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Obligation d'entretien et de réparation - Coggle Diagram
Obligation d'entretien et de réparation
Objet de l'obli d'entretien et de réparat°
Généralités -> Le preneur a le droit de jouir de la chose pendant la durée du bail. Le corollaire de ce droit est une
obli de faire
dans le chef du bailleur. Le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 1719, 2°) et effectuer toutes les réparat° nécessaires (art. 1720, al. 2) La jouissance du preneur sera diminuée si la chose louée venait à se dégrader sans qu'elle ne soit remise en état.
Notion et étendue .
L'obli de réparat°
suppose des dégradat°. L'art. 1720, al. 2 vise les réparat° "nécessaires". Ainsi, "nécessaires" ne signifie pas seulement "urgent". Il faut entendre "
tous travaux ou réparat° qui s'imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée
". Lobli existe quelle que soit la cause des dégradat° : manque d'entretien, vétusté, mafaçons, ...
L'obli d'entretien
vise à maintenir la chose louée en bon état. On en déduit que le bailleur répond des infiltrat° d'eau qui rendent l'immeuble inapté à srvice ou qu'il est tenu de la détériorat° et de la vétusté de l'installat° de chauffage centra... De même, le bailleur devra prendre en charge le renouvellement des papiers de tentures et de peinture. L'obli d'entretien subsiste même dans le cas où le preneur reconnait avoir reçu les lieux loués en bont état.
Clauses dérogatoires -> Elles sont licites et fréquentes dans la pratique. Elles permettent de préciser qui, du bailleur ou du preneur, doit accomplir quelles réparat°. Souvent, elle tendent à alléger l'obli de réparat° du bailleur.
Les clauses sont d'inteprétat°
strictes
car elles dérogent au droit commun et en cas de doute, elles seront interprétées
contre le bailleur
Obligation de réparat°
Limites -> Certaines réparat° ne peuvent ê imposées au bailleur
Les
reconstruct°
. L'obli du bailleur ne s'étend qu'aux réparat° et non aux reconstruct°. Si la chose louée est en tout ou partie détuite par un cas fortuit, il conviendra d'app. l'art. 1722 et non l'art. 1720. Le juge du fond devra apprécier souverainement si une diminut° de valeur de la chose louée constitue une dommage réparable ou une destruct° partielle de la chose
Les
réparat° rendues nécessaires par la
faute
du preneur
. Si les dégradat° sont dues à un mauvais usage ou à un manquement d'entretien et de surveillance de la part du preneur, le bailleur ne doit pas en répondre.
Les
réparat° locatives
que la loi présume occasionnées par la faute du preneur. Cette présompt° légale peut ê renversée en prouvant que les réparat° locatives sont rendues nécessaires par la vestusté ou par la force majeure (art. 1755) ou d'un vice de la chose -> seront à charge du
bailleur
.
Les travaux
somptuaires
. La limite |e| les travaux sompturaires et les réparat° nécessaires n'est pas évidente à tracer
Mise en conformité du bien loué avec de nouvelles disposit° réglementaires ou légales
Lorsque des travaux s'imposent pour que le bien loué puisse continuer à servir à l'usage auquel il a été destiné par la convent°, la Q° se pose de savoir si le bailleur est tenu de réaliser ces travaux au titre de son obli d'entretien de la chose louée (art. 1719, 2°)
Le
droit français
répond par
OUI
, dès lors que le bailleur doit entretenir la chose dans l'état de service à l'usage auquel elle a été destinée
La
jurisprudence belge
a opté pour une autre thèse. Celle-ci consiste à admettre que le bailleur doit réaliser tous les travaux nécessaires pour que le bien loué soit conforme à toutes les réglementat° en vigueur au moment où le bail prend effet et pour que la chose louée puisse servir à l'usage auquel elle a été destinée. Le bailleur ne pourrait ê contraint de réaliser des travaux qui s'imposent en raison d'une nouvelle réglementat° adoptée en cours du bail. Si cette réglementat° nouvelle empêche au preneur de jouir des lieux, le bailleur sera libéré de son obli de procurer la jouissance paisible et le preneur sera libéré de ses obli. Arrêt Cour de cass du
29 mai 1989
. Cela doit ê considérer comme le fait du Prince -> app. art. 1722.
Rien ne s'oppose aux parties de régler cette Q° par une clause contractuelle.
Mise en oeuvre et sanctions
Sanct° - Présentat° générale -> Le manquement à l'obli d'entretien et de réparat° est sanctionné par l'exécut° forcée ou la résolut° du contrat avec D-I. Le contrat est un contrat syna. parfait et le preneur peut invoquer l'except° d'inexécut°
Except° d'inexécut° -> Le preneur veillera à respecter le caractère proportionnel de cette sanct° et à respecter les cdts de sa mise en oeuvre. Elle ne justifiera que très rarement le non-paiement de tout le loyer. Il appartien au juge d'apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie cette sanct°.
Le preneur veillera à mettre le bailleur en demeure d'exécuter ses travaux. Ensuite, si le bailleur ne satisfait pas à son obli, le preneur pourra surseoir au paiement de toute ou partie du loyer ou des charges. Le preneur ne pourra pas invoquer cette sanct° // à l'ensemble des obli et not. l'obli d'entretien.
Exécut° forcée en nature - Exécut° forcée par éq.
