4 Yếu tố sale BĐS

1/ Năm đầy đủ thông tin đầu vào bằng cách đặt các câu hỏi - Giải quyết tất cả thắc mắc thông tin đầu vào của KH

2/ Tạo cho khách hàng niềm tin những gì mình nói là thật

3/ Cảm xúc của khách hàng tốt, vui vẻ

4/ Lý do ra quyết định của kh hôm nay, chứ ko phải ngày mai: - cái này phụ thuộc vào người bán, chủ đầu tư"

  1. Các câu hỏi ?
    • Phân nhóm câu hỏi?
  1. Nhóm câu hỏi về sản phẩm?
    Hiểu rõ các con số?
  1. Nhóm câu hỏi về khách hàng (KH)?

  • Doanh thu: Giá bán, giá bán / m2 của BĐS ?


  • Giá cost của bđs ?


  • Lợi nhuận gộp của BĐS ?

  • Chi phí bán hàng và quản lý BĐS?
    • Chi phí quản lý?

    • Điện, nước

    • Thuế

    • Chi phí khác
  • Điểm hoà vốn cty / Thời gian dự kiến bán đc bđs này là trong bao lâu: ?
    • Tính từ thời điểm cty BĐS ký tết với chủ Sở Hữu đến khi Bán được BĐS là bao lâu: 1 tháng, 2 tháng, 1 năm?
  • Lợi nhuận ròng của bđs?
  • Hiệu suất kinh doanh?
    • Tỉ lệ Lợi nhuận ròng / vốn bỏ ra có > Tiền gửi tiết kiệm không

Các yếu tố cấu thành giá BĐS

  • Giá bán, giá bán / m2 ?
  • Tốc độ tăng giá / năm ?

1 - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1 - Yếu tố tự nhiên

 - Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. ...

1.2 - Yếu tố kinh tế

1.3 - Yếu tố thị trường

1.4 - Yếu tố pháp lý

2 - Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

 - Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực

2.1 - Yếu tố chính trị pháp lý


- sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh

2.2 - Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

  • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
  • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
  • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
  • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
  • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
  • Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
    Khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.
  • Hiện trạng vùng lân cận
    Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...
  • Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
    GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó
  • Hệ thống, chính sách tiền tệ
    khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.
  • Vị trí tương đối: 
    - Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
  • Vị trí tuyệt đối: 
    - Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Diện tích

- Kích thước, diện tích mảnh đất: kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua

Hình thức / địa hình của BĐS

- Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn

 - Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Tình trạng môi trường

 - môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

một dự án có tăng giá hay không, thanh khoản có tốt hay không còn phụ thuộc vào quá trình vận hành sau khi dự án được bàn giao

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

 - Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.
  • Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS
    Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại
  • Sự kiện kinh tế
    Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,...
  • Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...
    Thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều
  • tính hữu dụng của BĐS
  • Nhu cầu loại BĐS trên thị trường:
    vd: Nhu cầu nhà ở ở khu vực đó có cao không, tp lớn thì càng có nhu cầu cao
    - 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.
  • Tình trạng pháp lý của BĐS
    Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán
  • Quy định về xây dựng gắn với BĐS
    Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS
  • Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS
  • Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất
  • Sự hạn chế quyền sở hữu chung
    Ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,
  • KH là Ai?
  • KH chi bao nhiêu tiền để mua BĐS?
  • Tại sao KH mua BĐS của mình mà
    không phải mua BĐS của môi giới khác hay công ty khác?
  • KH chi bao nhiêu tiền để mua BĐS?
  • Nhu cầu về BĐS của KH?
  • Mua để ở?
  • Mua để cho thuê?
  • Mua để xây dựng kinh doanh?
  • Mua để đầu tư?
  • KH mua loại BĐS nào?
  • Căn hộ chung cư
  • Nhà mặt tiền, nhà phố
  • Đất nền
    ...

KH mua khi nào?

KH tiềm năng của BĐS này là những đối tượng KH nào?

  1. Nhóm câu hỏi về nguồn vốn của KH?
  • Nguồn vốn
    • Vốn vay:
    • Vố tự có
  • Tỉ lệ vốn vay và vốn tự có
  • Giá BĐS KH muốn mua là bao nhiêu tiền?
  • Bài toán phân bổ nguồn vốn cho KH?
  • KH có nhu cầu thay đổi hay cải tạo cơ sở vật chất hay không?
  • Chi phí tổng này là bao nhiêu?
    • Chi phí sơn sửa nhà?

    • Chi phí thay thảm trải/gạch lát nền bằng sàn gỗ?

    • Thiết bị trong nhà bếp?

    • Các vật liệu và chi phí nhân công?
  • Vốn vay
    • Vay Ngân hàng
    • Vay bạn bè, gia đình
    • Mua chung
  • Các yếu tố quy định giá bđs?
  • Yếu tố tự nhiên: 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên
  • Yếu tố kinh tế
  • Yếu tố thị trường
  • Yếu tố pháp lý
  • Các yếu tố quy định giá bđs?
  • Yếu tố tự nhiên: 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên
  • Yếu tố kinh tế
  • Yếu tố thị trường
  • Yếu tố pháp lý

Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.


Ví dụ: Lô đất 50 m2 được thỏa thuận là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: một tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng.

  1. Thuế thu nhập cá nhân: 2%, do cơ quan thuế thu.
  1. Lệ phí trước bạ: 0,5%, do cơ quan thuế thu.
  1. Phí công chứng: Tùy theo giá trị nhà đất, do đơn vị công chứng, chứng thực thu.
  1. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu.
  1. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu
  1. Một số loại phí khác tùy yêu cầu người mua nhà: Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu
  • Tư vấn KH Khi mua BĐS bắt buộc phải nhìn thấy BĐS và liên hệ với chính quyền để kiểm tra pháp lý, quy hoạch…”

Bảng giá nhà đất theo quy định của nhà nước

Từ khoá tìm kiếm: Bảng giá đất 2020-2024 của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Liên kết: https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/bat-dong-san/27130/bang-gia-dat-2020-cua-cac-tinh-thanh-pho-truc-thuoc-trung-uong

  • Lấy tên nghị định vd: muốn lấy giá của bđs tại lâm đòng thì là nghị định: Nghị quyết 167/2020/NQ-HĐND

Sau đó truy cập trang: https://vbpl.vn/

Tìm với từ khoá Nghị quyết ở trên trên trang https://vbpl.vn, vd bang-gia-cac-loai-dat-giai-doan-2020-2024