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LEI DAS LOCAÇÕES - 8245/91 - Coggle Diagram
LEI DAS LOCAÇÕES - 8245/91
Regula a locação de imóvel urbano
Mais de um locador ou mais de um locatário
Solidariedade entre eles
Salvo estipulação em contrário
Locação por prazo superior a 10 anos
depende de vênia conjugal
Contrato com prazo determinado
não pode o Locador reaver o imóvel durante o prazo
O locatário pode devolver (sem motivo - denúncia vazia)
pagando a multa pactuada
Exceto
se a devolução decorrer de transferência de emprego efetuada por ato do empregador
deve notificar por escrito
com no min 30 dias de antecedência
Exceto
Denúncia cheia
são hipóteses de justa causa
Contrato com prazo indeterminado
Locatário pode denunciar a locação(extinguir o contrato)
mediante aviso com antecedência min de 30 dias
Se não avisar
multa de 1 mês de aluguel :heavy_plus_sign:encargos
Imóvel alienado durante a locação
adquirente pode denunciar o contrato
prazo de 90 dias para desocupação
Exceto
Locação por prazo determinado :heavy_plus_sign:contrato com cláusula de vigência em caso de alienação :heavy_plus_sign:averbado junto à matrícula do imóvel
Idêntico direito tem o promissário comprador e o promissário cessionário
A denuncia deve ser exercida em 90 dias
contados do registro da venda ou do compromisso
sob pena de concordância na manutenção da locação
A locação pode ser desfeita por
mútuo acordo
prática de infração legal ou contratual
falta de pagamento de aluguel e demais encargos
realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Púb
Morte do locador
transmite-se a locação aos herdeiros
Morte do locatário
imóvel residencial
ficam obrigados conjuge e herdeiros necessários ou pessoas q vivam na dependência econômica do falecido (desde que residentes no imóvel)
imóvel comercial
espólio
sucessor no negócio
Fiador
pode exonerar-se de suas responsabilidades
no prazo de 30 dias
contado do recebimento da comunicação pelo sub-rogado
ficando responsável pelos efeitos da fiança
durante 120 dias após a notificação ao locador
Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel
dependem do consentimento prévio e escrito do locador
Qdo notificado por escrito
Locador tem 30 dias para manifestar oposição
Sublocação
Finda a locação
resolvem-se as sublocações
Assegurado direito de regresso do sublocatário contra o sublocador
Resp subsidiária ao locador
Objetivo
proteger o inquilino (locatário)
Benfeitorias
Necessárias
Locador tem que indenizar sempre
Úteis
Locador só indeniza se autorizou
Essas regras admitem pacto em contrário
Reparos urgentes
de incumbência do locador
se durar mais de 10 dias
locatário tem direito à abatimento do aluguel
se durar mais de 30 dias
locatário pode resilir o contrato
tem direito de retenção
Locação BTS (built to suit)
Locação de um imóvel que ainda vai ser construído
Ex
Banco deseja um imóvel específico e contrata com uma construtora para construí-lo
porém não quer ser proprietário, prefere alugar
fazem então um contrato de locação, em regra por um longo período, de um imóvel que ainda vai ser construído, para assim pagar a construtora
Multa de até 100% dos aluguéis vincendos
Aluguel
é livre a estipulação do valor
Vedada
em moeda estrangeira
vinculação à variação cambial e ao salário mínimo
Não havendo acordo
após 3 anos
pode pedir revisão judicial do valor
O Locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel
Exceto
Locação sem garantia
pode exigir o pagamento até o 6° dia útil do mês vincendo
Aluguel por temporada
Pagamento
se não tiver prazo
até 6° dia útil do mês seguinte ao vencido
Direito de preferência
Do locatário
nas hipóteses de
venda
cessão
dação em pagamento
Perde o direito
não manifestar aceitação integral
30 dias
Locatário preterido
reclamar perdas e danos ou depositar o preço e haver para si o imóvel
se o requerer no prazo de 6 meses do registro no cartório de imóveis
Se o Locador desistir
responde pelos prejuízos :heavy_plus_sign:lucros cessantes
Não há direito de preferência
perda da propriedade ou venda por decisão judicial
permuta
doação
integralização de capital
cisão, fusão e incorporação
Condômino tem prioridade sobre o locatário
Garantias
Caução
em dinheiro
não pode exceder 3 meses de aluguel
Fiança
Seguro de fiança locatícia
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
É vedada mais de uma modalidade
sob pena de nulidade
Notificação para apresentar nova garantia
prazo de 30 dias
Locador pode retomar o imóvel
hipóteses
art 9
extinção do contrato de trab
qdo a locação tem haver com ele
pedido para uso próprio/conjuge/ascendente/descendente
pedido para demolição e edificação licenciada pelo Poder Pub
imóvel destinado a exploração de hotel ou pensão
vigência ininterrupta ultrapassar 5 anos
Locação por temporada
prazo máx 90 dias
Procedimento
Os processos tramitam durante as férias e não se suspendem pela superveniência delas
Competência
foro da situação do imóvel
Exceto
disposição em contrário
Valor da causa
12 meses de aluguel
Recursos
só efeito devolutivo
AÇÃO DE DESPEJO
rito ordinário
Liminar para desocupação
em 15 dias
tem que prestar caução de 3 meses de aluguel
não precisa ouvir a parte contrária
O locatário pode impedir se dentro do prazo de 15 dias efetuar depósito judicial com a totalidade dos valores devidos
Julgada procedente
30 dias para desocupação voluntária
Exceto
15 dias
entre a citação e a sentença houver decorrido 4 meses
Hospital, repartição pub, asilo
1 ano para desocupar
Exceto
entre a citação e a sentença houver decorrido mais de 1 ano
passa para 6 meses
Escola
6 meses a 1 ano