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Cession de bail, sous-location et aliénation des lieux loués - Coggle…

- - - - Le bail n'étant pas intuitu personae, la cess° et la sous-locat° sont autorisés. En droit commun, l'art. 1717 consacre ce droit.
      - Le Code consacre une véritable cess° de la posit° du preneur dans le contrat syna. de bail. Le cessionnaire doit exécuter les obli échues posté. à la cess° et l'étendue du recours du bailleur cédé sera à la mesure exacte de l'obli du cédant. Le cédant n'est pas dégagé de ses obli envers le bailleur, sauf accord de ce dernier. Les except° qui résultent du contrat de bail peuvent ê opposés par le bailleur mais également par le cessionnaire.
  - - - En cas de sous-locat°, un nouveau rapport contra se noue. Il s'agit d'un nv bail dont les cdts peuvent ê ≠ de celle du bail principal. Il peut avoir une durée ≠ de celle prévue pour le bail principla. Le preneur initial devient bailleur à son tour et doit exécuter les obli qui sont celles du bailleur. Le sous-locataire peut exiger de son bailleur la délivrance de la chose louée en bon état de réparat° de toutes espèces
      - Ce rapport est indépendant du bail initial, même si le preneur initial ne peut consentir au sous-locataire + de droits qu'il en a lui même. Le sous-locataire peut ê amené à devoir subir les csq d'une éventuellement inexécut° du bail principal par le preneur initial. En effet, le bailleur originaire peut poursuivre la résolut° du bail principal aux torts de son preneur et l'exuplus de ce dernier ainsi que de tous les occupants qui tiennent leurs droits de lui. L'évict° du locataire principal entraine celle du sous-locataire. Il n'en demeure pas moins que le contrat de bail conclu |e| le preneur initial et le sous-locataire subsiste. Le sous-locataire pourra obtenir lui-même la résolut° du bail aux torts de son bailleur avec D-I. Inversement, si le preneur initial est exposé à la résolut° jud du bail principal en raison d'une faute du sous-locataire, il dispose d'un recours contre son sous-locataire sur la bse du contrat de bail conclu |e| eux.
- - - - Ce texte rend opposable à l'acquéreur le bail dont la date est certaine au moment de la vente. Il laisse une large place à la liberté contra puisqu'il permet au bailleur de se réserver le droit d'expulser le locataire en cas de vente et qu'il n'empêche pas d'imposer à l'acquéreur par une clause contrat insérée dans la vente, le respect du bail qui n'a pas date certaine
      - Le texte de l'art. 1743 est complété par les art. 1744 à 1751 qui règlent les csq d'une clause dérogatoire à l'art. 1743
      - Pour l'opposabilité des baux d'une durée < 9 ans ou comprenant quittance de 3 années de loyer au moins, il faut se référer à l'art. 1 LH
      - Pour la vente forcée sur saisie immobilière, il y a lieu de tenir compte de l'art. 1575 C. jud0
    - - Pour que le bail soit opposable à l'acquéreur, il doit avoir date certaine au moment de l'aliénat° du bien loué. Lorsque le bail est authentique, il a date certaine compte tenu de l'art. 1328. Le bail conclu par un acte sous seing privé a date certaine le jour où il a été enregistré, ou du jour de la mort de celui-ci ou de ceux qui l'ont souscrit, ou du jour où sa substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics. L'art. 1328 ne concerne que les baux écrits
      - Dès lors que le bail doit avoir date certaine, la simple connaissance personnelle du bail par l'acquéreur ne suffit pas pour lui rendre opposable ce bail. De même, la ment° dans l'acte d'achat que l'acquéreur déclare avoir connaissance du bail consenti par le vendeur est sans incidence dans la mesure où elle ne constitue pas une stipulat pour autrui en faveur du preneur
    - - H. De PAGE, le bail doit avoir date certaine AVANT la ccl du contrat de vente. L'art. 1 LH qui rend la vente opposable aux tiers par l'effet de la transcript° ne règlerait que les conflits |e| tiers qui ont un droit réel sur l'immeuble. Or tel n'est pas le cas du preneur, de sorte que la Q° de la transcript° de la vente de l'immeuble loué serait sans incidence pour l'app. de l'art. 1743
      - J. DABIN, le bail doit avoir acquis date certaine AVANT la transcript° de la vente au registre de conservat° des hypothèques dès lors que l'art. 1 LH ne fait pas de distinct° |e| les tiers qui ont un droit réel sur l'immeuble et les autres. Il insiste sur la connexité |e| les droits du preneur et l'immeuble loué et considère que le preneur a un droit concurrent à celui de l'acquéreur sur l'immeuble
      - Cour de cass arrêt du 8 avril 1957 a ramené la paix jud.
      - Si le preneur n'est pas un tiers spécialement protégé par l'art. 1 LH et qu'il ne peut se prévaloir du défaut de transcript° de l'acte de vente, il n'en demeure pas moins qu'il est un tiers protégé par le droit commun. La vente doit avoir date certaine à son égard. Cette date certaine peut ê conférée par un enregistrement du compromis de vente ou, à défaut, par l'acte authentique de vente. Pour l'app. de l'art. 1743 , on peut conclure que le bail doit avoir date certaine au plus tard au moment où la vente acquiert date certaine pour que le bail soit opposable à l'acquéreur.
    - - Lorsque le contrat de bail est opposable à l'acquéreur; le mécanisme prévu à l'art. 1743 s'analyse en la combinaison d'une cess° de créance et d'une stipulat° pour autrui au profit du preneur. Il resulte que
        
        Il ya stipulat° par le vendeur au profit du preneur pour l'exécut° des obli nées du bail et devant ê exécutée posté. à la vente
        
        Cess° à l'acquéreur des obli devant ê exécutée par le preneur après la vente
        
        Que le bailleur n'avait pas cédé les dettes, reste tenu des dettes à l'égard du preneur même pour celle qui droivent ê exécutées après la vente
      - Arrêt Cour de cass du 29 fév. 1980
      - Lorsque le bail n'a pas date certaine au moment de la vente, l'acquéreur peut expulser le preneur dès lors que le bail constitue pour lui une res inter alios acta et qu'à son égard, le preneur occupe les lieux sans titre ni droit. L'acquéreur n'est pas tenu de donner congé ni de respecter les délais de préavis. Il est même préférable de ne pas donner "congé" car on pourrait en déduire une reconnaissance par l'acquéreur de l'existence du bail. L'acquéreur n'est pas tenu des D-I. Si le preneur ne quitte pas volontairement les lieux, l'acquéreur devra demander au juge d'ordonner l'expuls°.
      - Une stipulat° dans l'acte authentique de vente selon laquelle le bien est libre de toute occupat° ne suffit pas pour constituer le titre exécutoire dès lors que le preneur n'est pas partie à l'acte de vente. Le preneur peut solliciter un délai de grâce sur la base de l'art. 1244. Il peut aussi se retourner contre son bailleur en faisant jouir la garantie d'évict° s'il ne l'a pas averti de son intent° de vendre et n'a pas stipulé dans l'acte de vente une clause d'entretien du bail