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L'étendue matérielle du droit de propriété (que pour la propriété…
L'étendue matérielle du droit de propriété (que pour la propriété immobilière)
I- La délimitation horizontale de la propriété immobilière : comment connaître et fixer les délimitations en longueur et en largeur de la propriété immobilière?
A- Le bornage = détermination de la ligne séparation de 2 fonds à l'aide d'un signe matériel = une borne
1) Conditions du bornage
Les parcelles concernées ne doivent pas déjà être bornées par des limites physiques (cours d'eau,...) ou par des constructions = le bornage serait inutile
Selon la jp, bornage = acte d'administration pas un acte conservatoire
2 terrains nus qui appartiennent à des propriétaires différents
2) Les caractères du bornage
Facultatif : il est mis en oeuvre que si l'un des voisins le demande
Le bornage est à frais communs
Dans l'intérêt commun des 2 voisins
Le bornage peut être amiable -> résulte d'une convention entre les 2 voisins = prend la forme d'un plan établi par un géomètre expert et les voisins signent le plan OU judiciaire = une instance réciproque dans laquelle chacune des parties et à la fois demandeur et défendeur
L'action en justice pour réaliser le bornage est imprescriptible (ART 1262)
3) Les effets du bornage
a) Effet positif : le bornage fixe la configuration des lieux
Les voisins doivent respecter la configuration des lieux telle qu'elle résulte du bornage
La délimitation est immuable sauf accord des partis -> pas de remise en cause
b) Effet négatif : n'est pas un titre de propriété
CCASS : le bornage qui a pour objet de fixer les limites des propriétés, ne peut en aucun cas servir de titre translatif de propriété et faire obstacle à la reconnaissance de droit réel de propriété de chacune des parties
Même après le bornage, l'action en revendication est possible
Le bornage a une finalité matérielle mais pas juridique : il ne sert qu'à poser les bornes
Le bornage ne fait pas l'objet d'une publicité foncière
Le bornage ne constitue pas une preuve de propriété
*L'action en bornage peut être exercée accessoirement à une action en revendication
Action en revendication : savoir qui est le propriétaire
Action en bornage : savoir où sont les limites matérielles de la propriété
B- Matérialisé par les clôture
1) Le droit de se clore : droits acquis durant la RF -> permet aux individus de s'opposer au passage de personnes/animaux sur leur propriété
ART 647 prévoit une seule limitation : hypothèse où il existe une servitude de passage rendue nécessaire par une situation d'enclavement -> servitude = limite au droit de se clore
2) L'obligation de se clore (ART 663) : la clôture peut être imposée par le voisin à 4 conditions
Les terrains doivent être voués à l'habitation
Il faut que la clôture soit à construire ou à réparer (ex: si le mur est en bonne état on ne peut pas demander au voisin de payer la moitié)
Les terrains doivent être situés en zone de villes et faubourgs : les juges apprécient souverainement
Les 2 propriétaires ne doivent pas avoir expressément renoncer à leur droit de demander la clôture
II- La délimitation verticale
A- Propriété du dessus et du dessous
ART 552 : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous -> les droits du propriétaire s'étendent sur le dessus et le dessous
Dessus (alinéa 2): permet au propriétaire d'édifier en hauteur son terrain et faire des plantations sous réserve des servitudes / règle de l'accession prévue par les articles 551 ET S
Dessous (alinéa 3) : Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police
DONC le propriétaire peut s'opposer à tout utilisation du dessus et du dessous par un tiers : vaut pour les intrusions et les empiètements
Si une personne édifie une construction sur le terrain d'autrui -> il peut demander la destruction de ce qui a été édifié même si l'empiètement est minime ou si le propriétaire ne souffre d'aucun préjudice et peu importe la bonne foi éventuelle du constructeur (ART 545)
Solution contestée : ARRET DE LA 3e CCIVIL DU DECEMBRE 2017
Faits : l'empiètement était de 20 cm
Solution : le droit de demander la démolition est imprescriptible et insusceptible d'abus
ARRET DE LA 3E CHAMBRE CCVIL DU 19 DECEMBRE 2019 : les juges du fond doivent avoir rechercher si la mesure de démolition n'était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile (c'est quand même son lieu de vie) -> autrui peut revendiquer la propriété de la construction
B- Le régime des eaux
LOI DU 3 JANVIER 1992: l'eau fait partie du patrimoine commun de la nation et qu'elle relève de l'intérêt général
Eau salée : fait partie du domaine public maritime -> l'eau est qualifiée de chose commune
Eau pas salée
Eau pluviale (issu du ruissellement) : à la disposition du propriétaire du fond
Eau de source : à la disposition du propriétaire du fond mais 2 obligations qui pèsent sur lui (ART 642)
Il doit laisser les autres s'approvisonner
Il doit respecter les droits acquis (30 ans) des propriétaires des fonds inférieus
Cours d'eau
Cours d'eau navigable : ne peut pas faire l'objet de propriété privée -> domaine public pluviale
Cours d'eau pas navigable : les propriétaires ont un droit de riveraineté (peuvent utiliser l'eau) et un droit de propriété sur un lit du cours d'eau
Eau stagnante (marée) : appartient au propriétaire du fond