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Bail commercial (1) - Coggle Diagram

- - - - On admet depuis Cass. 18 mai 2007 et art. 3.45 C.Civ. que des droits réels et personnels en lien avec le bien appartenant au domaine public peuvent être consenti si respecte une double exigence : comptabilité avec l’usage public et caractère précaire (résiliable à tout moment)
- - - - Sous-Location
        
        Principe: la durée de 9 ans s'impose aussi
        
        Si les parties veulent limiter la durée de la sous-location à celle du bail principale, elles doivent le stipuler expressément :arrow_right: faculté de ramener la durée de la sous location à celle du bail principal
        
        La durée de la sous-location qui excède celle du bail principal n’est pas opposable au bailleur principal :arrow_right: le S-L peut faire valoir contre son bailleur (intermédiaire) la garantie d’éviction
        
        Le preneur principal qui aurait omis d’informer le sous-locataire de la durée du bail restant à courir est susceptible de voir sa responsabilité précontractuelle (culpa in contrahendo) engagée
      - Locations conjointes - art. 4
        
        = locations qui portent sur des locaux qui bénéficient d'une protection particulière sans être intégrés dans l'objet du bail commercial
      - Bail commercial de courte durée
        
        Possibilité introduite par les législations régionales
        
        = bail, conclu par écrit, pour une durée égale ou inférieure à un an, relatif à un immeuble ou à une partie d’immeuble affecté principalement par le preneur à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan et impliquant un contact direct avec le public :arrow_right: prend fin à l’expiration de son terme
        
        ⚠️ SI à l’expiration de la durée convenue, le preneur reste dans les lieux loués sans opposition écrite du bailleur, le bail sera converti en bail de 9 ans :arrow_right: sera réputé conclu pour 9 ans à la date à laquelle le bail initial de courte durée est entrée en vigueur
  - - - Bail commercial de 9 ans
        
        Prend fin de plein droit à l’expiration de son terme :arrow_right: pas nécessaire de donner un congé
        
        SI au terme, le preneur reste dans les lieux loués sans opposition du bailleur, le bail est tacitement reconduit aux mêmes conditions pour une durée indéterminée
        
        Le bailleur peut alors résilier le contrat à tout moment, moyennant un congé de 18mois
        
        Si le bailleur résilie le contrat le preneur se voit à nouveau offrir la possibilité de demander un renouvellement du bail pour 9 ans
      - Bail de courte durée
        
        Cesse de plein droit à la date de fin, sans qu’une résiliation ne soit nécessaire et sans que le preneur n’ait droit à une reconduction de bail :warning: MAIS s'il reste, le bail sera réputé conclu pour 9 ans (Décret wallon)
    - - Accord constaté par acte authentique ou déclaration faite devant le juge :arrow_right: nullité relative de l’accord de résiliation qui peut être invoquée uniquement par le preneur
        
        Allègement de la formalité en région wallonne :arrow_right: simple enregistrement de l’accord
      - Bail de courte durée
        
        Les parties à un bail commercial peuvent, à tout moment, mettre fin à celui- ci à la simple condition que leur accord soit constaté par écrit
        
        Le décret flamand et l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale disposent par ailleurs que les parties peuvent convenir d’une indemnité au profit du preneur mais qu’à défaut de stipulation expresse en ce sens, aucune indemnité ne sera due au preneur
    - - Par le preneur
        
        Bail de 9 ans
        
        Art. 3 al.2 :arrow_right: s’applique aussi aux baux supérieurs à 9 ans et aux baux renouvelés :arrow_right: résiliation de droit
        
        :warning: Si le congé est notifié tardivement, il ne sera pas valable et le bail continue à courir
        
        Des clauses rendant la faculté de résiliation + difficile sont nulles MAIS si rendent + facile alors licites sauf si elles raccourcissent la durée du congé
        
        Bail de courte durée
        
        Possible à tout moment moyennant un congé d’une durée d’un mois
      - Par le bailleur - Bail de 9 ans
        
        Art. 3 al.5 :arrow_right: exploitation personnelle effective: exploiter eux-mêmes une activité commerciale ou artisanale :arrow_right:pendant au moins 6 mois après la résiliation et pendant au moins 2 ans SAUF si un motif grave justifie l’empêchement :arrow_right:le bailleur peut être tenu d’une indemnité d’éviction (2 ou 3 ans de loyer)
        
        Le respect du motif de résiliation fait l’objet d’un contrôle a posteriori par le juge
        
        Congé doit mentionner expressément que le bailleur fait usage de la faculté de résiliation unilatérale + doit être motivé
        
        ⚠️Si le bailleur utilise la faculté prévue à l’article 3, alinéa 5 (congé d’un an), mais que le preneur donne un contre-préavis sur la base de l’article 3, alinéa 3 (congé de six mois), le bail expire par le congé (plus court) donné par le preneur. Le preneur sera attentif, dans ce cas, au fait qu’il perd ainsi tout droit à une indemnité d’éviction puisque le bailleur ne sera plus tenu de réaliser le motif d’exploitation personnelle