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Obligation de garnir le bien loué de meubles suffisants - Coggle Diagram
Obligation de garnir le bien loué de meubles suffisants
Principes
Not° -> Art. 1752. L'obli du preneur de garnir la maison de meubles suffisants qui découle de ce texte tend à protéger le bailleur contre l'insolvabilité de son preneur. Cette protect° est renforcée par le privilège du bailleur (art. 20, 1° LH)
L'art. 1752 est une disposit° supplétive de la volonté des parties et celles-ci peuvent dispenser le preneur de cette obli ou encore de fournir d'autres suretés
Champ d'applicat° -> L'art. 1752 se trouve dans la partie aux baux à loyer mais s'applique aussi aux baux de résidence principale, aux baux commerciaux et aux baux à ferme. Ce texte a été abrogé pour les baux d'habitat°.
L'obli prévue à l'art. 1752 s'app. en cas de sous-locat°. En revanche, l'obli ne s'app. pas en cas de bail portant sur un bien meublé.
Meubles qui garnissent les lieux loués -> Notion - Art. 534 -> Les meubles qui garnissent les lieux loués sont les
meubles corporels
. Il s'agit des
meubles meublants
. En sont exclus :
les bijoux, pierres précieuses, collect° de tableaux ou de porcelaines...
Cette obli doit s'apprécier en fct de la nature et de la destinat° du bien loué. Les outils utilisés dans le cadre de l'exploitat° d'un garage constituent des meubles garnissant les lieux loués. Cela signifie que lorsqu'on loue une cave ou un grenier, le bailleur ne pourrait prétendre faire garnir la chose louée de meubles sans rapport avec la destinat° au motif que les meubles introduits sont de valeur trop minime pour couvrir les loyers.
Meubles suffisants -> Il reste du texte de l'art. 1752 que les meubles garnissant les lieux loués doivent ê suffisant. Cette not° vague laisse un pouvoir d'appréciat° du juge. On considère, que cela signifie que la valeur des meubles doit garantir 2 termes de loyer et les frais de saisie. Le privilège du bailleur couvre 2 années de loyers échus + les loyers de l'année courante. Le privilège du bailleur et l'obli de garnir les lieux loués sont 2 distinctes.
Le bailleur peut exiger le respect de l'obli même lorsque tous les loyers échus ont été payés. Les meubles garantissent les loyers à échoir.
Obli continue -> Cette obli existe au moment de la prise de possession des lieux et persiste pdt toute la durée du bail. Le preneur ne peut vider les lieux en cours de contrat cas il priverait le bailleur de la garantie à laquelle il a droit. L'obli imposée par l'art. 1752 ne cesse que lorsque tous les loyers sont payés jusqu'à l'expirat° du bail. Le preneur peut enlever toute ou partie des meubles, pour autant qu'il les remplace par d'autres ayant valeur suffisante.
Droit de suite du bailleur -> Art. 20,1°, al. 3 LH, le bailleur a un droit de suite en cas de déplacement sans son consentement des meubles garnissant les lieux loués. Ce droit doit ê exercé dans un délai de
15 jours
par une
saisie-revendicat°
pratiquée confo. aux art. 1462 à 1466 C. Jud. Le délai commence à courir au moment du déplacement des meubles et non au moment où le bailleur en prend connaissance. La loi rattache ce droit de suite au privilège du bailleur, mais il constitue une sorte de protect° du gage, car son ex. ne suppose pas l'insolvabilité du preneur. Le droit de suite se comprend par le fait que le garage n'est pas en possession du bailleur.
Sanction - Expulsion du locataire - D-I -> L'art. 1752 prévoit comme sanct° l'expulsion du locataire. Celle-ci est possible alors même qu'aucun loyer n'est impayé puisque l'obli visée tend à garantir le paiement de loyers à échoir. L'expulsion est
immédiate
sous réserve des délais qui résultent de la procédure d'expulsion prévue aux art. 1344
bis
et s. C. jud. L'expulsion devra ê ordonnée par le JP compétent. L'expuls° prévue à l'art. 1752 est l'éq. de la résolut° du bail aux torts du preneur.
Cette obli étant une obli
de faire
, il ne sera pas possible d'obtenir l'exécut° forcée en nature sous la forme d'une condamnat° à garnir l'immeuble. En cas d'inexécut°, le juge pourra contraindre le preneur indirect. à exécuter l'obli de garnir l'immeuble en le condamnant à garnir dans un certain délai et à déguerpir ou à payer des D-I.
// |e| art. 1752 et priviliège du bailleur (art. 20, 1° LH) -> Le privilège doit ê vu comme la csq de l'obli de garnir les lieux loués. Il n'y a pas une interdépendance complète |e| les 2 textes. La créance du bailleur est garantie par un privilège en cas d'insuffisance d'actif du déb. mai le bailleur a le droit d'exiger du preneur une sûreté (art. 1752). Ce droit existe dès la délivrance et même si le preneur n'est pas en défaut de payer le loyer. L'art. 1752 vient renforcer la protect° normale du privilège. Lorsque la sûreté est constituée par le mobilier, le privilège n'en est que la csq.