L'art. 1144 est aussi applicable. Il est fréquent que le preneur obtienne lui-même l'autorisat° du juge de réaliser les travaux aux frais du bailleur. Le preneur ne peut prendre lui-même l'initiative de réaliser les travaux SANS autorisat° préalable du juge sauf si la mise en demeure du bailleur serait
inutile
et qu'en réalisant les travaux le preneur peut limiter les csq dommageables résultant de l'inact° du bailleur. Le preneur peut réaliser les travaux SANS autorisat° préalable du juge lorsque les cdts de la
gestion d'affaires
sont réunies
L'exécut° de l'obli d'entretien peut ê faite par éq, auquel cas le bailleur se verra condamner à des D-I pour le préjudice qui résulte des troubles de jouissance causé au preneur. Ces D-I peuvent ê calculé sous la forme d'une indemnité par mois. En cas de retard du bailleur dans l'exécut° des travaux, le juge peut attribuer des D-I pour la privat0 de jouissance -> Diminut° du loyer
Résolut° jud -> Moy. mise en demeure préalbale, le preneur peut demander la résolut° jud. avec D-I le cas échéant
Obli d'avertissement du preneur -> Le preneur a la garde de la chose louée et en n'avertissant pas le bailleur de la nécessité d'effectuer les travaus, le preneur paque à son obli de jouissance des lieux loués en bon père de famille. S'il ne le fait pas et qu'ultérieurement résulte un dommage, il ne pourra pas prétendre à des D-I.
Au contraire, le bailleur pourrait même réclamer des D-I au preneur pour le dommage causé au bien du fait de ne pas avoir averti le bailleur de la nécessité d'effectuer des réparat°
Droit au preneur d'effectuer lui-même les réparat° nécessaires
Principe = avertir le bailleur. Le preneur ne peut donc effectuer lui-même ces réparat° ou faire exécuter ces travaux sans l'accord préalable du bailleur. Il peut poursuivre l'exécut° forcée du bailleur et se faire autoriser par le juge à procéder ou à faire procéder aux travaux par l'E de son choix aux frais et risques du bailleur.
Le preneur peut procéder d'autorité aux travaux lorsque les cdts de la gest° d'affaires sont réunies. Cela suppose que le bailleur soit absent et que les travaux soient urgents.
Dans l'hypo où les travaux sont urgents mais que le bailleur n'est pas absent, le preneur pourrait anticiper la décis° de justice et procéder aux travaux SANS attendre l'autorisat° de justice. Il le fait à ses risques et périls. Il encourt le risque que le bailleur conteste l'urgence des travaux et d'être en tout ou partie désavouée par le bailleur. Lorsque le preneur anticipe la décision de justice il veillera
A notifier au bailleur de manière détaillée les travaux à effectuer, le cas échéant avec un devis annexé et à indique le dommage ou les désagréments qu'il subit
A mettre en demeur le bailleur d'effectuer les travaux dans un délai dét. en précisant qu' défaut, il confiera les travaux à tel E aux frais du bailleur. Dans certains cas, l'urgence peut ê telle que la mise en demeure ne ferait que retarder les cjoses et aggraver le dommage de sorte que le preneur en est dispensé
Le preneur doit veiller à faire effectuer les travaux par les pers. compétentes qui remplissent les cdts légales d'ex. de la prof. et à ce que les travaux soient effectuées selon les règles de l'art, au meilleur prix et dans le délai le + court. Le preneur veillera à se réserver la preuve de tous les éléments nécessaires à son bon droit et il veillera à les communiquer au bailleur.
Droit du bailleur de procéder à des réparat°
Le fait pour le bailleur de procéder ou de faire procéder à des teavaux en cours de bail entrainera des troubles de jouissance pour le preneur. Si le bailleur a le droit d'exécuter les travaux de réparat° et d'entretien durant le bail, il devra indemniser le preneur pour les troubles de jouissance qui en résultent. En revanche, si le contrat de bail porte sur une partie privative, le bailleur n'est pas tenu d'indemniser le preneur lorsque l'associat° des copro. procède à l'exécut° de travaux aux parties communes
Réparat° urgentes - Art. 1724 -> Le bailleur a le droit d'effectuer les réparat° urgentes. Le preneur devra accepter les inconvénients inhérents à ces travaux et la diminut° partielle de la jouissance des lieux loués. Les travaux urgents sont des travaux qui
ne peuvent ê différés jusqu'à la fin du bail
. La not° de réparat° urgente
EXCLUT
les trabaux de transformat° ou d'aménagement.
L'indemnisat° de l'art. 1724 s'appliqera pour toute la durée des contrats et pas seulement pour la durée allant au-delà de
40 jours
. L'indemnisat° porte exclusivement sur la diminut° de jouissance. Le bailleur sera toujours tenu du dommage autre que la privat° de jouissance qui serait causé par les travaux et ce indépendamment de la durée des travaux et il demeure resp. du préjudice causé par sa faute ou par la faute de ceux qui ont exécuté les travaux. Le preneur devra ê indemnisé lorsque les réparat° urgentes sont devenues nécessaires en raison d'un fait dont le bailleur doit répondre.
Au cas où la nature des réparat° rend inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail (art. 1724, al. 3). La règle s'app. indépendamment de la durée des travaux. La résolut° prévue par le texte n'est pas automatique et le juge conserve un pouvoir d'appréciat° pour prononcer ou non la résolut°. Il est admis en doctrine que ce texte s'app. aux situat° dans lesquelles le bien loué à des fins commerciales ne peut plus servir confo. à sa destinat° convenue.