốn mua là bao nhiêu tiền?
      - Bài toán phân bổ nguồn vốn cho KH?
        
        KH có nhu cầu thay đổi hay cải tạo cơ sở vật chất hay không?
        
        Chi phí tổng này là bao nhiêu?
        
        Chi phí sơn sửa nhà?
        
        Chi phí thay thảm trải/gạch lát nền bằng sàn gỗ?
        
        Thiết bị trong nhà bếp?
        
        Các vật liệu và chi phí nhân công?
        
        Các chi khác ngoài giá BĐS Khi sang tên mua bán nhà, đất
        (https://vnexpress.net/chi-phi-khi-sang-ten-mua-ban-nha-dat-4069649.html)
        
        Thuế thu nhập cá nhân: 2%, do cơ quan thuế thu.
        
        Lệ phí trước bạ: 0,5%, do cơ quan thuế thu.
        
        Phí công chứng: Tùy theo giá trị nhà đất, do đơn vị công chứng, chứng thực thu.
        
        Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu.
        
        Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu
        
        Một số loại phí khác tùy yêu cầu người mua nhà: Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu

Các yếu tố cấu thành giá BĐS

Giá bán, giá bán / m2 ?
Tốc độ tăng giá / năm ?

1 - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1 - Yếu tố tự nhiên

 - Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. ...

Vị trí tương đối:

- Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.

Vị trí tuyệt đối:

- Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Diện tích

- Kích thước, diện tích mảnh đất: kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua

Hình thức / địa hình của BĐS

- Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn

 - Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Tình trạng môi trường

 - môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

một dự án có tăng giá hay không, thanh khoản có tốt hay không còn phụ thuộc vào quá trình vận hành sau khi dự án được bàn giao

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

 - Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2 - Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại

Sự kiện kinh tế

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,...

Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...

Thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều

1.3 - Yếu tố thị trường

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường:
vd: Nhu cầu nhà ở ở khu vực đó có cao không, tp lớn thì càng có nhu cầu cao

- 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

1.4 - Yếu tố pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán

Quy định về xây dựng gắn với BĐS

Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS

Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS
Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất

Sự hạn chế quyền sở hữu chung

Ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,

2 - Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

 - Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực

2.2 - Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

Khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.

Hiện trạng vùng lân cận

Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó

Hệ thống, chính sách tiền tệ

khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.