Si la relat° |e| les 2 textes est évidente, il existe des ≠.
Du PDV de la
créance garantie
, l'art. 1752 ne garantit que le paiement du loyer, alors que le privilège couvre toutes les créances nées de l'exécut° du bail (art. 20, 1°, al. 2 LH)
Du PDV de
l'étendue
, la doctrine et la jurisp. limitent celle-ci à 2 termes de loyer + frais de saisie éventuel pour la sûreté visée à l'art. 1752, alors que le privilège s'app. à tout le mobilier qui a été introduit dans les lieux loués, à concurrence du montant de 2 années de loyer + l'année courante.
Garantie locative
Not° -> Le bailleur exige du preneur une garantie pour assurer la bonne exécut° par lui de ses obli. Cette garantie est régie par l'autonomie de la volonté et la liberté contractuelle. Les parties sont libres de fixer en quoi consistera cette garantie et d'en déterminer le montant, sauf pour certains baux réglementés. La garantie locative peut consister en la remise d'une somme d'argent, des act° ou obli ou autre objets. Il peut s'agir d'un cautionnement bancaire ou d'un cautionnement consenti par un tiers. La garantie peut ê affectée à l'exécut° d'obli déterminée.
Garantie consistant en une remise de titres ou objets -> Le preneur peut offrir en garantie des titres ou objets. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du
11 juillet 2013
, la dépossess° n'est plus une cdt de fomat° du contrat de gage. Le preneurne doit pas nécessairement remettre les titres ou objets au bailleur, mais l'opposabilité du droit de préf. du bailleur aux tiers est suboronndé à l'inscript° du gage dans le registre des gages. La mise en gage est prouvée par un
écrit
contenant la désignat° précise des biens grevés du gage, des créances garanties et du montant max. à concurrence duquel les créances sont garanties.
Garantie bancaire ou cautionnement
Les obli du preneur peuvent ê garanties par une garantie bancaire ou par un cautionnement fourni par un tiers. Dans le 1er cas, il conviendra d'ê attentif à la nature de la garantie bancaire et aux stipulat° contra.
Dans le 2nd cas, les règles du cautionnement s'appliqueront. Lorsque la caut° n'a aucun avantage direct ou indirect dans le contrat de cautionnement, il s'agit d'un cautionnement à titre gratuit soumis au régime dérogatoire des art. 2043
bis
et s.
S'agissant de l'étendue du cautionnement, celui couvrira toute la durée du bail. Il prend fin au même moment que le contrat de bail et la caut° ne peut résilier le cautionnement unilatéralement avant le terme du contrat garanti. L'art. 1740 dispose que les obli de la caut° ne s'étendent pas aux obli du bail reconduit. Cette disposit° est
supplétive
. Le bailleur veillera à préciser dans l'acte de cautionnement que celui-ci s'étend non seulement au bail originaire mais aussi au bail reconduit ou renouvelé. En revanche, lorsque le bail est cédé ou l'immeuble loué vendu, la caut° reste tenu vis-à-vis du nouveau bailleur, sauf clause contraire. Cela signifie que le bailleur ne peut imposer une modif. des cdts de la garantie initiale à l'occas de la cession ou d'une transmiss° du bien loué. L'acte de cautionnement est de
stricte interprétat°
et si l'engagement de la caut° porte sur un montant déterminé pour garantir le paiement par le locataire des loyers dont il est redevable, cet engagement ne s'étend pas aux autres obli découlant du bail.
Le cautionnement est un contrat
accessoire
et la caut° ne devra payer que si le preneur est défaillant. La jurisp. tend à attenuer la rigueur des obli de la caut° lorsque le bailleur n'avertit pas suffisamment tôt la caut° de la défaillance du déb. principal.
Remise d'une somme d'argent à titre de garantie
Il est fréquent que le bailleur exige du preneur la remise d'une somme d'argent correspondant à qlq mois de loyer. Lorsque la somme d'argent est versée par le preneur sur un compte bloqué du bailleur, le mécanisme implique un transfert de prop. au profit de l'
accipiens
.
Les parties sont libres de fixer le montant d'une telle garantie sauf pour le bail de résidence principal. Sauf stipulat° contraire, le bailleur n'est pas tenu de déposer la somme sur un compte bloqué dans une institut° financière ni de placer cette somme à intérêt. La somme doit ê restituée par le bailleur en fin de contrat si le prenuer a satisfait à toutes ses obli. L'act° en restitut° d'une garantie locative est une
act° perso
qui se prescrit par
10 ans
. Le délai de la prescript° court à partir du mometn où le bail prend fin.
Privilège du bailleur